[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 공동주택과 상가 구분소유자들이 서로 독립해 재건축을 추진할 때 맺게 되는 상가 독립정산제 협의에는 기본적으로 “아파트와 상가를 분리하여 개발이익과 비용을 별도로 정산”한다는 점과, “상가조합원들로 구성된 별도의 기구가 상가에 관한 관리처분계획안의 내용을 자율적으로 마련하는 것을 보장한다는 내용”이 포함되어야 할 것이다.
즉 "아파트와 상가를 분리해 개발이익과 비용을 별도로 정산"한다는 부분은 조합원별 부담액에 영향을 미칠 수 있으므로 ‘조합의 비용부담’및‘조합원의 권리ㆍ의무’에 관한 사항에 해당하고, "상가조합원들로 구성된 별도의 기구가 상가에 관한 관리처분계획안의 내용을 자율적으로 마련"하기로 하는 부분은 조합 총회에 상정해서 승인받아야 하는 관리처분계획안 중 상가 부분의 작성을 조합의 이사회가 아니라 상가협의회에게 일임한다는 내용이어서 ‘조합임원의 권리ㆍ의무’, ‘임원의 업무의 분담 및 대행 등’ 및 ‘관리처분계획’에 관한 사항에 해당하게 된다.
그러므로 이와 같은 사항들은 도시정비법 제40조 제1항 제5호, 제8호 그리고 같은 항 제18호의 위임에 따른 도시정비법 시행령 제38조 제2호, 제10호 등에 따라 정관에 기재되어야 할 사항이라고 할 것이다.
그런데 만약 조합과 이른바 상가협의회가 상가 독립정산제에 대한 협의를 하고, 이 협의에 대해 전체 조합원 2/3 이상의 동의를 얻어 총회에서 찬성결의를 얻었으나 정관에 이와 같은 내용을 포함시키지 않았거나 정관 변경 절차를 모두 이행하지 않을 경우 이와 같은 상가 독립정산제 대한 협의는 효력을 가지지 못하는 것일까?
조합원 총회는 조합의 최고 의사결정기구로 총회에서 의결한 사항은 조합 내부적으로는 당연히 구속력을 가진다고 보아야 할 것이므로 상가 독립정산제에 관한 협의가 정관 변경에 준하는 의결정족수(조합원 2/3이상 동의)를 얻어 총회에서 가결되었다면 조합 내부적으로는 유효한 것이다.
그런데 조합원 총회는 종전의 총회 결의를 철회하거나 변경할 수 있는 권한을 가진다고 보아야 할 것이므로, 관리처분계획을 수립하면서 전체 조합원의 2/3 이상의 동의를 얻어 관리처분계획을 수립했으나, 이 관리처분계획에 조합과 이른바 상가협의회와의 상가 독립정산제 협의 내용에 반하는 내용이 포함될 경우 이 관리처분계획이 적법한지 아니면 총회 결의를 얻은 상가 독립정산 협의에 반해 관리처분계획이 위법하다고 보아야 할 것인지는 일률적으로 판단할 수 없는 문제라고 할 것이다.
이에 대해 대법원은 2018.3.13 선고 2016두35281 판결을 통해 “상가 독립정산제는 ‘조합의 비용부담’과 관련 있으므로 그에 관한 사항을 실질적으로 변경하기 위해 조합원 3분의 2라는 특별다수의 동의요건을 갖추었는지를 살펴보아야 하고, 나아가 피고가 종전에 채택한 상가 독립정산제의 내용을 일부 철회ㆍ변경해야 할 객관적 사정과 필요가 존재하는지, 그로써 피고가 달성하려는 이익은 어떠한 것인지, 상가 독립정산제의 일부 철회ㆍ변경에 따라 상가조합원들이 침해받은 이익은 어느 정도의 보호가치가 있으며 그 침해 정도는 어떠한지, 피고는 상가 독립정산제의 존속에 대한 상가조합원들의 신뢰 침해를 최소화하기 위해 어떤 노력을 기울였는지 등과 같은 여러 사정을 종합적으로 비교ㆍ형량해 이 사건 관리처분계획의 내용 중 상가 독립정산제와 일부 배치되는 부분이 신뢰보호원칙에 위반되는지를 살펴보아야 한다”라고 판시한 바 있다.
따라서 상가독립정산제를 채택한 조합은 상가독립정산을 최대한 준수하도록 노력해야 할 것이고, 부득이한 경우에도 특별한 필요와 이익의 균형, 그리고 상가구분소유자들을 보호하기 위한 최대한 노력을 하였다는 점을 입증할 수 있는 증거방법 등을 확보해야만 상가 독립정산협의와 충돌하는 관리처분계획이 적법한 것으로 평가받을 수 있다.<문의 02-2038-3828>
