[하우징헤럴드=조용성 대표] 현재 공동주택 도시정비사업 추진 시, 대부분 도심지에 해당 부지가 도심 지역에 위치하고 있어, 건축 심의 과정에서 도시 경관에 관한 사항도 포함되고 있다.
특히, 강남권 등 도심지 밀집지역에 위치한 대상 부지의 경우, 심의 과정에서 인근 주택에 대한 일조권 및 조망권 침해에 대한 평가와 더불어 층수 제한의 중요한 고려 요소로 평가된다.
최근들어 강남권에서 제기되고 있는 고도제한, 층수제한과 관련해 허가 과정에서 도시 경관에 따른 제한 상한선이 결정되고 있는데, 이때 도시 경관에 미치는 영향에 대한 평가가 핵심 요인으로 작용하고 있다.
그러나, 실제로 스카이라인 등을 고려한 경관 기준의 상한선 결정과 관련하여 대부분의 평가 방식이 정성적 판단을 기준으로 적용되기 때문에 상당부분에서 주관적 판단이 주요 판단 기준으로 적용하고 있다.
이미 2000년대 초반부터 공동주택 세대별 주면창에 대한 조망요소(하늘이 보이는 비율, 녹지, 거리별 차폐비율, 수변 및 특수경관 비율 등)에 따른 조망권 분석이 수행되고 있고, 결과 값은 관리처분 단계에서 세대별 종전/종후 자산평가에 적용되고 있다.
민사상 일조권 침해 사건의 경우 피해세대가 총일조 4시간미만, 연속일조 2시간미만을 동시에 만족하지 못할 경우 수인한도 초과로 보아 소유권 침해를 인정하고, 배상금을 지불하도록 되어있다.
이때, 배상금 산정 시 일조권 수인한도 초과세대에 한하여 조망권 초과에 대한 부동산가치하락분도 반영해 배상하도록 되어 있어, 중요한 요소로 작용하고 있다.
반면, 도심지 스카이라인, 지형적 요건 등을 고려한 도시경관에 대한 판단 기준에 대한 정량적 분석기준과 판단기준이 마련되어 있지 않고 경관 자료에 대한 시각적으로 정성적인 판단을 주된 기준을 적용하고 있어, 정량적 판단기준 도입의 중요성이 관련업계 및 학계에서 제기되고 있는 실정이다.
따라서 도시경관의 정량적 분석에 필요한 물리적 요인으로 해당 단지 및 광역적 지형요건 및 건물군 형성정도, 주변의 특수경관을 다중 방향과 위치 등을 반영하고, 심리적 요인으로 광역적 차원에서 거리 및 차폐정도에 따른 심리적 압박감의 한계선 초과 여부, 개방감 확보에 대한 한계선 만족 여부, 도심지 특수 경관 및 스카이라인의 차폐 변화에 따른 영향 등을 다중 각도로 분석한 결과를 반영해야 할 것으로 판단된다.
이러한 분석 결과를 토대로 하여 동일 용적률을 기준으로 건폐율 변화에 따른 동 배치 및 동별 층수 등에 대한 설계 비교안을 만들어, 그 결과를 사업 추진 시 반영해 관련기관 및 지방정부 등과 협의 시, 제시하고자 하는 설계안이 설득력을 가지는 최적의 추진안으로 통과될 수 있도로 유도해야 할 것으로 판단된다.
특히 광역적 차원에서 정량적인 판단을 기준하여 도시경관에 미치는 영향이 향상된 비교안을 선정할 수 있도록 관련 심의제도를 조속히 변경해야 할 것으로 판단된다.
따라서 관련 지방정부에서는 도시정비사업 허가 시, 도시 경관에 미치는 영향에 대한 정량적 허용 기준을 마련해 조례 등에 대한 반영을 조속히 추진하고, 정비사업추진위, 정비사업기관 등에서는 도시 경관의 정량적 판단기준에 관한 요건들을 다각적으로 검토해 조합설립 인가 전·후에서 필수적으로 건축설계에 반영해야 할 것으로 판단된다.
