재개발사업에서는 영업자에 대해 영업손실보상을 하도록 규정하고 있다. 이에 법 규정 및 판례를 바탕으로 영업보상 대상자 등에 대해서 간략하게 검토하기로 한다.

재개발사업에서 영업손실을 보상해야 하는 영업은 ①사업인정고시일등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업 ②영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가 등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일 등 전에 허가등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업을 말한다. 

부가가치세법 제8조에 따른 사업자등록은 영업보상의 요건이 아니다. 다만, 무허가건축물 등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일 1년 이전부터 부가가치세법 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업을 말한다.

영업손실을 보상하는 경우 보상대상자의 인정시점은 정비구역의 지정을 위한 주민공람에 따른 공람공고일로 본다.

구체적으로 영업보상의 대상이 되지 않는 경우를 살펴보면 △무허가건축물 등에서 소유자가 영업을 하는 경우, △허가받지 아니하고 영업을 하는 경우, △허가받은 대로 영업을 하지 아니하는 경우, △정비구역의 지정을 위한 주민공람에 따른 공람공고일 이후부터 행하고 있는 영업인 경우, △사업과 관계없이 휴업상태에 있는 경우, △일정한 장소에서 생산 또는 직접 소비하지 아니하고 구매자를 찾아다니며 운반판매를 주목적으로 하는 경우(즉, 중기임대업, 개인용달업 등), 부동산임대업의 경우, 종교시설인 경우 등이 있다.

영업보상은 크게 폐업보상과 휴업보상으로 구분된다.

폐업보상의 경우 2년간의 영업이익(개인영업인 경우에는 소득을 말한다. 이하 같다)에 영업용 고정자산·원재료·제품 및 상품 등의 매각손실액을 더한 금액으로 평가하고, 위에서 말하는 영업이익은 해당 영업의 최근 3년간(특별한 사정으로 인하여 정상적인 영업이 이루어지지 아니한 연도를 제외한다)의 평균 영업이익을 기준으로 하여 이를 평가하되, 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인해 영업이익이 감소된 경우에는 해당 공고 또는 고시일전 3년간의 평균 영업이익을 기준으로 평가한다.

이 경우 개인영업으로서 최근 3년간의 평균 영업이익이 연간 영업이익[통계법 제3조제3호에 따른 통계작성기관이 같은 법 제18조에 따른 승인을 받아 작성·공표한 제조부문 보통인부의 노임단가×25(일)× 12(월)]에 미달하는 경우에는 그 연간 영업이익을 최근 3년간의 평균 영업이익으로 본다.

휴업보상의 경우 휴업기간에 해당하는 영업이익과 영업장소 이전 후 발생하는 영업이익감소액에 ①휴업기간중의 영업용 자산에 대한 감가상각비·유지관리비와 휴업기간중에도 정상적으로 근무해야 하는 최소인원에 대한 인건비 등 고정적 비용, ②영업시설·원재료·제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액, ③이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함으로 인하여 소요되는 부대비용을 합한 금액으로 평가한다.

영업의 휴업기간은 4개월 이내로 한다. 다만, ①해당 정비사업을 위한 영업의 금지 또는 제한으로 인하여 4개월 이상의 기간동안 영업을 할 수 없는 경우, ②영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성을 요구하는 등 해당 영업의 고유한 특수성으로 인해 4개월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우에는 실제 휴업기간으로 하되, 그 휴업기간은 2년을 초과할 수 없다.

한편, 영업의 폐지로 볼 것인지 아니면 영업의 휴업으로 볼 것인지를 구별하는 기준은 당해 영업을 그 영업소 소재지나 인접 시ㆍ군・구 지역 안의 다른 장소로 이전하는 것이 가능한지의 여부에 달려 있고, 이러한 이전가능 여부는 법령상의 이전장애사유 유무와 당해 영업의 종류와 특성, 영업시설의 규모, 인접 지역의 현황과 특성, 그 이전을 위하여 당사자가 들인 노력 등과 인근 주민들의 이전 반대 등과 같은 사실상의 이전장애사유 유무 등을 종합해 판단해야 한다.

이학수 법무사 / 이학수법무사법인(유)  webmaster@housingherald.co.kr