재개발구역 2개 부동산을 2인이 각 공유시 분양방법

김향훈 변호사 / 법무법인 센트로l승인2018.10.05 11:51

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[하우징헤럴드=김향훈 변호사] 1. 2개의 부동산을 2인이 각각 공유

갑과 을은 A부동산과 B부동산을 각각 공유하고 있다. 즉 A부동산도 갑과 을이 공유하고 있고, B부동산도 갑과 을이 공유하고 있는 상황이다.

이들이 가진 A부동산과 B부동산을 기초자산으로 하여 분양신청을 하는 경우, 권리가격이나 전용면적의 범위 내에서 소위 1+1제도(도시정비법 제76조 제1항 제7호 다목)에 따라 2채를 분양받을 수 있다고 하자.

그렇다면 새로 받게 되는 두채의 부동산에 대해 갑과 을은 각각 독자적으로 한 채씩의 소유권을 취득하는 방향으로 이전고시 및 보존등기를 받을 수 있을까?

2. 대표조합원 선정 또는 공유자 전원의 의사표시

물건이 공유인 경우에는 대표조합원을 선정해 그 대표자가 의사표시를 하는 것이 원칙이다. 그러나 대표조합원을 뽑지 않고 공유자 전원이 나서서 서명하는 방식으로도 충분히 가능한데 실제 사례에서는 대표조합원을 선정하는 것이 보통이다.

사안의 경우에는 갑과 을이라는 두 명의 공유자들이 하나의 ‘집단’으로서 1인의 조합원이 되는 것이 된다. 1인의 조합원이 여러 개의 부동산을 소유하는 경우에도 원칙적으로 1주택을 공급하게 되므로, 갑과 을이 공유자 집단으로서 2개의 부동산을 소유하고 있는 경우에도 원칙적으로 1개의 부동산을 분양받을 수 있을 뿐이다. 갑과 을은 공유자 집단(1인의 조합원)의 구성원에 불과할 뿐 개별적으로 조합원 자격이 있는 것은 아니기 때문이다.

그러나 소위 1+1제도를 규정한 도시정비법 제76조 제1항 제7호 다목에 따라서 권리가액이나 전유면적의 범위 안에서 2주택을 공급받을 수 있는 경우가 있다.

3. 이전고시와 보존등기시 각각 공유로 해야

이처럼 갑과 을은 합하여 1인의 조합원이기 때문에 이전고시와 보존등기시에도 1+1제도에 따라 새로 분양받게 될 2채의 부동산 C, D에 대해서도 각각 ‘갑과 을’이라는 단체로서의 1인의 조합원의 공유가 되어야 한다. 즉 C부동산도 갑과 을의 공유, D부동산도 갑과 을의 공유가 된다.

만약 갑과 을이 ‘C부동산은 갑이, D부동산은 을이 소유하기로’ 합의했다면 그 합의에 따른 개별등기는 조합으로부터 보존등기를 받은 연후에 스스로 행하면 된다. 그렇지 아니하고 조합에 대해 ‘C부동산은 갑의 명의로, D부동산은 을의 명의로’ 곧바로 보존등기해 달라고 주장할 수는 없다.

조합으로서는 어디까지나 ‘갑+을’이라는 단체 자체를 조합원으로 취급해야하기 때문에 이 단체에 대해 이전고시 신청과 보존등기를 해야 하지, 단체의 구성원들에게 하나씩 개별적으로 이전고시 신청과 보존등기를 행할 수는 없다.

갑과 을이 합의서를 작성해 이를 제시한다고 하더라도, 집단적 획일적으로 이루어지는 이전고시와 보존등기 절차에서 이를 반영하는 것은 곤란하다. 만일 이를 허용한다면 모든 조합원들이 너도 나도 개인적인 사정을 들어 합의서를 제시하고 특이한 모양의 이전고시와 보존등기를 요구할 것이기 때문이다.

4. 분양신청에서부터 보존등기되기까지의 과정 및 근거법령

분양신청부터 보존등기되기까지의 일련의 과정에 대해 도시정비법은 다음과 같이 정하고 있다. 즉, 대표조합원 또는 공유자 전원이 분양신청하면 그 ‘분양신청한 대로’ 관리처분계획을 수립하고 인가를 하게 된다.

도시정비법 제74조 제1항에서는 “사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며”라고 하여, 분양신청의 현황대로 관리처분계획을 수립하도록 하고 있다. 즉 신청한대로 수립해야 하지 그밖의 다른 사정을 감안해서는 안된다. 분양신청시에는 공유자인 상태로 신청한 것이니 그대로 공유자인 상태로 관리처분계획을 수립해야 한다.

공사가 끝나고 준공인가까지 나게 되면 ‘관리처분에서 정한 내용 그대로’ 이전고시를 하여 소유권을 이전해야 한다.

도시정비법 제86조 제1항에서는 “관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다”고 규정하고 있다. 이 이전고시 자체만으로 소유권이 확정적으로 조합원에게 취득되며(도시정비법 제86조 제2항 후단 참조), 그 이후에 이루어지는 보존등기는 이전고시의 내용을 확인하는 차원에 불과하다(민법 제187조 등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득).

도시 및 주거환경정비 등기규칙 제5조 제1항에서는 “시행자는 이전고시를 한 때에는 지체없이 그 사실을 관할 등기소에 통지하고 정비사업시행으로 축조된 건축시설과 조성된 대지에 관한 소유권보존등기 등을 신청해야 한다”고 규정함으로써 이전고시의 내용대로 보존등기할 것을 정하고 있다. 결국 갑과을 공유자들은 보존등기를 받은 이후 본인들의 합의에 따라 다시 그 지분을 주고 받는 식으로 소유권을 정리해야 할 것이다. <문의 02-532-6327>


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