재개발 재건축 조합원 부담 증가하는 계약에 대한 총회 결의

봉재홍 변호사 / H&P법률사무소l승인2018.10.05 11:44

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[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 조합이 조합원들의 이주비를 마련하기 위해 1억원을 차용하기로 했다면 어떤 절차를 밟아야 할까?

도시정비법 제45조 제1항이 “다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다”라고 규정한 후 제4호에서 “예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약”을 규정하고 있으며, 조합원 이주비가 예산에 반영되지 않았다면 이주비를 차용하기 위해서는 반드시 총회의 의결이 있어야만 할 것이다.

그런데 이 총회의 의결은 어떤 의미를 가지는 것일까? 이주비를 차용하겠다는 점에 대하여만 결의를 얻으면 되는 것인가, 아니면 이주비의 금원, 이주비를 대여해주는 자, 이자, 상환시기 등 이주비 대여를 위한 세부사항에 대하여도 총회의 의결을 얻어야 하는 것인가?

이에 대해 대법원은 2010.6.24 선고 2009도14296 판결을 통해 “재개발사업의 성격상 조합이 추진하는 모든 업무의 구체적 내용을 총회에서 사전에 의결하기 어렵다하더라도 위 법 규정 취지에 비추어 보면 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약’을 체결하는 경우에는 사전에 총회에서 추진하려는 계약의 목적과 내용, 그로 인해 조합원들이 부담하게 될 부담의 정도를 개략적으로 밝히고 그에 관해 총회의 의결을 거쳐야 한다”라고 판시한 바 있다.

따라서 예시한 사례와 같이 조합이 이주비를 차용하기 위해서는 총회에 자금 대여의 목적인 이주비 재원 마련, 이주비 대여 금액, 조건, 이 이주비 대여로 인해 조합이 부담할 금융비용 등을 상정해 조합원들의 찬성의결을 얻어야만 할 것이다.

그런데 당초 예상했던 필요 이주비 재원이 1억원이었는데 이주가 진행되면서 실제 필요한 이주비가 1억5천만원이 된다면 어떻게 해야 할까? 1억5천만원을 차용하고 사후에 총회에서 이를 추인하는 결의를 얻으면 족할 것인가?

이에 대하여는, 위 대법원 판결이 “총회의 사전 의결 없이 계약이 체결되어 이행된 경우 원상회복이 어려울 뿐만 아니라 법률관계의 혼란을 초래하고 이러한 상황이 조합원들의 자유로운 의사결정에 방해가 될 수 있는 점 등에 비추어 볼 때, 위 법 제85조 제5호의 ‘총회의 의결’은 원칙적으로 사전 의결을 의미한다”라고 판시한 바 있으므로 계약 체결 후 사후에 추인결의를 얻는 것으로는 이 문제가 해결될 수 없다고 할 것이다.

그런데 최근 대법원은 2018.6.15 선고 2018도1202 판결을 통해 “정비사업의 성격상 조합이 추진하는 모든 업무의 구체적 내용을 총회에서 사전에 의결하기는 어려우므로, 위 구 도시정비법 규정 취지에 비추어 사전에 총회에서 추진하려는 계약의 목적과 내용, 그로 인해 조합원들이 부담하게 될 부담의 정도를 개략적으로 밝히고 그에 관해 총회의 의결을 거쳤다면 사전 의결을 거친 것으로 볼 수 있다.

따라서 총회 의결 없이 조합의 부담이 늘어나는 계약을 체결해 조합원의 이익이 침해되는 일이 없도록 하면서도, 된 상태에서 장차 그러한 계약이 체결될 것을 의결한 경우에는 사전 의결을 거친 것으로 보아 정비사업의 원활한 추진에 지장이 없도록 조화롭게 해석할 필요가 있다”라고 판시한 바 있다.

이와 같은 대법원의 판결은 정비사업의 특성을 고려해 구체적 타당성을 기하기 위한 것이라는 점에서 평가받을 만한 것이다.

그러나 “기존 총회 의결 과정에서 조합원들의 부담 정도를 충분히 예상할 수 있는 정보가 제공되었다”라는 의미가 다소 불명확해 이 판결에 기대어 계약 체결에 대해 만연히 과소한 계약금액을 총회에 상정한 후 계약금액을 상향해 계약을 체결할 경우 도시정비법 위반죄의 죄책을 질 가능성이 높다는 점을 유념해야 한다.

더불어 조합으로서는 계약 체결에 대해 총회의결을 얻을 때 계약의 목적, 금액의 결정경위, 계약에 따른 용역기간, 계약금액의 인상 가능성 등에 대해 최대한 자세한 정보를 총회에 상정해 총회의 의결을 얻어 불가피하고 긴급하게 계약금액 상향될 경우 계약금액 인상에 대해 총회 의결을 얻지 않더라도 도시정비법 위반죄의 죄책을 지지 않을 수 있도록 준비할 필요가 있다. <문의 02-2038-3828>


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