재건축 청산자의 명도의무 발생시기
재건축 청산자의 명도의무 발생시기
  • 김향훈 변호사 / 법무법인 센트로
  • 승인 2018.08.29 14:22
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[하우징헤럴드=김향훈 변호사]

1. 도시정비법 제81조의 규정내용

도시정비법 제81조(건축물 등의 사용·수익의 중지 및 철거 등) ①항에서는 “종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다”라고 규정하고 있다.

다만 단서에서는 ‘1. 사업시행자의 동의를 받은 경우, 2. 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다’라고 하여 예외규정을 두고 있다. 이 내용은 2018.2.9. 개정법 시행 이전에는 제49조 제6항에 나와 있었다.

2. 재건축의 경우에는 제81조의 적용이 없는가?

그런데 위 제81조 단서 제2호의 예외규정은 ‘토지보상법’만을 언급하고 있어서, 동법이 적용되지 않는 재건축사업의 경우에는 관리처분 인가고시일 이후에는 무조건적으로 명도해야 하는 것이 아닌가 하는 의문이 든다. 그러나 매도청구대상자나 분양미신청자로서 소송 중에 있으면서 아직 보상금을 받지 않은 자가 막연히 쫓겨난다는 것은 정의의 관념에 현저히 반한다.

3. 재건축은 제49조 제6항의 적용이 없다는 대법원 판결의 의미

대법원 2014.7.24.선고 2012다62561 판결에서는 “도시정비법 제49조 제6항 단서는 도시정비법 제38조에 따라 사업시행자에게 공익사업법상 정비구역 안의 토지 등을 수용 또는 사용할 권한이 부여된 정비사업에 제한적으로 적용되고, 그 권한이 부여되지 아니한 재건축사업에는 적용될 수 없다”고 판시한 바 있다.

이 판시 사항만을 놓고 보면 마치 재건축 조합원이었던 자는 분양미신청으로 인해 청산자가 된 경우, 보상금을 받기 이전에라도 무조건적으로 명도해야 할 것으로 보인다. 그러나 이 판시사항은 조합이 원고가 되고 세입자가 피고가 되었던 사안으로서, 세입자인 피고가 토지보상법상의 보상이 완료되지 않았다는 항변을 하자 이를 배척하면서 설시한 것으로서 세입자가 아닌 소유자에게는 적용할 성질의 것이 아니다.

4. 재건축도 청산자에게 보상을 해야 명도의무가 생긴다는 하급심 판결

그러므로 위 대법원 판례 이후에 나온 서울중앙지방법원 2017.5.17.판결에서도 “위 인정사실에 의하면, 원고(소유자)가 재건축조합으로부터 이 사건 건물의 매매대금을 지급받음과 동시에 재건축조합에 그 소유권이전등기를 해주기 전에는 그 소유권을 상실한다고 보기 어렵고, 한편 도시정비법 제49조 제6항 단서에는 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다는 예외규정을 두고 있으므로, 원고(소유자)에 대한 손실보상이 완료되지 않은 이상 원고가 그 사용수익권을 상실하였다고 보기 어렵다”라고 판시했다.

이 사건은 상고되었다가 상고취하로 확정되었다. 이렇듯 조합원이었다가 청산자로 신분이 바뀐 소유자는 그 소유권을 완전히 잃기 전까지(보상금 지급완료)는 사용수익의무를 여전히 가진다.

5. 매매계약의 일반적인 법리에 따르도록 한 대법원 판례

또한 매매계약의 일반법리를 설시한 대법원 형사판례가 있어서 소개한다(대법원 2010.6.24.선고 2010도985 판결). 판시사항은 다음과 같다.

① 도시정비법에서 정한 절차에 따라 재건축사업이 이루어지는 경우 그 사업구역 내 종전의 토지소유자 중 재건축 결의에 동의한 종전의 토지소유자는 같은 법 제49조 제6항(2018.2.9.시행 이전의 법, 이하 같음)의 규정에 따라 관리처분계획 인가의 고시가 있은 때로부터 종전의 토지에 관한 사용수익권을 상실한다.

② 그러나 재건축 결의에 동의하지 않은 종전의 토지소유자는 재건축조합이 같은 법 제39조에서 정한 매도청구권을 행사할 경우에는 재건축조합과 사이에 종전의 토지에 관한 ‘매매계약’이 성립된 것으로 의제되는 법률적 효과가 발생하므로, 일반 매매계약의 법리에 따라 재건축조합에 종전의 토지를 인도한 날 또는 재건축조합 명의로 종전의 토지에 관한 소유권이전등기가 마친 날 중 더 이른 시점에 종전의 토지에 대한 사용수익권을 상실한다고 봄이 상당하다. <문의 : 02-532-6327>

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