규제 지역내 주택 구입시 주택담보대출 전면 봉쇄
일부 다주택자들 전세대출 금지·공적보증도 제한
[하우징헤럴드=김하수기자] 문재인 정부가 ‘다주택자=투기세력’이라는 프레임을 유지한 채 서울 등 수도권 집값 과열과 투기수요를 잡기 위해 8번째 부동산대책을 내놓았다.
△2주택 이상 종부세 최고세율 인상 △1주택 이상 주택담보대출 원칙적 금지 △임대사업자 세제혜택 축소 등의 내용이 담긴 이번 대책은 세제와 금융 등이 총 망라된 메가톤급 규제로 평가받고 있다. 본지는 이번 9.13 부동산대책의 주요 내용들을 요약·정리한다.
▲서울·세종 등 2주택 이상 보유자 최고 3.2% 종부세 세율 적용
이번 9·13 대책의 핵심은 ‘다주택자의 종부세 강화’다. 다주택자를 중심으로 한 투기세력을 확실히 잡겠다는 정부 의지대로 이번 대책에는 3주택이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자의 추가과세방안 등이 포함됐다.
기존에는 3주택 이상 보유자만 정부가 추가과세를 했지만 이번 대책에서는 3주택이상 보유자와 서울·세종 등 최근 집값이 급등한 조정대상지역 2주택 보유자를 동일하게 추가 과세하되 세율을 현행대비 0.1~1.2%포인트 인상키로 했다.
이와 관련 3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 2주택 보유자의 경우 현행 △0.5%(3억~6억원) △0.75%(6억~12억원) △1.0%(12억~50억원) △1.5%(50억~94억원) △2.0%(94억원 초과)에서 △0.6%(3억원 이하) △0.9%(3억~6억원) △1.3%(6억~12억원) △1.8%(12억~50억원) △2.5%(50억~94억원) △3.2%(94억원 초과)로 인상된다. 이는 참여정부 종부세율 최고세율인 3.0%를 넘는 수치다.
조정대상지역 외 2주택이나 고가 1주택 보유자의 경우 종전에는 없던 종부세 과표 3억〜6억원 구간을 신설해 세율을 0.2~0.7%p 인상한다. 과표 3억원(시가 약 19억원) 이하 구간은 현행 세율을 유지한다.
조정대상지역 외 2주택과 고가 1주택의 세율도 높인다. 당초 정부안은 과표 6억원(시가 약 23억원) 이하 구간은 현행세율을 유지할 계획이었지만 과표 3억~6억원 구간을 신설키로 했다.
이밖에 종부세의 세부담 상한도 상향조정한다. 조정대상지역 2주택자 및 3주택 이상자는 현행 150%에서 300%로, 1주택자 및 기타 2주택자는 현행을 유지한다. 이번 종부세 개편안은 오는 2019년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용된다.
김동연 부총리는 “종부세 개편안 시행 이후 증세 대상자는 2만6천명에서 21만8천명으로 늘어나고 세수는 7천450억원에서 1조150억원으로 증가할 것으로 예상된다”며 “이번 개편안은 국회 법안 심의를 거쳐야 하는 사안으로 정부 안이 관철되도록 적극 참여해 최대한 논의를 하겠다”고 덧붙였다.
▲2주택 이상 규제지역 내 주담대 원천금지, 1주택자는 예외 허용
정부는 종부세 강화 방안과 함께 다주택자에 대한 강력한 대출 억제 대책도 내놨다. 14일 주택매매계약 체결 건부터 적용되는 이번 대책은 2주택 이상 보유자는 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 전면 금지된다.
1주택자 역시 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주담대를 원칙적으로 금지했다. 다만 실수요자들이 피해를 보지 않도록 예외를 허용하기로 했다. 예컨대 추가로 주택을 구입하는 목적이 이사, 부모봉양 등 실수요인 경우다.
또 기존주택을 최장 2년 이내에 처분하기로 하거나, 부모와 동일세대를 구성하는 무주택자인 자녀의 분가 등으로 2주택을 보유해 실거주하는 경우 등도 예외에 포함됐다. 이 경우 신규 주담대를 허용하고 현행 무주택세대와 동일한 LTV와 DTI 비율을 적용한다.
또 규제지역 내 공시가격 9억원 이상의 고가주택 구입 시에는 실거주 목적을 제외하고는 주담대를 금지키로 했다. 이를 위반한 경우 향후 3년간 주택 관련 대출을 제한키로 했다. 다만, 무주택 세대가 주택구입 후 2년 내 전입하는 경우는 예외를 허용하고, 1주택 세대가 기존 주택을 최장 2년 이내 처분하는 조건을 달면 예외를 주기로 했다.
현재 전세대출을 이용 중인 다주택자들도 전세대출 시장에서 퇴출된다. 다만 1주택 보유자는 소득 요건 등 제약 없이 기존 전세대출을 연장할 수 있다. 정부는 2주택 이상 다주택자의 경우 공적 전세보증(주택금융공사·주택도시보증공사)을 제한했다.
이에 따라 기존 전세보증이 1회(통상 2년)만 연장 허용되고 기존 1주택 초과분을 2년 이내 처분해야 한다. 이는 주택을 두 채 이상 갖고도 본인은 전세대출을 사는 다주택자들을 겨냥한 조치로, 이들은 이번 전세대출 만기 시점에 대출을 갚든가 다음 만기 전에 집을 팔아서 다주택자 지위에서 벗어나든가 둘 중 하나를 선택해야 한다.
기재부 관계자는 “일부 다주택자들이 전세자금대출을 받아 자신은 전세로 살면서 여유자금을 활용, 갭투자를 진행해 시장을 교란하고 있다”며 “다주택자 신규 전세대출 보증 공급을 제한하고 기존 보증 이용자도 1회만 연장 등 제한을 건만큼 최대 4년 안에 전세대출을 받는 다주택자는 사라질 것으로 보인다”고 말했다.
