서울은 고작 3만가구 불과 … 집값 잡는데 한계
수요 해결하기 위해 재개발·재건축 규제 풀어야 

[하우징헤럴드=문상연기자] 연이은 규제책에도 불구하고 집값이 치솟자 정부가 주택시장 안정을 위해 수도권 주택공급 확대 방안으로 ‘9·21 주택 공급 대책’을 발표했다. 업계에서는 그동안 수요 억제를 위한 규제일변도의 부동산 대책이 아닌 공급 확대 정책을 병행하겠다는 입장을 보여준 것에 대해 긍정적인 반응이지만, 구체적인 공급방안에 대해서는 실효성에 의문을 제기하고 있다.

주택공급의 중심이 서울이 아닌 경기도가 되면서 서울 외곽의 공공택지 공급으로는 서울 도심 내 주택 수요를 충족시킬 수 없다는 것이다. 따라서 수요가 몰리는 서울의 공급 확대 방안으로 재건축·재개발 규제를 완화해야 한다는 목소리가 나오고 있다. 외각 팽창에 따른 도심 공동화를 예방할 수 있는 효과도 크기 때문이다.

▲수도권 공공택지 확보…총 30만 가구 공급

김현미 국토교통부 장관은 지난 9월 21일 서울 종로구 정부서울청사 별관 브리핑실에서 ‘수도권 주택공급 확대방안’을 발표했다. 수도권을 중심으로 주택 공급을 늘리기 위해 1차로 공공택지 17곳을 선정, 3만5천가구를 공급하고, 신도시 4~5곳을 추가로 조성하는 등 내년 상반기까지 수도권 공공택지 확보를 통해 총 30만 가구를 공급하는 것이 주요 골자다.

국토부는 먼저 1차로 3만5천가구를 공급할 중소 규모 택지 17곳을 공개했다. 세부적으로 △서울 11곳 1만282가구 △경기도 5곳 1만7천160가구 △인천 1곳 7천800가구 등이다. 서울은 옛 성동구치소 부지(1천300가구)와 개포동 재건마을(340가구)이 지목됐고 다른 9곳(8천642가구)은 사전협의 등을 거쳐 서울시가 추후 공개할 계획이다.

경기도는 광명 하안2(5천400가구), 의왕 청계2(2천560가구), 성남 신촌(1천100가구), 시흥 하중(3천500가구), 의정부 우정(4천600가구) 등이 포함됐다. 인천은 검암역세권에서 7천800가구를 공급할 계획이다.

국토부는 서울과 일산·분당 등 1기 신도시 사이에 330만㎡ 이상의 ‘3기 신도시’ 4〜5곳을 조성해 주택 물량 20만가구를 공급할 계획이다. 남은 6만5천가구 공급을 위한 중소 규모 택지는 서울과 경기 일대의 국공유지, 철도부지, 군부대·체육시설 등에서 확보할 계획이다. 공급시기는 △2021년 5천가구 △2022년 2만가구 △2023년 5만가구 △2024년 8만가구 △2025년 14만5천가구 등으로 내다봤다.

이문기 국토부 주택토지실장은 “총 30만가구 가운데 오늘 1차로 3만5천가구를 발표한 것”이라며 “연내 신도시 1~2곳을 포함해 10만가구 물량을 추가 발표한 뒤 내년 상반기까지 모든 신규 택지 선정을 마무리할 계획”이라고 말했다.

이밖에도 국토부는 서울 도심내 공급 확대를 위해 도시규제를 완화할 방침이다. 서울시 상업지역내 주거용 사용부분의 용적률 400% 이하에서 500%까지, 준주거지역 용적률을 400% 이하에서 500%로 상향하기로 했다. 또한, 자율주택사업과 가로주택정비사업 등 소규모 정비사업의 용적률 인센티브 및 사업 요건 등을 완화할 예정이다.

▲서울 도심내 주택 수요 해결하기 위해선 재개발·재건축 규제 완화해야

업계에서는 정부의 공급대책이 서울 집값 안정에 미치는 효과는 미미할 것으로 내다보고 있다. 연이은 규제책에도 불구하고 서울 집값이 상승하고 있는 원인이 서울로 집중된 주택수요임에도 불구하고 공급대책이 서울보다 경기도의 공급확대에 방점이 찍혀있기 때문이다. 국토부가 수도권에 총 30만가구를 공급하겠다고 했지만, 그 중 서울은 총 3만가구에 불과하다.

김병준 자유한국당 비상대책위원장은 “지금의 주택 부족은 공급 총량이 아니라 서울 도심에 양질의 주택이 부족하기 때문”이라며 “서울 외곽지역에 공공택지를 개발해 주택을 공급하겠다는 것은 실효성이 낮다”고 말했다.

조은상 리얼투데이 실장은 “정부가 수도권 30여 곳의 공공택지 추가개발을 통한 주택공급 확대를 약속했지만 서울이 가장 크게 오르고 있는 상황에서 수도권 택지공급을 통해 과연 얼마나 많은 수요를 분산할 수 있을지 의문”이라고 밝혔다.

한편 전문가들은 정부의 공급대책이 서울에 집중된 주택수요로 인해 집값이 상승하고 있는 현재 상황에서 가장 확실한 공급방안인 재개발·재건축 규제 완화를 외면하고 있어 한계가 있다는 지적이다.

공급대책을 신도시 개발 등을 통한 수평 확장이 아닌 슬럼화 되는 도심을 개발해 양질의 주택을 공급하는 수직적 확장이 필요하다 것이다. 특히, 서울에서 공급된 신규 아파트 10가구 가운데 7가구가 재개발·재건축사업을 통해 공급된 만큼 과도한 재개발·재건축 규제를 완화해 서울 도심 내 주택공급을 확대하는 것이 서울 집값 안정화에 가장 효과적인 공급방안이라는 지적이다.

김종신 대한주택건설협회 상근부회장은 “택지개발부터 주택공급까지 3~5년 정도 시차가 있고 서울의 신규택지가 고갈된 상황이라 서울로 집중된 주택수요로 인해 오른 집값을 잡기엔 역부족”이라며 “서울의 실질적인 집값 안정을 위해서는 재개발·재건축 규제를 전향적으로 완화하는 것이 필요하다”고 말했다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “서울 도심내 1~2만가구 공급 계획으로는 잠재 수요를 충족시키기에 한계가 있다”며“기존 재건축·재개발 규제를 완화하는 방법을 고민해야 한다”고 말했다.