청년 주거복지·임차인보호 등 서민주택 안정에 주력
다주택자 대출·세금 등 부동산 수요억제책 현실화 

[하우징헤럴드=김하수기자] 정부의 부동산 규제 강화 기조가 하반기에도 이어지면서 주택시장의 거래소강 상태는 당분간 지속될 전망이다.

하반기에는 총부채원리금상환비율(DSR) 제도가 제2금융권까지 확대되고 부동산임대업 여신심사가 강화되는 등 대출과 세금 등 각종 부동산 수요억제책이 현실화된다.

특히 3주택이상 보유자의 간주임대료 산정 시 소형주택의 보증금을 과세대상에서 제외하던 혜택이 올해 말 일몰될 예정이다.

아울러 청년우대형 청약통장 출시 및 서민가계의 여신부담을 낮춰줄 비소구 적격대출 시행 등 서민주거안정을 높이는 방안들도 다수 포함됐다.

올 하반기 부동산 시장 환경에 영향을 미칠 각종 부동산 제도 변화를 부동산정보 서비스업체 직방과 함께 살펴봤다.

▲제2금융권 DSR도입

정부는 지난해 10월 관계부처 합동으로 가계부채 연착륙 유도 방안 등이 포함된 ‘가계부채 종합대책’을 발표하고, 전 금융업권에 DSR(총부채원리금상환비율)을 단계적으로 도입해 차주의 상환능력을 정확하게 평가하는 여신관행 정착을 추진하고 있다.

실제 은행권은 올해 3월 26일부터 DSR을 도입하고, ‘개인사업자대출 여신심사 가이드라인’을 시행중이며, DSR을 올해 10월부터 관리지표로 활용할 예정이다.

더불어 제2금융권은 업권별로 순차적으로 DSR을 연내 도입 시행키로 했는데 상호금융업권은 올해 7월부터, 저축은행 여신전문금융사(카드·캐피탈, 할부·리스사)는 10월부터 적용한다.

상호금융업권은 7월부터 주택담보대출, 신용대출 등 모든 종류의 가계대출에서 DSR을 적용하되, △서민금융상품(햇살론, 새희망홀씨 등) △소액 신용대출(300만원 이하) △전세자금 대출 △중도금 이주비대출 등 일부 대출의 경우 예외 허용할 예정이다.

▲부동산임대업 등 개인사업자대출 여신심사 강화

은행(3월 기도입)에 이어 제2금융권도 부동산임대업 취급 시 임대업 이자상환비율(RTI)을 산출해 해당대출의 적정성을 심사하게 한다. 상호금융권은 7월부터, 저축은행·여신전문금융사는 10월부터 적용한다.

담보 부동산의 유효담보가액[유효담보가액=담보기준가액×담보인정비율-선순위 채권액(임차보증금 등)]을 초과해 부동산임대업 대출을 받는 경우 ‘유효담보가액 초과분’을 매년 일정금액씩 분할상환토록 했다.

▲소규모 주택 임대소득 비과세 적용기한 종료

소득세법 제12조 제2호 소규모주택 임대소득 과세특례의 적용기한이 올해 12월 31일 종료된다. 주택임대차시장 가격 안정취지로 주택 임대수익 금액이 연 2천만원 이하인 경우 임대소득을 비과세 해줬지만, 2019년부터 분리과세(14%)를 적용받는다. 납세자는 분리과세보다 종합과세가 더 유리하면 종합과세를 선택할 수 있다.

▲간주임대료 과세 시 주택수 계산 특례기준 조정 및 적용기한 종료

월세는 고가 1주택 또는 2주택 이상 보유자의 임대료에 대해 과세하고, 전세는 3주택 이상 보유자의 간주임대료에 대해 과세하고 있다. 간주임대료 산정 시 소형주택(기준시가 3억원 또는 60㎡ 이하 주택)의 보증금은 과세대상에서 제외하는 특례가 올해 12월 31일 종료된다.

3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계액 3억원 초과분의 60%에 대해 이자상당액(이자율 연1.8%)을 과세하면서, 전용면적 60㎡이하로서 기준시가 3억원 이하 주택은 주택 수 산정에서 제외해주던 특례가 올해 말 사라진다.

▲임차인 보호 장치 강화

정부는 지난 6월 ‘2018년 주거종합계획’ 발표를 통해 임대차 시장의 투명성과 안정성을 높이고 임차인 권리보호 방안을 연내 강구할 방침이다.

우선 올해 하반기 ‘임대료 증액기준 합리화’ 방안으로 임대료 증액 현황 실태조사(現 연5%) 및 증액기준 개선방안 연구를 통해 보다 합리적인 임대료 증액기준을 마련한다. 올해 12월 ‘주택임대차법’ 개정을 통해 임대차계약 갱신거절 통지기간을 ‘계약 만료 1개월 전’에서 ‘2개월 전’까지로 단축한다.

아울러 임대차 분쟁조정 신청이 있는 경우 피신청인의 의사와 관계없이 조정절차를 개시할 수 있도록 분쟁조정위원회 실효성을 강화한다. 또한 하반기 내 ‘주택임대차법’시행령을 개정해 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금을 상향할 예정이다.

▲한국은행 기준금리 결정회의 3차례 예정

지난해 11월 1.25%에서 1.50%로 0.25%p 국내 기준금리가 인상된 이후 동결이 장기화되고 있다. 올해 하반기 기준금리의 향방을 엿볼 수 있는 한국은행 통화정책방향 결정회의는 7월 12일 동결 결정과 함께 향후 △8월 31일 △10월 18일 △11월 30일 등 총 3회 개최될 예정이다.

7월 31일~8월 1일 등 미국 FOMC 회의도 하반기 총 4차례 열릴 예정이다. 지난 6월 12일~13일 1.75~2%로 인상되는 등 미국 금리 상승이 가속화한 상황에서 부동산 시장에 영향을 미칠 국내 기준금리의 움직임에 귀추가 주목된다.

▲신혼부부 희망타운 첫 공급

교통이 편리하고 입지가 양호해 수요가 많은 지역에 신혼부부가 저렴하게 구입할 수 있는 신혼희망타운 1만호를 연내 공급(사업승인)한다. 분양형으로 공급하되, 본인 희망 시 임대형(분양전환공공임대)도 가능한 선택형으로 추진할 예정이다. 신혼부부를 위한 육아 등 맞춤형 주택단지로 조성하기 위해 국공립어린이집 등 육아·교육 맞춤형 시설을 설치한다.

국토교통부는 하반기 입주자격, 입주자 선정기준 및 기금 대출 연계방안 등을 구체화할 예정이다. 올해 12월 2개 선도지역(△위례신도시 508가구 △평택고덕 873가구)은 입주자를 모집할 예정이다.

▲청년전용 보증부 월세대출 출시

현재 보증부 월세 주택의 경우 보증금과 월세를 동시에 지원하는 상품이 없다. 12월 임차보증금과 월세를 동시에 대출해주는 ‘청년전용 보증부 월세대출’을 출시한다. 지원대상은 만 35세 미만, 연소득 2천만원 이하 무주택 세대주로, 전용면적 60㎡ 이하로써 보증금 5천만원 이하 그리고 월세 60만원 이하 주택이면 신청이 가능하다.

대출한도는 보증금 3천500만원, 월세 960만원(월 40만원)이다. 대출금액(보증금+월세)이 계약서상 임차보증금의 80% 이내여야하고, 대출금리는 버팀목 전세대출 금리보다 0.5%p를 우대하여 보증금대출은 1.8%, 월세 대출은 1.5%의 금리를 적용한다.

▲비소구 적격대출 출시

대출금 상환책임을 담보주택으로 한정하는 비소구 상품을 9월 출시한다. 차입자의 상환책임이 담보물로 한정돼 대출 잔액이 담보가치 초과 시 한국주택금융공사가 부담하는 구조다. 비소구 디딤돌대출, 보금자리론 운영성과를 분석해 적정 소득기준을 설정할 예정이다. 한정된 재원과 공사 리스크를 고려해서 중·하위 계층가구에게 우선 대출 지원한다.

▲주거급여제도 10월부터 부양의무자 기준 폐지

주거급여 수급자격은 소득인정액이 기준 중위소득 43%이하+부양의무자 기준(부양의무자가 없거나, 있어도 부양능력이 없거나 부양 받을 수 없는 경우)이다. 비수급 빈곤층 주거안정성 제고를 위해 주거급여 수급자격인 부양의무자 기준이 오는 10월부터 폐지된다. 또한 주거급여 기능강화를 위해 선정기준을 2020년까지 기준 중위소득의 45%까지 확대하고, 주거급여 급여수준도 단계적으로 현실화해 나갈 계획이다.

▲저소득·무주택 청년을 위한 청년우대형 청약통장 출시

기존 청약저축 대비 재형기능을 확대한 청년우대형 청약통장을 출시해 저소득·무주택 청년의 주거상향 기반을 마련한다. 만 19세 이상 29세 이하(병역기간 최대 6년 추가 인정)로 소득 3천만원 이하(비소득자도 가입가능)인 무주택 세대주가 가입할 수 있다. 기존 청약저축 금리 대비 1.5%p 우대금리를 제공하고 이자소득의 500만원까지 비과세를 적용한다. 최고 금리는 3.3%로 시행일은 2018년 7월 말이다.

▲공동주택 선분양 제한

9월부터 부실시공 등으로 영업정지 처분을 받았거나 벌점이 일정기준 이상인 업체(건설사 등)의 선분양을 제한한다.

▲민간업체 후분양시 택지 인센티브 부여

민간부문 후분양 활성화 방안으로 민간기업에게 공공택지 우선공급 인센티브를 부여한다. 민간기업 후분양사업에 대한 공공택지 우선공급 근거를 연내 마련하고(택지개발, 공공주택업무처리지침 등) 올해 하반기 4개 택지를 공급한다.

▲공동주택 성능등급표시 확대

소비자가 주택 성능을 사전에 알 수 있도록 표시의무대상을 1천가구에서 500가구 이상으로 성능등급표시를 확대한다. 오는 12월부터 공동주택 성능등급표시는 △소음 △구조 △환경 △생활환경 △화재·소방 등 5개 분야, 56개 항목으로 구성되며, 각 항목별 4개 등급으로 구분하여 입주자 모집공고문에 표시토록 할 예정이다.