상업시설 활성화 - ⑩ 상가조합원 분양신청 방안 비교

서창호 / 유일그룹 대표이사l승인2018.10.10 10:40

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[하우징헤럴드=서창호 대표] 앞서 3회에서 언급하였던 것처럼 상가조합원 분양신청과 관련해서 도시 및 주거환경정비법 제48조 제2항 제1호 및 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제30조 제2항에 따라 상가조합원의 상가 공급 기준을 마련하고 있다.

그러나 이러한 기준만으로 합리적이고 형평성을 갖춘 배정은 요원한 현실이다. 특히 상가의 과부족과 권리가액의 양극화는 어느 조합에서든 비일비재하게 나타난다. 이에 각 조합의 현황에 적합한 관리처분계획의 수립은 반드시 필요하게 된다.

보통의 조합에서 흔히 나타나는 수평적 배분과 수직적 배분, 동별 신청방안과 호수별 지정 신청방안에 대하여 장단점을 분석해보면 다음과 같다.

수평적 배분은 층별 배정의 경우이다. 조합원분양과 일반분양의 구획을 층으로 구분하는 경우이며, 이러한 경우의 장점으로는 대형테넌트(우량임차인)의 유치가 수월하다는 것이며, 단점으로는 각 상가조합원의 의견수렴이 선행되어야하고, 총 권리가액의 배정이 쉽지 않다는 문제점이 발생한다.

수직적 배분의 경우 상가 전체 층에 고르게 조합원의 선호에 따라 배분이 가능하다는 장점이 있지만, 대형테넌트의 유치가 곤란하다는 단점이 있다. 다만, 바닥 면적이 충분한 경쟁력이 있는 경우는 예외이다.

동별(동, 층, 면적) 신청방안은 조합원 구역 내 동, 층, 면적 등 제한적 의향만 기재하여 상가 분양신청을 순위별 접수하므로 현재 계획(안)으로 신청접수가 가능하며, 설계 및 가격 등 계획의 변경 및 돌발 상황 발생 시 대응이 용이하다는 장점이 있다.

반면, 개략 정보에 따른 분양신청으로 추후 관리처분시 호실별 조합원 분양절차를 별도로 추가 진행해야 하며, 추후 실제 분양에 대한 변동성이 존재한다는 단점이 있다.

호수별 지정신청 방안의 경우 조합원 구역 내 호실별로 상가 분양신청을 접수하므로 호실별 계획이 확정된다. 호실별 분양신청으로 추후 관리처분이 용이한 장점이 있는 반면, 상가 계획 및 관련 사항들에 대한 확정이 되지 않을 경우 민원리스크가 높으며, 향후 준공까지의 기간을 고려할 경우 현재 계획안의 확정에 대한 부담이 존재한다는 단점이 있다.

상가 배정에 대한 명확하고 세부적인 기준이 부재함에 따라 계획 초기부터 각각의 조합에 적합한 배정계획을 충분히 고려해서 분양신청 및 관리처분계획을 수립해야 할 것이다.


서창호 / 유일그룹 대표이사  webmaster@housingherald.co.kr
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