금품·향응 수수행위 신고 땐 포상금 최대 2억
재개발사업 - 주택정비형·도시정비형으로 구분
기부채납 현금납부액 산정·납부 방법 등 신설 

[하우징헤럴드=문상연기자] 지난 19일 서울시가 ‘서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례’ 전부개정조례안을 공포하고 시행에 들어갔다. 전부 개정된 ‘도시 및 주거환경정비법’이 지난 2월 9일부터 시행되면서 이에 대한 후속 조치다.

상위법인 도정법이 전부개정된 만큼 조례도 큰 변화가 생겼다. 기존 서울시 도시정비조례가 기존 67개조에서 90조로 조항 자체가 대폭 증가됐다. 특히 기부채납 현금납부, 현황도로 무상양도 등 전부개정된 도정법에서 새롭게 위임한 사항들에 대한 구체적인 기준이 마련됐다.

▲재개발사업... 주택정비형 재개발사업과 도시정비형 재개발사업으로 구분

현행 전부개정된 도정법에서는 주택재개발사업과 도시환경정비사업이 재개발사업으로 통합됐지만, 서울시 조례에서는 기존처럼 구분돼 운영될 방침이다. 서울특별시 도시정비조례 제3조에서는 재개발사업을 △주택정비형 재개발사업 △도시정비형 재개발사업으로 구분한다고 규정하고 있다.

주택정비형 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 재개발사업으로 기존 주택재개발사업과 같은 개념이다.

도시정비형 재개발사업은 상업지역·공업지역 등에서 도시 기능의 회복 및 상권 활성화 등 도시환경을 개선하기 위해 시행하는 재개발사업으로 과거 도시환경정비사업이 이에 해당된다. 

도정법에서 주택재개발사업과 도시환경정비사업을 재개발사업으로 통합하면서 생길 수 있는 혼란을 막기 위한 조치다.

국내 도시계획 제도에서는 주거지역에 주택만이 들어서도록 하는 용도순화주의가 적용되고 있어 백화점 등의 상업시설은 준주거 및 상업지역에 입점할 수 있도록 구분 짓고 있다. 하지만 주택재개발사업과 도시환경정비사업을 통합하면서 주택재개발구역 내에 백화점, 쇼핑몰, 아파트형 공장 등 상업시설 건립이 가능해지면 상대적으로 주택 건립이 위축될 수 있다는 지적이 제기된 바 있다.

한편 조례에서는 정비계획 입안대상 지역 요건 또한 재개발사업 유형에 따라 각각 다른 기준을 적용받는다. 먼저 주택정비형 재개발구역은 면적이 1만㎡ 이상인 지역에서 △구역 전체 필지 중 과소필지가 40% 이상인 지역 △주택접도율이 40% 이하인 지역 △호수밀도가 60 이상인 지역 등 해당 요건 중 하나라도 충족하는 경우 구역지정이 가능하다.

역세권 도시정비형 재개발구역은 철도역을 중심으로 반경 500m 이내의 지역 중에서 도시기본계획의 중심지 체계상 지구중심 이하에 해당하는 지역이 해당된다.

▲토지등소유자 60% 동의하면 정비계획 제안 가능

전부 개정된 조례에서는 토지등소유자 60% 이상이 동의할 경우 구청장에게 직접 정비계획을 제안할 수 있게 됐다. 기존 조례에서 토지등소유자가 정비계획을 입안제안하기 위해서는 해당 지역 토지등소유자 3분의2 이상, 토지면적 2분의1 이상의 소유자 동의가 필요했다.

하지만 개정된 조례에서는 해당 지역 토지등소유자 60% 이상의 동의로 완화됐다. 다만 토지면적 동의 기준은 기존과 동일한 2분의1 이상 소유자의 동의가 필요하다.

정비계획을 입안할 때에는 입안제안 신청서에 정비계획도서, 계획설명서, 정비계획 입안 시 조사내용 및 기타 필요 서류를 첨부해 구청장에게 제출해야 한다.

한편 정비계획 변경을 요청하는 경우에는 토지등소유자, 조합이 설립된 경우에는 조합원 3분의2 이상의 동의가 필요하다. 동의는 직접 동의서를 받는 방법 외에도 총회에서 3분의2 이상 찬성으로 의결될 경우 동의한 것으로 간주한다.

▲기부채납 현금납부 세부기준 마련

공공시설이나 기반시설의 부지 일부를 현금으로 대신 납부할 수 있는 구체적인 기준도 마련됐다. 도정법에서 용적률이 완화되는 경우 사업시행자가 정비구역에 있는 대지의 가액 일부에 해당하는 금액을 현금으로 납부할 수 있도록 규정하고 있다.

또한 도정법 시행령에서 기부채납 현금납부를 하려면 사전에 토지등소유자 과반수의 동의를 받아야 하며, 현금납부하는 토지 면적은 전체 기부면적의 절반을 넘을 수 없고, 현금납부액의 구체적인 산정기준이나 납부 방법, 사용 방법 등에 대해서는 시·도조례로 정할 수 있도록 했다.

이에 따라 개정 조례안에서 기부채납 현금납부액 산정기준 및 납부 방법 등에 대한 조항이 새롭게 신설됐다.

먼저 시장은 사업시행자인 조합 등이 기부채납 현금납부를 요청하는 경우 관련 법령에 따른 설치요건과 공공시설 건축물에 대한 수요 여부 등을 종합적으로 고려해 범위를 정해야 한다. 현금납부하는 해당 기부토지에 대해서는 현금납부에 관한 정비계획이 반영된 최초의 사업시행계획인가의 사업시행계획을 고려해 평가한다.

사업시행자인 조합은 현금납부액을 산정하기 위해 구청장에게 감정평가업자의 선정·계약을 요청하고, 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치해야 한다. 구청장은 감정평가가 끝난 경우 예치된 금액에서 감정평가 비용을 직접 지급한 후 나머지 비용은 조합과 정산한다.

이후 조합은 관리처분계획인가 전까지 현금납부액, 납부방법, 납부기한 등을 포함해 시장과 협약을 체결해야 한다. 이때 시장은 현금납부액을 착공일부터 준공검사일까지 분할 납부하게 할 수 있다. 

▲재개발·재건축 구역 내 골목길, 조합에 무상양도 대상 포함

그동안 도정법 제97조 제2항에 따른 도시계획시설로 정해진 도로만 무상양도가 가능했지만, 조례 개정으로 인해 시내 전역의 지자체 소유 현황도로가 모두 무상양도 대상으로 확대됐다. 현황도로란 도시계획상 도로에 속하지는 않지만 오랜 기간 통행로로 사용된 사실상의 도로다.

과거 실제 도로로 사용되고 있는 국공유지에 대해 무상양도 대상인지 아닌지를 놓고 논란이 있었다. 개정 조례 제54조에서는 “공유재산 중 사업시행자에게 무상으로 양도되는 도로는 일반인의 통행에 제공되어 실제 도로로 이용하고 있는 부지를 말한다”고 규정하면서 현황도로에 대한 무상양도 대상 기준이 마련됐다.

이로 인해 조합은 그동안 도시계획상 도로에 속하지 않았던 구역 내 골목길을 매입할 필요가 없게 되면서 부담이 줄어들 전망이다. 다만 무상양도에 필요한 도로의 기준 등에 대해서는 시장이 정할 수 있도록 했다. 현황도로 무상양도 기준은 올해 2월 9일 새로운 도정법 시행 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용받는다.

▲‘정비사업 e-조합 시스템’ 통해 예산·회계관리 및 문서 등 자료 작성

서울시는 조례 개정을 통해 조합 운영의 투명성을 높이는 방안을 마련했다. 특히, 정비사업의 효율적이고 투명한 관리를 위해 추진위원장 또는 조합임원이 ‘정비사업 e-조합 시스템’을 통해 예산·회계관리 및 문서 등의 작성된 자료를 공개하도록 했다.

또한 추진위원회와 조합이 예산회계 처리와 행정업무과 관련된 규정을 정해 운영하도록 의무화했다. 조합은 예산회계처리규정으로 △예산의 편성과 집행 △세입·세출예산서 및 결산보고서 작성 △수입의 관리·징수방법 및 수납기관 △지출의 관리 및 지급 △계약 및 채무관리 등을, 행정업무 처리규정으로 △상근임(위)·직원의 내부인사 △보수 및 회의수당 등 지급기준 △내무업무 및 물품처리 △문서의 보존 및 관리 △상근임(위)·직원의 복무기준 등을 정해 운영해야 한다.

지자체의 정보공개도 의무화됐다. 구청장은 회계연도 종료일부터 90일 이내에 클린업시스템을 통해 △관리처분계획의 인가(변경인가 포함)를 받은 사항 중 도정법 제29조(계약의 방법 및 시공자 선정 등)에 따른 계약금액 △관리처분계획의 인가를 받은 사항 중 정비사업에서 발생한 이자 등을 공개해야 한다.

한편 조합원 및 토지등소유자의 자료 공개 요청에 따른 수수료 기준도 마련됐다. 조합원 및 토지등소유자는 추진위원장이나 사업시행자가 법 제124조제4항에 따른 서류 및 관련 자료 공개 요청에 대해 통지한 날부터 10일 이내에 수수료를 현금으로 납부해야 한다.

수수료 금액은 문서 등의 사본을 종이로 출력하는 경우 용지 크기에 따라 △A3 이상 최초 1장 300원, 초과시 장당 100원 △B4 이하 최초 1장 250원, 초과시 장당 50원 등이다. 전자문서의 경우 △1MB 이내에서는 무료, 초과시 1MB마다 100원의 수수료가 발생한다.

▲신고 포상금 제도 도입, 금품·향응 수수행위 등 신고시 포상금 최대 2억원

정비사업 비리 관련 신고자에게 최대 2억원의 포상금을 지급하는 ‘신고포상금 제도’가 도입됐다. 다만 동일한 사항에 대해 이미 신고 되어 진행 중이거나 종료된 경우에는 신고내용을 조사하지 않는다. 포상금은 선고기간과 수수금액에 따라 최소 100만원에서 2억원 이하 규모로 지급된다.