아파트 노후승강기에 대한 고민과 교체 절차
아파트 노후승강기에 대한 고민과 교체 절차
  • 안일규 KEMS대표 우송정보대학 교수(승강기전공)
  • 승인 2018.10.17 13:41
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[하우징헤럴드=안일규 대표] 최근 승강기 상황을 보면, 보통 승강기 수명을 20±5년 정도로 보고, 이 기간에 대부분 교체가 활발히 이루어지고 있다.

수도권 제1기 신도시인 분당, 평촌, 산본, 중동, 일산에 약 3만대의 승강기가 1992~1995년 사이에 설치되어 시민의 발 역할을 한지도 벌써 25년 정도 흘렀고 노후화된 승강기는 이미 교체를 하였거나 현재 교체를 통해 신규제품으로 급속히 탈바꿈하고 있다.

이렇게 사용 수명이 다되어 가는 승강기의 수리를 통한 수명 연장 또는 교체 여부 판단과 교체시 절차와 방법을 알아보도록 하자.

승강기가 노후화 되면 대두되는 문제점은 세 가지다. 첫째는 고장이 잦아지는 것이고, 둘째는 수리비가 증가하는 것이며, 셋째는 수리를 해도 고장 횟수 및 수리비가 줄지 않고 성능과 운행 상황이 개선되지 않는다는 것이다.

좀 더 세부적으로 고민해보면, 고장은 해당 부품에 대해 조정이나 수리 또는 교체를 해야 하는 것인데 같은 원인의 고장이 반복적이면 조정이나 수리의 한계점에 도달했으므로 결국 그 부품의 교체가 필요한 것으로 볼 수 있다.

부품 교체는 그 시점에 해당 모델에 대한 생산 또는 단종 여부를 알아보아야 한다. 해당 모델의 생산이 단종되었다면 그 부품은 구하기가 어렵고 그나마도 철거된 승강기에서 수거해 수리된 것을 사용해야 하는 것으로 품질 신뢰성과 내구성은 믿기 어렵고 부품값은 희소가치로 인하여 비싸 수리비는 더욱 급격히 증가하게 된다. 

이때 검토할 것은 최근 몇 년간의 수리일지를 통해 같은 고장의 반복 횟수와 고장 부위의 확대 여부를 확인·분석하는 것이다. 특히 운행 중 잦은 각 층의 카 바닥과 승강장 바닥의 착상 레벨 오차 발생과 가·감속의 불편함(쇼크)은 운행제어에 있어 각 관련 부품들(제어기판, 각종 센서 및 전기선들, 전동기 등)의 조정이 한계점을 이미 초과했다는 것으로 판단해야 한다(심한 경우 정격 속도를 감속하여 운행).

이럴 경우 출입문 장치, 카장치 등 기계적 장치도 동반해서 고장이 많을 것이므로, 이제는 승강기의 전체 교체로 방향을 전환해 단순 수리가 아닌 향후 20년을 다시 설계해야 하는 고민이 필요한 시점이다.

여기에서 관리자가 할 수 있는 최선의 방법은 전문가로 하여금 승강기 상태를 진단하게 하는 것이다. 인간이 나이가 들면서 여기저기 아파오면 건강진단을 받는 것과 같은 이치이다. 

진단을 통해 주요부품(권상기, 제어반, 안전장치 등의 전기적, 기계적 부분)의 수명이 다 되어 가는지 아니면 지속적 수리 조정이 가능한 상태인지, 설계 성능이 유지되고 있는지를 살펴보아 수리 또는 교체 방향을 결정해야 한다.

수리를 할 경우는 부품 수급과 수리비용의 과다 여부를 확인·판단하는 것이다. 어느 정도 수리비용을 들여서 몇 년을 더 사용할 수 있을지, 그렇지 않다면 전면교체하는 방향으로 전문가의 도움을 받아 교체절차 및 방법 등의 계획을 세우는 것이 첫 번째 해야 할 일이다.

승강기 교체공사시 가장 먼저 진행해야하며 중요한 것은 시방서를 작성하는 것이다. 현재는 특히 공동주택의 경우는 승강기 제조나, 유지관리, 검사기관 등으로부터 관계없는 제3자로 하여금 교체의 타당성 검토와 공정성, 전문성확보와 각종 검수를 할 수 있도록 감리업체를 먼저 선정해 위의 그림처럼 시방서 작성부터 설치완료까지 모든 절차를 진행하고 있다.

시방서 내용 중 중요한 것으로는 새로 설치할 승강기의 성능(속도 증속, 소음, 진동 등) 개선과 기능 추가(인승확장, 버튼 등), 모양(출입문 및 카 Panel의 재질과 두께, 인테리어), 형태 등과 원가 절감을 위한 재활용 부품의 결정 과정으로 이를 심도 있게 검토하고 검토해 정해야 한다. 이 때에 감리자의 경험과 정보가 큰 힘을 발휘하게 된다.

간혹 기계장치는 그대로 두고 전기장치(제어반 위주)만 교체하는 경우가 있는데 이때는 향후 기계장치가 추가 20년을 견디어 줄 것인지와 기술적 호환(기존 승강기 부품과 교체되는 부품의 20년 기술격차)이 가능한지, 기계장치의 수리 가능 여부 등을 검토해야 한다. 그리고 이때 교체되는 승강기의 속도 증속 등 성능 향상은 불가하므로 교체 범위 판단은 심도 있게 해야 한다.

이제 시방서가 정리되면, 공동주택에서는 입주자대표 주관으로 동대표들을 모아 설명하고 의견을 들으며 시방서를 조정·완료하는 과정을 필히 가진다.

그 다음은 시방서에 적합한 제조업체를 공개 입찰(3가지 방식중 1개)로 선정하고, 부품 제작이 진행되는데 통상 2개월(제작)이 소요되며, 제작이 완료되면 공장에서 주요부품의 성능을 검사하는 공장검수를 하게 된다.

공장검수 후에는 공정 일정과 정해진 교체 차수(통상 동별로 1〜2대 정도 교체)에 따라 해당 호기의 모든 부품들이 설치현장으로 입고되고 이때 자재검수를 한 다음, 해당 동(교체 차수에 따라)으로 옮겨 설치작업에 들어가게 된다.

설치작업은 기존 부품을 다 철거하고 신규부품으로 교체하는 것인데, 건물 층수에 따라 보통 21〜30일정도 소요되며, 가이드레일(카 및 균형추 측)을 그대로 사용하는 경우는 5일 정도 단축할 수 있다. 이 과정에서 감리자는 설치공정 한 단계 한 단계의 과정을 관리감독하며 사진 기록으로 남기고, 설치기준에 부합하는지 체크하며 시정하는 역할을 하게 된다.

설치 완료후에는 승강기안전공단의 안전검사(수시검사)가 있고, 제작사 자체검수와 감리의 검수를 통해 안전과 성능, 기능의 문제점이 보완·개선되고, 최종 감리자의 준공 승인이 이루어지면 인수인계로 모든 교체공사가 마무리 된다.

대부분의 복합장치는 사용 수명의 한계 시점 도달과 이때의 고장으로 인한 불편 그리고 안전 때문에 전면 교체를 결정 하곤 한다. 승강기 교체는 1대당 수천만원의 비용과 교체하는 동안 걸어 다녀야 하는 불편이 있고 한번 설치된 승강기는 그 사양을 바꿀 수가 없다.

따라서 교체 시방서에는 반드시 전문기술 분석을 통한 발전된 기술의 적용으로 에너지 등 유지비 절감과 성능 개선을 적절히 반영해 합당한 비용과 설치공정의 관리로 교체후의 품질 만족감을 다시 20년 동안 누릴 수 있도록 해야 한다.

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