부동산시장 규제가 능사는 아니다

권대중 / 명지대학교 교수l승인2018.09.14 11:13

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[하우징헤럴드=권대중 교수] 문재인 정부 출범 이후 8.2대책 등 강력한 부동산시장 규제 대책은 주택가격을 안정시키기는커녕 주택가격을 급상승시킨 원인이 되었다.

원인은 간단하다. 가격이 오른다는 것은 공급이 부족하다는 것이며 한편으로는 수요가 많다는 것인데 그 원인 치료보다는 강력한 공급과 수요 규제로 정부가 부동산시장에 개입한 것이다. 이것은 오히려 정상적인 부동산시장을 왜곡시키는 원인으로 작용해 가격이 비정상적으로 오른 것이다.

이런 와중 정부의 정책과는 정 반대로 박원순 서울시장이 3선에 당선되면서 서울역과 용산역 철도 지하화사업과 여의도를 싱가포르의 마리나 베이처럼 통으로 개발하겠다는 발표가 또 다시 해당지역은 물론 주변지역의 주택가격 상승으로 이어지자 결국 박원순 시장은 그 계획을 보류했다.

하지만 이미 서울 주택가격은 전지역으로 번져 상상을 초월할 정도로 상승해버렸다. 이렇게 올라간 집값은 하방경직성 특징에 따라 내려갈 기미도 없지만 내려간다 해도 많은 시간이 필요하다.

이에 지난 8월 21일 김현미 국토부장관은 집값이 오른 만큼 공시가격을 인상하겠다는 의사를 밝혔다. 그리고 몇 일 후 국토교통부는 서울의 종로구와 중구, 동대문구, 동작구를 투기지역으로 지정하고 하남시와 광명시를 투기과열지구로 지정했다. 또한 구리시와 안양 동안구, 수원 광교를 조정대상구역으로 규제했다. 정말 규제의 연속이다.

특히, 중앙정부와 지방정부간 손발이 맞지 않은 정책실패는 가격만 올려놓고 규제로 시장을 다시 옥죄는 형태로 서민들을 더 어렵고 힘들게 하면서도 양극화까지 초래해 삶의 의욕까지 상실하게 만든다.

이번 정부는 지난 노무현 정부처럼 왜 연속적으로 규제만 하는가? 그 속내가 궁금하다. 공급이 부족하면 공급을 하면 될 것이고 공급할 택지가 부족하면 수요를 분산하면 될 것인데 말이다.

그래서 필자는 작금의 부동산 시장을 해결하기 위한 몇 가지를 제언하고자한다. 첫째, 정부의 모든 개발계획은 부동산 가격이 상승하지 않도록 사전에 준비하고 발표해야 한다. 서울~용산역 지하화사업과 여의도 개발계획과 같은 부동산 가격상승요인이 있는 개발계획은 단기적 사업이 아니고 중장기적 사업이므로 개발계획이 수정될 수 있거나 취소될 수도 있다는 변동성도 함께 고지되어야 한다.

둘째, 정부와 서울시는 재건축시장을 규제하기 보다는 오히려 25개구를 대상으로 재건축 총량제(세대수별, 면적별)를 도입해 주택공급량과 수요 등을 파악하고 순차적으로 사업을 추진할 수 있도록 하고 그 대가로 초과이익을 환수하기 보다는 최소한의 공급을 늘릴 수 있는 방안을 강구해야 한다.

셋째, 신혼부부 희망타운 등 정부가 공급하는 주택이나 서울시가 공급하는 분양주택은 당분간 영구임대주택으로 공급되어야 한다. 그래야만 로또청약이니 분양권 전매 등을 막을 수 있다. 물론 향후 주택시장이 안정화되면 분양주택으로 전환할 수도 있다.

넷째, 지방의 미분양주택을 해소하기 위한 대책으로 이전 정부가 시행했던 것처럼 미분양주택을 매입해 본인이 거주하거나 임대주택으로 등록하는 경우 금융지원확대(대출 규제 등)와 취득세 및 양도세 등 세제해택을 주어야 한다.

다섯째, 지역별, 물건별, 계층별 주택공급 시나리오를 재작성하며 맞춤형 주택정책이 필요한 시기이다. 주택공급 부족지역은 공급을 늘리고 과잉지역은 주택구입자에게 혜택을 주거나 정부가 매입해 임대주택 등으로 활용하는 등 중장기 계획이 필요한 시기다.

부동산시장이 과열되면 규제는 필요하지만 최근 정부의 규제는 시장과열의 근본 원인을 해결하지 못하는 규제로 이는 또 다른 부동산 시장 왜곡 현상을 만들어 방향성을 잃고 있는 듯하다.


권대중 / 명지대학교 교수  webmaster@housingherald.co.kr
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