실거래가 과세 vs 기준시가 과세
실거래가 과세 vs 기준시가 과세
  • 이우진 / 세무법인이레 대표세무사
  • 승인 2018.07.12 15:58
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[하우징헤럴드=이우진 세무사]

Q. 저는 1990년 초에 주택을 매입해 보유하고 있으며, 사정이 생겨 양도할 예정입니다. 과거 기준시가로 양도소득세를 과세하다가 지금은 실지 양도가액으로 과세하는 것으로 알고 있습니다. 이때 양도가액을 실지거래가액으로 하는 것은 수긍이 가지만 취득가액은 어찌하는 것이가요?

1) 실지취득가액이 아닌 기준시가에 가까운 다운계약서로 법무사가 작성해서 구청의 검인을 받아 등기했던 등기용 계약서를 기준으로 하는 것인가요?

2) 중개업자가 작성한 실지거래가액이 기재된 당초 계약서로 하는 것인가요?

3) 취득 당시의 공시지가로 하는 것인가요?

4) 계약서가 없고 취득금액을 확인할 수 없는 경우에는 어떻게 취득가액을 산정하는 것인가요?

A.
양도소득세 계산시 양도차익은 양도가액에서 취득가액을 공제해 계산합니다. 이때 취득가액은 위 두 번째 경우와 같이 실지취득가액이 입증되면 그 가액으로 합니다. 다운된 금액의 검인계약서나 공시지가로 하지 않고 실제계약서 등에 의해 입증된 가액을 의미합니다. 다만, 취득가액을 확인할 수 없으면 공시지가 변동률에 의해 환산한 가액을 취득가액으로 인정합니다. 따라서 검인계약서보다 높게 기재되어 있는 실지계약서를 찾아서 제출하는 것이 세금 측면에서 유리합니다.

최근 공개된 자료에 의하면 양도소득세를 줄이기 위해 양도가액을 줄이거나 취득가액을 높게 해서 사실과 다르게 허위신고한 경우를 세무당국이 적발해 추징한 사례가 있습니다. 관련 법규가 강화되어 허위계약서 신고의 경우 과태료과 취득세의 3배까지 부과됨은 물론 이와 별도로 양도소득세의 경우 본세 외에 약 50%의 가산세가 추가로 부과될 수 있으니 처음부터 사실대로 신고하는 것이 현명한 절세 방법입니다.

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