투기지역·투기과열지구 확대에 담보대출 옥죄기… 집값 잡힐까

김하수 기자l승인2018.09.17 14:04

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투기지역에 종로·동대문·동작·중구 추가 지정
하남·광명 과열지구로 … 집중모니터링 지역 선정 

[하우징헤럴드=김하수기자] 서울과 일부지역을 중심으로 주택시장이 과열현상을 보이자 정부는 지난달 27일 일명 ‘8·27 부동산대책’을 발표했다. 서울 4곳을 투기지역으로 지정하고 광명과 하남을 투기과열지구로 선정하는 것과 수도권 30여곳의 공공택지 추가개발 등의 내용이 포함됐다.

투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 신규 지정을 골자로 한 8·27 부동산대책은 최근 국지적 불안이 발생하고 있는 서울과 수도권 일부 지역으로의 유동자금의 과도한 쏠림현상을 막기 위해 마련된 것이다. 

이와 관련 최근 집값이 단기 급등하고 있는 종로구, 중구, 동대문구, 동작구 등 4개 구가 투기지역으로, 경기 광명시, 하남시 등 2곳은 투기과열지구로 추가 지정됐다. 조정대상지역은 경기 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구 등이 신규 지정되고 부산 기장군(일광면)은 지정이 해제됐다.

▲투기지역…종로·동대문·동작·중구 4곳 추가 지정

서울 종로구, 중구, 동대문구, 동작구 등 4개구가 투기지역으로 추가 지정됐다. 이에 따라 투기지역은 앞서 지정된 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 성동구, 노원구, 마포구, 양천구, 영등포구, 강서구 등과 함께 서울 내 15개구와 세종시로 확대됐다.

투기지역 지정 요건은 직전월 집값 상승률이 전국 소비자 물가상승률의 1.3배를 넘는 지역 가운데 직전 2개월 평균 가격 상승률이 같은 기간 평균 전국가격상승률의 1.3배 보다 높거나, 직전 1년간 가격상승률이 작년 3개월 평균 전국 가격상승률보다 높은 경우가 1차 검토 대상이다.

국토부에 따르면, 종로구(0.50%), 중구(0.55%), 동대문구(0.52%), 동작구(0.56%)는 7월 주택가격 상승률이 0.5%가 넘는 등 높은 상승률을 기록 중이다. 이들 지역은 도심과 강남·여의도와 가깝고 이미 투기지역으로 지정된 용산, 영등포와 강남4구(강남·서초·송파+강동)와 인접해 최근에도 상승세가 이어지고 있다고 국토부는 분석했다.

투기지역으로 지정되면 투기과열지구 지정시 적용되는 청약·금융·세제 등 19종의 규제 외에 주택담보대출 규제가 ‘차주(대출자)당 1건’에서 ‘세대당 1건’으로 문턱이 높아진다. 또 주택담보대출 만기연장 제한, 신규 아파트 취득 목적의 기업자금대출도 제한된다.

▲투기과열지구…경기 하남·광명 2곳 추가 지정

투기과열지구로는 기존 서울 전역과 경기 과천시, 성남 분당구, 대구 수성구, 세종시 등에 이어 경기 광명시와 하남시 등 2개 지역이 추가로 지정됐다.

특히 광명시와 하남시는 최근 3개월 주택가격상승률이 각각 1.11%, 1.34%를 기록하는 등 과열 양상을 보이고 있다. 올해 평균 청약경쟁률도 광명시는 18.5대 1, 하남시는 48.2대 1로 높은 수준을 기록하고 있어 이 같은 투자 열기가 주변 지역으로 확산될 경우 지역 주택시장의 불안을 야기할 우려가 있다는 게 국토부의 설명이다.

투기과열지구로 지정된 곳은 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 낮아지고, 세대당 보증건수도 1건으로 제한되는 등 금융권 문턱이 높아진다. 특히 정비사업 분야에서는 투기지역보다 투기과열지구의 규제 강도가 더 세다고 전문가들은 평가하고 있다.

재건축 조합원 주택공급수가 1주택으로 제한되고, 재건축 조합원 지위양도가 조합설립인가부터 소유권 이전등기시까지 전면 금지된다. 재개발 등 조합원 분양권 전매가 제한(관리처분계획인가~소유권 이전등기)되고 5년 내 정비사업 분양 재당첨도 제한된다. 아울러 재건축사업 후분양 인센티브도 배제된다.

▲조정대상지역…경기 구리·안양·광교 추가, 부산 기장군은 해제

조정대상지역도 일부 조정됐다. 경기 구리시와 안양시 동안구, 광교택지개발지구 등 3개 지역이 추가 지정되고, 부산에서 기장군(일광면 제외) 등 1개 지역의 지정이 해제됐다. 이들 지역은 투기과열지구, 투기지역 수준으로 규제가 적용되지 않지만 재건축 조합원 주택공급수 제한, 오피스텔 전매제한, 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제, 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화 등이 동일하게 적용된다.

아울러 국토부는 이번에 추가 지정하지는 않았지만 지정 가능성이 높은 지역을 ‘집중 모니터링’ 지역으로 정해 주택가격, 분양권 등 거래동향과 청약상황 등을 상시 모니터링하기로 했다.

대상은 서울 구로구, 금천구, 관악구, 광진구, 중랑구, 성북구, 강북구, 도봉구, 은평구, 서대문구 등 투기지역으로 지정되지 않은 나머지 10개구와 조정대상지역으로 지정된 성남시 수정구 등이다. 아울러 국토부는 용인시 기흥구, 대구시 수성·중·남구, 광주시 광산·남구 등도 과열 양상을 지속적으로 살피기로 했다.

한편 이번 대책에는 주택 공급책도 포함됐다. 국토부는 30만가구 이상의 주택공급이 가능토록 다양한 규모의 30여개 공공택지를 추가로 개발할 계획이다. 이 가운데 지자체 협의가 완료된 일부 사업지구의 구체적인 입지 등을 이달 중 공개한다. 나머지 사업지구는 주민의견 수렴 및 지자체 협의절차를 진행해 입지가 확정되는 대로 단계적으로 발표할 방침이다.


김하수 기자  hskim@houzine.com
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