[하우징헤럴드=김향훈 변호사] 1. 개정 도시정비법 제73조에 따른 협의와 청산의 절차
2018.2.9. 새로 시행되는 도시정비법 제73조에서는 분양미신청 등으로 인한 청산대상자에 대해 조합이 신속하게 청산협의를 하도록 규정하고 또 일정한 기간내에 수용재결신청과 매도청구소송을 하도록 강제하고 있다.
개정 전의 동법에서는 협의기간과 기산점이 애매하였던 것을 혼동의 여지가 없도록 정리한 것이다.
동법 제73조 제1항과 제2항에 따르면 “사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음날부터 90일 이내에 분양미신청자 등을 상대로 하여 손실보상협의를 하여야 하며, 협의가 성립되지 아니하면 90일의 기간이 만료한 다음날부터 60일 이내에 수용재결을 신청(재개발의 경우)하거나, 매도청구소송을 제기(재건축의 경우)하여야 한다”고 규정되어 있다.
그리고 제3항에서는 “위 60일을 경과하여 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수에 따른 이자를 지급하여야 한다”고 규정하면서, 시행령 제60조에서 그 이자율은 “6개월까지는 5%, 6개월 초과~12개월이내는 10%, 12개월 초과시에는 15%”로 정하고 있다.
2. 토지보상법 제30조는 더 이상 적용이 없다
종전의 도시정비법에서는 ‘재개발’의 경우 토지보상법을 준용하도록 하고 있어서 토지보상법 제30조(재결신청의 청구)도 준용되었고, 그에 따라 수용재결신청을 지연할 경우 지연된 기간에 관계없이 일률적으로 15%의 이자를 부과했었다. 그에 따라 재개발조합이 어마어마한 이자를 부담한 바 있었는데 그것이 과도하다고 판단해 이를 조정한 것으로 보인다. 이러한 개정법 제73조에 의할 때에도 실무상 다음과 같은 의문이 생긴다.
3. 분양신청을 다시 받고자 할 경우에도 청산절차를 일단 진행시켜야
분양신청을 받고 관리처분계획 인가를 받았다고 하더라도, 상황변화에 따라 분양신청을 다시 받아야 할 경우가 생긴다. 즉 도시정비법 제75조 제5항에서는 “사업시행자는 정관 등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 제4항에 따라 제73조 제1항 제1호 및 제2호에 해당하는 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다”라고 하고 있다.
이렇게 재분양신청을 받고자 예정된 경우에도 일단 청산자로 분류된 사람들에 대하여 협의 및 강제수용과 매도청구절차를 진행시켜야만 할까?
법 제73조의 규정에 따르면 일단 관리처분계획인가가 난 날로부터 90일 이내에 협의를 하고 곧이어 매도청구 절차를 밟으라고 하고 있으므로, 이것은 지키는 것이 좋을 것이다. 그러나 이를 지키지 않더라도 청산자에게 손해가 가지 않는 것이 분명한 경우에는 지키지 않아도 될 것이다.
즉, 청산자들이 분양자격이 없는 것으로 판명되어 청산자로 분류되었는데, 정관개정으로 인해 그들도 분양자격이 있게 되었고 이들도 재분양신청기간에 분양신청을 할 의사를 분명히 한 경우와 같은 때이다. 이러한 의사가 분명한 경우에는 그러한 정황을 문서로 남겨두고 다시 재분양절차를 밟으면 된다.
4. 청산협의시 가격제시는 필수적
청산협의는 부동산을 매입하겠다는 것이므로, 조합은 반드시 특정금액을 제시해야 한다. 그 금액은 전혀 터무니 없는 가격이어서는 안되고 청산에 적정한 가격을 제시해야 한다.
이 때 반드시 감정평가사를 선임해 그 협의금액을 산출해야 하는가? 재개발의 경우에는 청산을 위한 협의시 감정평가사를 선정하는 방법을 시행령 제60조 제1항에서 정하고 있으나, 재건축의 경우에는 이러한 조항이 없다(표준정관 제44조 제4항에서는 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2 이상이 평가한 금액을 산술평균해 청산금액을 ‘산정’한다라고 규정하고 있을 뿐, 이 금액으로 ‘협의’할 수 있다고 정하고 있지는 않다).
따라서 재건축의 경우에는 반드시 감정평가사를 선정해 협의금액을 산출할 필요는 없고 조합이 적절한 금액을 산출해 제시하면 된다고 생각한다.
5. 90일의 협의기간 기산일은 인가일이 아니라 고시일
손실보상에 관한 협의 기산일은 도시정비법 제73조 제1항에서 ‘관리처분계획이 인가·고시된 다음날부터 90일 이내에’라고 하고 있으므로 인가일이 아닌 ‘고시일’을 기준으로 해서 90일을 기산한다.
그리고 그 기간내에 협의가 성립하지 아니하면 90일의 기간이 만료된 다음날로부터 다시 60일의 기간내에 수용재결신청 또는 매도청구소송을 제기해야 한다. 그렇지 않으면 지연된 기간에 따라 정해진 이자를 가산해 지급해야 한다.<문의 02-532-6327>
