성남 은행주공 재건축 아이엠지씨(IMGC) 이주관리계약 '무효'

국토부 "추진위 업무범위 넘어선 계약·업체 선정은 조합 승계 불가" 김병조 기자l승인2018.09.11 11:18

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이주관리업체는 조합설립 이후 선정해야한다는 원칙 제시
총회대행 업무도 조합설립 이후에 용역업체 다시 뽑아야 

[하우징헤럴드=김병조기자] 지난 1월 성남 은행주공아파트 주택재건축추진위원회(위원장 이승곤)가 정비업체 아이엠지씨(IMGC)를 이주관리 업체로 선정·계약한 부분에 대해 정비사업 주무부서인 국토교통부 주택정비과가 “추진위원회에서 이주관리 업체를 뽑은 것은 무효가 맞다” 고 유권해석을 내렸다.

은행주공 재건축추진위가 아이엠지씨를 이주관리 업체로 선정한 부분에 문제가 있다고 지적한 본지(하우징헤럴드 제339호 제6면)의 기사 게재 후 “합법적인 계약이다”는 아이엠지씨 측 주장을 일축한 것이다.

▲국토부 “이주관리의 대상은 조합원, 고로 조합설립 이후 선정해야”

국토부 유권해석의 핵심 내용은 절차상 이주관리 업체가 추진위 단계에서 존재할 수 없다는 점이다. 이주관리 업무가 가능하기 위해서는 이주의 대상이 되는 ‘조합원’이 존재해야 하는데, 추진위 단계에서는 ‘조합원’이 없고 토지등소유자만 있으며, 토지등소유자가 ‘조합원’이 되기 위해서는 조합을 설립해야 한다는 논리다.

따라서 적법한 이주관리업체를 선정하기 위해서는 조합을 설립한 후에 선정해야 한다는 것이다.

국토부는 특히 재건축사업의 실질적 사업주체인 조합이 설립되지도 않았는데, 철거를 염두해 둔 이주관리 업체를 선정한다는 것 자체가 서로 모순된다고 지적했다. 법리상 추진위원회의 성격만 보더라도 이주관리 업체 선정이 시기상조라는 설명이다.

현행 ‘도시 및 주거환경정비법’에서 추진위원회는 조합설립을 위한 임시단체로 해석된다. 따라서 도정법에서는 조합설립을 진행하기 위한 최소한의 업체를 제외하고는 조합을 설립한 뒤 선정하도록 명시하고 있다. 실제로 도정법에서는 정비업체 선정, 설계자 선정 등 최소한의 업체만 추진위에서 선정할 수 있도록 규정하고 있다.

현행 도정법 제32조에서는 추진위원회의 업무범위로 △정비사업전문관리업자의 선정 및 변경 △설계자의 선정 및 변경 △개략적인 정비사업 시행계획서의 작성 △조합설립인가를 받기 위한 준비업무 △그 밖에 조합설립을 추진하기 위해 대통령령으로 정하는 업무 등을 규정하고 있다. 여기서 마지막 내용 중 ‘그 밖에 조합설립을 추진하기 위해 대통령령으로 정하는 업무’ 역시 조합설립을 위한 최소한의 구체적 업무로 규정하고 있다.

법률의 위임을 받은 도정법 시행령 제26조에서는 △추진위원회 운영규정 작성 △토지등소유자의 동의서의 접수 △조합 설립을 위한 창립총회의 개최 △조합 정관의 초안 작성 △그밖에 추진위원회 운영규정으로 정하는 업무다. 아울러 시행령의 위임을 받은 ‘추진위 운영규정’에서 역시 추진위의 추진업무를 구체적으로 명시하고 있는데, 상위 법령의 내용을 반복하는 수준이다.

운영규정 별표 제5호에서는 “추진위원회는 다음 각 호의 업무를 수행한다”고 명시한 뒤, △설계자의 선정 및 변경 △정비사업전문관리업자의 선정 △개략적인 사업시행계획서의 작성 △조합의 설립인가를 받기 위한 준비 업무 △추진위원회 운영규정 작성 및 변경 △조합정관 초안 작성 △토지등소유자의 동의서 징구 △조합 설립을 위한 창립총회의 준비 및 개최 △그 밖에 법령의 범위 내에서 추진위원회 운영규정이 정하는 사항 등의 항목을 나열하고 있다.

국토부 주택정비과 김경은 사무관은 “추진위에서 할 수 있는 업무의 범위는 법령에 정확히 명시돼 있다”면서 “이주는 조합원이 하는 것이므로, 이주관리 업체 선정은 조합 설립 후에 선정해야 한다”고 말했다.

▲추진위의 총회대행·법무사 선정계약도 조합설립 이후 용역에 대해서는 효력 없어 

총회대행 업체 및 법무사 선정 계약도 조합설립 이후의 업무에 대해서는 무효라는 지적도 나왔다. 추진위 때 선정을 했다고 하더라도 조합 업무에는 승계되지 않는다고 봐야 한다는 것이다.

김 사무관은 또 “총회대행 업체로 선정한 부분 역시 창립총회 등 조합설립을 위해 진행한 부분에 대해서만 인정받을 수 있되, 조합설립을 위한 창립총회의 업무범위를 초과한 시공자선정총회와 관리처분총회 등 다른 총회대행 업체로 선정한 부분은 무효”라고 덧붙였다.

▲운영규정 제6조 “추진위 업무범위 넘은 업체 선정은 조합에 승계 불가”

모든 정비사업 추진위원회가 반드시 따라야 하는 현행 운영규정에 근거해 보더라도 아이엠지씨를 이주관리 업체로 선정한 것은 문제가 있다는 지적이다. 운영규정에서 아예 추진위원회 업무범위를 초과하는 업무, 계약, 업체 선정은 조합에 승계할 수 없다고 못 박아 놨기 때문이다. 추진위 단계에서 섣불리 아무 업체나 마구 선정하지 말라는 일종의 경고 장치를 해둔 것이다.

실제로 현행 추진위 운영규정 제6조에서는 “이 운영규정이 정하는 추진위원회 업무범위를 초과하는 업무나 계약, 용역업체의 선정 등은 조합에 승계되지 아니한다”고 명시돼 있다.

한 정비사업 전문 변호사는 “도정법 법률 취지상 정비사업 추진위원회에서 할 수 있는 업무 및 업체 선정은 아주 제한적인 범위로 한정된다”며 “그 범위는 도정법에서 명시한 개략적 정비사업 시행계획서, 토지등소유자의 동의서 접수 등 조합을 설립하는 데 필요한 최소한의 업무 및 업체 선정만 해당된다”고 말했다.

이 변호사는 또 “도정법 규정 어디를 찾아보더라도 이주관리 업체 선정을 추진위원회에서 할 수 있다는 근거는 명시돼 있지 않다”며 “따라서 추진위 단계에서 이주관리 업체 선정을 한 것은 명백하게 무효다”고 말했다.

▲입찰지침서에서 “도정법에서 정한 일체의 업무”라고 했다하더라도 무효

법률전문가에 따르면 입찰지침서 또는 계약서에 용역범위로 ‘도정법에서 정한 일체의 업무’라고 범위를 명시했다고 하더라도 아이엠지씨를 이주관리 업체로 선정한 것은 법률적으로 인정될 수 없다는 해석이다.

실제로 지난해 11월경 은행주공 추진위는 정비사업전문관리업자 선정 입찰지침서를 확정하면서 용역범위로 ‘도정법에서 정한 일체의 업무’로 표시했다. 해석에 따라 ‘일체의 업무’라고 포괄적으로 규정했으니 아이엠지씨를 이주관리 업체로 선정해도 되지 않느냐고 해석할 수 있는 대목이다. 

하지만 한 변호사는 “추진위가 용역범위로 ‘도정법에서 정한 일체의 업무’라고 명시했다고 하더라도 모든 것은 법령이 허용하는 업무범위로 제한된다”면서 “따라서 추진위가 입찰지침서에 정비업체의 용역범위로 ‘일체의 업무’라고 명시했다고 하더라도 도정법과 시행령, 운영규정에서 정한 추진위의 업무범위를 넘어 업체를 선정할 수 없다”고 말했다.


김병조 기자  kim@houzine.com
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