목동·상계 등 주요 아파트 단지들도 추진 불가
[하우징헤럴드=문상연기자] 지난 3월 정부의 안전진단 기준 강화 이후 첫 사례로 준공 후 41년 된 여의도 광장아파트 1,2동이 안전진단에 나섰지만 재건축 불가 판정을 받자, 충격에 휩싸인 주민들 사이에서 현행 안전진단 기준이 사실상 재건축 중단 장치라는 비판의 목소리가 커지고 있다.
여의도 광장아파트는 1978년 준공된 노후아파트임에도 불구하고 안전진단 기준 강화로 구조안전성 비중이 높아지면서 건축 정밀안전진단 결과 C등급(56점)으로 ‘유지보수’ 판정을 받았다.
정비업계에서는 41년 된 아파트조차 재건축 불가 판정을 받자 향후 재건축사업을 준비하는 단지들 중 대다수가 재건축 추진이 불가능해질 것으로 전망하고 있다.
▲준공 41년 된 여의도 광장아파트 1·2동 강화된 안전진단 기준에 재건축 불가
서울 영등포구청에 따르면 여의도 광장아파트 1·2동은 지난달 19일 재건축 정밀안전진단 결과 C등급(56점)으로 재건축 불가 판정을 통보받았다. 반면 3·5~11동은 같은 달 14일 안전진단 결과 D등급(47점)을 받아 조건부 재건축을 할 수 있게 됐다.
같은 단지 내 동별로 재건축 추진여부를 결정 지은 것은 강화된 안전진단 기준의 적용 유무였다. 1~2동은 3월 5일 뒤늦게 안전진단 용역 계약을 체결해 강화된 안전진단 기준을 적용받았다. 하지만 3·5~11동은 3월 2일에 재건축 안전진단 용역업체와 계약을 체결하면서 3월 5일부터 시행된 새 안전진단 기준 적용을 피할 수 있었다.
특히, 강화된 안전진단 기준에서 구조안전성 분야의 비중이 높아진 것이 결정적인 역할을 했다. 여의도 광장아파트 정밀안전진단 결과 평가 총 점수는 △1·2동 193.06점 △3·5~11동 193.68점으로 1·2동이 낮았다. 하지만 1·2동이 강화된 안전진단 기준을 적용 받으면서 가중치를 반영한 결과 상황이 완전히 뒤집혔다.
안전진단 기준 세부항목인 구조안전성, 주거환경, 건축마감 및 설비노후도, 비용분석 순으로 점수는 △1·2동 72.85점, 40.5점, 39.71점, 40점 △3·5~11동 74.12점, 43.49점, 36.07점, 40점 등으로 분석됐다.
여기에 1·2동은 현행 안전진단 가중치인 △구조안전성 50% △주거환경 15% △건축마감 및 설비노후도 25% △비용분석 10% 등을 적용해 56점으로 조건부 재건축 기준인 D등급(55점)에 1점을 초과해 C등급을 받으면서 재건축 불가 판정을 받은 것이다.
반면 3·5~11동은 과거 기준인 △구조안전성 20% △주거환경 40% △설비 노후도 30% △비용분석 10%가 적용돼 47점으로 D등급인 조건부 재건축 판정을 받아 재건축사업 추진이 가능해졌다.
여의도 광장아파트 1·2동만 재건축 추진이 불가능해지자 주민들 사이에서 구조안전성에 문제가 없을 경우 재건축을 아예 할 수 없도록 막고 있는 현행 안전진단 기준에 대한 불만이 터져 나오고 있다.
여의도 광장아파트의 한 주민은 “배관이 강관으로 돼있어 누수가 자주 발생하고 외벽의 방수층이 깨져 비가 새면서 천정과 벽등이 모두 썩어 곰팡이가 피는 등 큰돈을 들여 리모델링 공사를 하지 않으면 제대로 살수가 없는 열악한 환경”이라며 “현행 안전진단 기준은 열악한 환경에서 생활이 아니라 생존을 하고 있는 노후아파트 주민들의 생존권과 안전권을 완전히 무시하고 있다”고 말했다.
정비업계 관계자는 “구조안전성에 문제가 없을 경우 41년 된 노후아파트조차 재건축이 불가능할 정도로 재건축을 아예 할 수 없도록 막고 있다는 것을 극명하게 보여준 사례”라며 “현행 안전진단 기준을 적용한다면 목동, 상계 등 서울 주요 노후아파트 단지들 대부분 재건축사업 추진이 불가능할 것”이라고 말했다.
▲건산연, “안전진단 기준 강화는 사실상 재건축사업 추진 억누르는 규제책”
업계에서는 안전진단 기준 강화가 재건축사업 추진을 막기 위한 규제에 불과하다는 지적이 나오고 있다.
지난달 11일 건설산업연구원이 발표한 ‘재건축 규제 정책의 파장과 시사점’ 보고서에서 두성규 건산연 선임연구위원은 “정부가 재건축 사업이 구조안전성 확보, 주거 환경 개선 등 본래의 제도 취지에 맞게 진행될 수 있도록 안전진단 정상화 조치를 단행한 것이라고 강변하고 있지만, 사실상 안전진단 기준 강화는 도심지 내의 재건축사업 추진을 억누르는 규제 강화의 또 다른 수단에 불과하다”며 “안전진단 기준의 강화는 재건축 대상 주민들에게 별도의 대안 제시도 없이 층간소음이나 주차장 등 편의시설 부족에 따른 주거 환경 악화, 그리고 내진설계 기준이 적용되지 않은 1988년 이전 준공 아파트로 인한 잠재적 위험에의 노출 등을 고스란히 감내하도록 강요하는 것과 다름없는 결과를 가져오고 있다”고 밝혔다.
또한 그는 “안전진단 기준의 강화는 장기적으로 재건축 사업을 통한 도심지 내 양질의 주택 공급을 어렵게 만들어 주택가격의 상승을 부추기는 결과를 초래할 가능성이 크다”고 말했다.
특히, 안전진단 강화로 인한 부담이 정부가 당초 집값 상승의 근원으로 본 강남지역보다 강북권 등 다른 지역으로 전가될 가능성이 크다고 덧붙였다. 국토부와 서울시 등에 따르면, 서울시내 1987〜1991년에 준공된 아파트 24만8천가구 중 강남3구(강남·서초·송파구)에 위치한 아파트는 3만7천가구로 전체의 14.9%에 불과하기 때문이다.
두 연구위원은 “안전진단 기준 강화 등 재건축 규제는 공급 부족을 불러와 부동산시장의 균형이 아닌 불균형과 형평성 논란만 키울 가능성이 크다”며 “중장기적 관점에서 균형 잡힌 도심재생을 추진하기 위해서는 재건축 사업의 규제 강도를 완화해 도심 내 주택 공급도 원활하도록 길을 터놓아야 한다”고 말했다.
