[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 도시정비법 제81조 제2항은 “사업시행자는 제74조 제1항에 따른 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다”라고 규정하고 있다.
그런데 건축물을 철거하기 위해서는 민법의 일반원칙상 해당 건축물에 대한 사용·수익·처분권을 가져야만 할 것이어서 원칙적으로 해당 건축물에 대한 소유권을 사업시행자인 조합이 취득해야 한다.
그러나 재개발의 경우 조합원은 자신들이 종전에 소유하고 있던 건축물을 조합에 현물출자할 뿐 이에 대한 소유권을 조합에 이전하지 않는다. 물론 대부분의 경우 이주 시점에 종전 건축물에 대한 철거동의서 등을 작성해 제출할 것이나, 경우에 따라서는 철거동의서 등의 작성을 거부하는 조합원이 있을 수 있다.
재건축의 경우에도 건축물이 철거되어야 할 시점까지 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하지 않거나, 철거동의서 등의 작성을 거부하는 조합원이 얼마든지 있을 수 있다.
이 경우 조합은 관리처분계획이 인가, 고시된 이후에도 해당 조합원들의 건축물을 철거하지 못하는 것일까?
이에 대해 대법원은 1998.2.13.선고 97도2877 판결을 통해 “조합의 사무를 총괄하는 조합장인 피고인으로서는 위 법률 및 조합규약에 따라 사업시행구역 안의 조합원들 소유의 건물 등 지장물을 철거할 수 있는 것이므로, 피고인이 위 조합탈퇴의 의사표시에도 불구하고 여전히 조합원의 지위에 있는 고○O를 상대로 원심판시와 같이 구역 안에 있는 건물을 명도하고 이를 재건축사업에 제공해 행하는 업무를 방해해서는 아니 된다는 가처분의 판결을 받아 이를 철거한 것은 형법 제20조에 정한 업무로 인한 정당행위라 할 것이니, 이 사건 공소사실은 범죄로 되지 아니하는 경우에 해당한다”라고 판시한 바 있다.
따라서 철거동의서를 작성하지 않거나, 신탁등기 절차를 이행하지 아니한 조합원이라고 하더라도, 조합이 법원의 판결 또는 인도단행가처분 결정 등을 통해 종전 건축물의 점유를 인도받을 권원을 취득하고, 실제 점유를 이전받는다면 조합원들의 철거에 동의나 조합의 소유권 취득이 없더라도 조합은 이들이 소유하고 있는 종전 건축물을 철거할 수 있다고 보아야 한다.
한편 조합원이 아닌 자, 즉 조합설립에 동의하지 않아 매도청구의 상대방이 된 자(재건축의 경우)들이 소유하고 있는 건축물 대한 철거 또한 가능할까?
우선 이 부분 논의는 매도청구 소송이 확정되지 않았으나 조합의 승소판결이 선고(인도 부분에 대한 가집행이 선고된 것)되었고, 조합이 판결에서 명한 금원을 지급하는 등 판결에 기해 부동산 인도부분에 대한 가집행을 할 수 있음을 전제로 한다.
보상금 등이 지급되고 관리처분계획이 인가·고시되었다면, 도시정비법 제81조 제1항에 따라 매도청구의 상대방 등은 종전의 건축물을 사용· 수익할 수 없게 되고, 이는 정비사업을 시행하는 조합에 정비사업을 위해 해당 건축물을 사용할 수 있는 권한을 부여한 것이라고 할 것이다.
따라서 판결에서 지급을 명한 매매대금의 지급이 완료되고, 관리처분계획이 인가 고시되었다면 사업시행자는 해당 부동산에 대한 사용권을 취득하게 되고, 이 부동산은 정비사업의 시행을 위해 철거되어야 할 것이며, 사업시행자인 조합은 도시정비법에 따라 이를 철거할 수 있으므로, 비록 조합이 소유권을 취득하지 못했더라도 매도청구의 상대방 등이 종전에 소유하고 있던 건축물을 조합이 인도받아 이를 철거하는 것은 도시정비법에 의한 행위로 정당행위에 해당한다고 보아야 할 것이다.
비록 하급심의 판결이지만, 대구지방법원 2014.11.13.선고 2014고단3549 판결 역시 “조합의 매도청구권이 형성권으로 매도청구의 의사표시가 피해자에게 송달된 때 바로 매매계약이 성립되는 점,
피고인이 제1심 판결에서 정한 매매대금을 공탁하고 가집행선고부 판결에 따른 인도집행으로 건물을 인도받아 이를 철거한 점, 재건축사업허가 취소 등의 특별한 사정이 없는 한 건물이 재건축사업으로 철거될 처지에 있었고 당시 건물이 실제 사용되지도 않았던 점 등에 비추어 보면,
피고인의 철거행위는 사회상규에 위배되지 않는 형법 제20조에 정한 정당행위에 해당하는 것으로 보아야 한다”라고 판시하여 이와 같은 경우 건축물 철거가 허용될 수 있다고 봤다.<문의 02-2038-3828>
