지하층 공사비 산정시 표준건축비의 63% 적용에 제동
홍봉주 변호사, 세입자 임대주택 모집공고가 최초 모집공고 논리로 승소   

[하우징헤럴드=김병조기자] 2009년 6월 26일 이전에 세입자 임대주택 신청 공고를 한 재개발조합은 서울시로부터 임대주택 매각대금을 좀 더 많이 받아낼 수 있는 길이 열렸다. 임대주택 매각대금의 한 요소인 아파트 지하층 공사비를 표준건축비의 63% 수준이 아닌 80% 수준으로 높여 받을 수 있게 된 것이다.

대법원 제3부(재판장 김재형)는 지난 5월 30일 이 같은 내용으로 서울 마포구 용강3구역 재개발조합이 서울시를 상대로 제기한 ‘매입대금 청구의 소’에 대해 조합 패소를 결정한 1·2심 원심 판결을 파기하고, 이 사건을 서울고등법원으로 환송했다. 임대주택 지하층 공사비를 서울시로부터 더 받을 수 있다는 점에서 조합이 환영할 만한 판결이다.

▲대법원 “최초의 입주자모집 시기, 세입자 임대주택 모집공고일이다”

현재 서울시는 2009년 6월 26일 개정된 임대주택법 시행규칙 별표1 규정을 근거로 재개발 임대주택의 지하층 건축비는 표준건축비의 63% 수준을 적용해 오고 있다. 그러나 대법원은 별표1 규정 개정 과정에서의 부칙 규정을 인용, 용강3구역의 경우 2009년 6월 26일 이전에 입주자 모집을 한 근거가 있다며 63% 수준을 적용한 서울시의 잘못을 지적했다.

대법원은 “용강3구역 재개발조합은 2008년 10월 17일 공고를 통해 사업지 내 주거세입자들을 상대로 임대주택 공급 신청 공고를 한 사실을 알 수 있다”며 “이 사건 임대아파트에 관한 최초의 입주자 모집은 2009년 6월 26일 이전에 이뤄졌음이 명백하다”고 밝혔다.

대법원은 “그러므로 임대주택법 시행규칙 부칙 조항에 따라 임대아파트 인수가격 산정에는 개정 전 별표 규정(표준건축비의 80% 수준)이 적용되는 것이 타당하다”며 “그런데도 불구하고 원심은 이 사건 임대아파트의 인수가격 산정에 개정 후 별표 규정(표준건축비의 63% 수준)이 적용돼야 한다는 잘못된 전제 아래, 서울시가 새로 산정된 인수가격의 초과 부분을 원고에게 지급할 의무가 없다고 판단함으로써 법리를 오해했다”고 판시했다.

▲관건은 부칙의 ‘임대주택 모집공고일’에 대한 해석

이번 소송은 임대주택법 시행규칙 부칙 규정에 대한 해석 차이 때문에 발생했다.

논란의 시점은 2009년으로 거슬러 올라간다. 2009년 6월 26일 임대주택 시행규칙 별표1 내용이 개정되면서 임대주택 매각대금을 결정하는 요인 중 하나인 지하층 건축비를 종전 기준인 ‘표준건축비의 80% 수준’에서 ‘63%’로 낮춰 적용하라고 명시했다.

동시에 동 시행규칙 부칙에서는 이 규정의 적용 대상을 "최초로 입주자를 모집하는 것부터 적용한다"고 명시했다. 즉 2009년 6월 26일 이전에 입주자 모집공고를 한 재개발조합은 새롭게 바뀐 63%가 아닌, 종전의 80% 기준을 적용해 지하층 공사비를 산정할 수 있다는 뜻이다.

하지만 최초의 입주자 모집공고 시점을 주거세입자의 임대주택 신청 공고로 해석하는 경우는 없었다. 도정법 규정에 ‘입주자모집’이라는 용어가 없다는 점을 들어, 최초의 입주자모집은 주택법을 근거로 진행되는 착공 시점의 ‘일반분양을 위한 입주자 모집공고’ 시점으로 이해함으로써 부칙 규정을 적용할 수 없다는 해석이 줄지어 이어진 것이다.

▲세입자 임대주택 모집 시점을 최초의 입주자모집이란 주장으로 판결 뒤집혀

반전은 새로운 시각에서 접근한 변론이 대법원에서 받아들여지면서 벌어졌다. 1심 2심에서 패소한 이 사건을 승소로 이끈 H&P법률사무소의 홍봉주 대표변호사(사진)는 "공무원의 행정착오에 따른 잘못된 계약의 유효성 부분을 따지고 들어간 기존 변호사들의 시각과 달리, 최초의 임대주택 모집 시점을 도정법 내 주거세입자 임대주택 신청 공고 시점이라는 논리를 찾아내 대응한 것이 주효했다"고 밝혔다.

개정된 임대주택법에서 규정한 ‘최초의 입주자모집공고’ 시점을 ‘도정법’ 안에서 어떤 내용과 연결되는 지를 집중적으로 파헤쳤고, 결국 최초의 입주자 모집공고는 주거세입자 임대주택 모집공고 시점으로 볼 수 있다는 법리를 만든 것이다.

▲서울시 공무원 행정착오 이유로 일방적 계약파기... 소송 발단

용강3구역에서 임대주택 지하층 건축비 논쟁이 소송으로 이어지게 된 발단은 서울시의 계약 파기 때문이다. 서울시는 이미 임대주택 매매 계약이 완료됐음에도 불구, 재개발아파트 준공 후 이전고시가 완료된 이후에 표준건축비 비율 적용이 잘못됐다며 매입대금 변경을 통보했다. 지하층 공사비 산정 시 담당자 착오로 계약 당시 표준건축비의 63%를 적용해야 하는데, 80%를 적용해 과대 계상됐다는 것이다.

결국 서울시는 이 과정에서 용강3구역 임대주택 매입대금을 당초 계약한 185억원에서 180억원으로 감액해야 한다고 통보하며 남아 있던 임대주택 매입대금 8억여원 중 5억원을 제외한 3억원만 지급하면서 조합의 반발을 샀다. 용강3구역 비슷한 처지에 놓인 조합들이 적지 않은 상황이다.

용강3구역과 비슷한 시기에 서울시와 임대주택 매입대금 계약을 진행한 현장들은 동일한 행정처리를 진행했기 때문이다. 서울시는 △왕십리1구역 △왕십리3구역 △가재울4구역 △돈암5구역 △불광4구역 △금호15구역 등에서 용강3구역과 동일한‘임대주택 매입대금 청구의 소’가 진행 중이라고 밝혔다.