재개발 재건축조합 학교용지부담금 2배 이상 '폭탄'

교육부, 산정기준 가이드라인 변경... 세입자가구 제외 김병조 기자l승인2018.10.10 10:53

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종전 10억원 부담금 이젠 20억원으로 늘어날 판
세입자 많은 재개발·단독재건축 사업장 직격탄 

[하우징헤럴드=김병조기자] 교육부가 지난 6월 29일 발표한 학교용지부담금 산정기준 변경 때문에 일선 정비사업 조합들의 학교용지부담금 부담액이 대폭 증가할 전망이다. 사업계획 내용에 따라 종전 대비 2배 이상의 부담금 증액이 예고되고 있다.

교육부 지방교육재정과는 지난 6월 29일 ‘도시정비사업 관련 학교용지부담금 부과 해석례 안내’라는 가이드라인 형식의 공문을 전국의 시도지사들에게 내려 보내며 학교용지부담금 산정 기준 변경을 안내했다. 기준 변경의 핵심 내용은 종전에 학교용지부담금 산정 시 포함시키던 세입자 가구수를 제외시킨다는 것이다.

▲기존 가구수에서 ‘세입자 가구수’ 제외 논란

현행 부담금 산식에 따르면 세입자 가구수를 제외하면 신축 가구수가 상대적으로 많아지면서 부담금도 함께 증액된다. 현행 ‘학교용지 확보 등에 관한 특례법’에 따르면 학교용지부담금은 개발사업으로 인해 증가하는 가구수에 분양가격과 0.8%를 곱해 산출한다.

주목할 내용은 정비사업으로 인해 ‘증가하는 가구수’다. 개발사업으로 인해 가구수가 증가하는 만큼 학교에 다니는 학생 숫자가 늘어나기 때문에 개발사업자가 그 비용의 일부를 부담해야 한다는 논리이기 때문이다.

구체적인 산식 구조를 보면, ‘증가하는 가구수=①건립 가구수-②임대주택 가구수-③정비구역 내 기존 가구수’로 요약된다. ‘증가하는 가구수’는 정비사업을 통해 신축하는 건립 가구에서 임대주택 가구수와 정비구역 내 기존 가구수를 제외해 산출하는 것이다.

여기서 기존 가구수에는 토지등소유자의 가구와 함께 기존에 살고 있는 세입자 가구의 숫자를 모두 합쳐 산정한다. 세입자 가구에서도 학교에 다니는 학령인구가 있기 때문에 포함시키는 게 맞다는 논리다.

문제는 교육부가 지난 6월 29일 가이드라인을 제시하면서 정비구역 내 기존 가구수의 산정 기준을 변경했다는 점이다. 교육부가 ‘기존 가구수’에서 ‘세입자 가구’ 숫자를 제외하기로 한 것이다.

부담금 산식에 따르면 세입자 가구를 제외하게 되면, ‘기존 가구수’ 전체 숫자가 줄어들어 ‘증가하는 가구수’가 증가하게 된다. ‘증가하는 가구수’가 늘면 학령인구가 늘어나는 만큼 개발사업자가 학교 설치 및 증축 비용을 부담해야 한다는 ‘학교용지 확보 등에 관한 특례법’ 논리에 따라 부담금이 증액되게 된다.

예컨대 정비사업을 추진하기 전, 기존 가구수 1천가구 중 세입자가 500가구였다면, 이번 교육부 기준 변경으로 인해 500가구가 제외되면서 부담금이 증액되는 것이다.

▲세입자 중에도 학생 있는데, 세입자 제외 부당

업계에서는 이 같은 교육부의 가이드라인 변경에 문제가 있다는 지적이다. 세입자 가구수를 기존 가구수에서 제외한다는 것을 납득하기 어렵다는 것이다. 기존 세입자들 중에서도 학교에 다니는 학생들이 있고, 정비사업 이후에도 해당 구역 및 그 주위에 거주할 가능성이 높은데, 기존 가구수에서 제외하는 것은 부당하다는 것이다.

한 업계 관계자는 “세입자라고 하더라도 해당 가구에 어린 학생들이 있어 학교 시설을 실제로 이용하고 있다면 산식 기준의 기존 가구수에 포함시켜 산정하는 게 맞다”며 “교육부에서 일부러 산출기준을 바꿈으로 인해 부담금을 높이려고 하는 꼼수는 아닌지 의심이 가는 대목”이라고 지적했다.

교육부에서도 세입자 가구 제외 부분에 대해 명쾌한 답변은 하지 못하고 있는 상태다. 일단 감사원의 감사 지적이 내려와 기준을 제시하는 차원에서 세입자 제외 기준을 수립할 수밖에 없다는 입장이다. 특히 세입자는 주거안정성이 낮아 개발사업 후 다른 곳으로 이사갈 가능성이 높다는 점에서 기존의 학령인구 계산에서 제외시키는 게 더 합리적이라고 결론내렸다는 것이다.

교육부 지방교육재정과 관계자는 “감사원에서 세입자 가구수를 포함시키는 게 불합리하다는 지적이 있어 관련 전문가 등의 의견수렴 후 내린 결정”이라며 “사실 거주안정성 측면에서 세입자의 위치가 애매모호해 미래 시점을 대상으로 해당 지역의 학교 신설 및 증축 부분에 끼치는 영향의 기준점을 잡는 게 쉽지 않은 상황에서 일정한 기준을 제시한 것이라고 이해해 주길 바란다”고 말했다.

▲예기치 못한 부담금 증액으로 사업차질 예상

교육부의 이번 학교용지부담금 산정 가이드라인 변경으로 최악의 경우 부담금이 2배 이상으로 폭증할 수도 있는 것으로 나타났다. 세입자 비중이 높은 재개발사업과 단독주택 재건축사업의 경우 직격탄이 될 수 있다는 것이다.

한 업계 전문가는 “부담금 산출 과정에서 커다란 감면 요인으로 작용하고 있던 세입자 숫자가 빠짐으로 인해 조합이 부담해야 할 부담금이 급증할 것으로 예상된다”며 “특히 세입자 숫자가 많으면 많을수록 부담금 증가액이 증가하기 때문에 그 부담금액이 만만치 않을 것”이라고 말했다.

열악한 사업장에 오히려 부담을 더욱 가중시키는 역차별 논란도 제기되고 있다. 정비사업 현장 중 세입자가 많은 곳들은 영세조합원들이 주로 거주하는 다가구주택이 많은 재개발, 단독주택 재건축 현장들인데, 이번 교육부의 가이드라인 변경이 바로 이런 곳들이 타격 받을 것이라는 지적이다.

이 업계 전문가는 “한 대형 재개발사업 현장은 기존 기준으로는 10억원의 학교용지부담금이 예상되는데, 이번에 바뀐 기준을 적용하면 그 두 배인 20억원이 예상된다”며 “조합 입장에서는 예기치 못한 부담금 증액으로 어려운 상황에 놓이게 될 가능성이 높다”고 말했다.


김병조 기자  kim@houzine.com
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