재개발 재건축조합에 보증금 반환청구권 행사 임차인의 범위
재개발 재건축조합에 보증금 반환청구권 행사 임차인의 범위
  • 진상욱 변호사 / 법무법인 인본
  • 승인 2018.10.17 13:54
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[하우징헤럴드=진상욱 변호사] 도시정비법 제70조는 제1항에서 정비사업의 시행으로 인해 지상권·전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있고, 제2항에서 제1항의 규정에 의해 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 이를 행사할 수 있다고 규정하고 있다.

한편, 같은 조 제3항에서는 제2항의 규정에 의한 금전의 반환청구권의 행사에 따라 당해 금전을 지급한 사업시행자는 당해 토지등소유자에게 이를 구상할 수 있다고 규정하고 있고, 제4항에서 사업시행자는 제3항의 규정에 의한 구상이 되지 아니하는 때에는 당해 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있다고 규정하고 있다.

이처럼 도시정비법이 정비사업 구역 내의 임차권자 등에게 계약 해지권은 물론, 나아가 사업시행자를 상대로 한 보증금반환청구권까지 인정하는 취지는, 정비사업의 관리처분계획 인가 고시에 따라 그 의사에 반해 임대차목적물의 사용·수익이 정지되는 임차권자 등의 정당한 권리를 두텁게 보호하기 위함이다.

또한 계약상 임대차기간 등 권리존속기간의 예외로서 이러한 권리를 조기에 소멸시켜 원활한 정비사업의 추진을 도모하고자 함에 있다.

이와 같은 입법 취지·목적, 위 각 규정의 체계적 해석 등과 아울러 ①도시정비법 제70조 제3항은 임차권자에게 보증금을 반환한 사업시행자의 토지등소유자에 대한 구상권의 법적 근거가 되는 규정이므로, 위 조항에 따라 사업시행자가 토지등소유자에게 구상권을 행사하려면 토지등소유자에게 임차권자에 대한 보증금반환채무가 있음을 전제로 하는 점,

②도시정비법 제70조 제4항 또한 마찬가지로 토지등소유자의 임차권자에 대한 보증금반환채무 등을 전제로 한 규정이라고 볼 수 있는 점,

③토지등소유자에게 대항할 수 없는 무단 전차인 등의 경우까지 도시정비법 제70조 제2항에 기하여 사업시행자를 상대로 보증금 등 반환을 구할 수 있다고 본다면, 다른 법률관계에서는 임대차계약상 그 임대인을 상대로 한 보증금반환채권을 갖는 데 불과한 무단 전차인 등이‘정비사업의 시행’이라는 우연한 사정에 기하여 임대인의 자력과 무관하게 보증금을 반환받게 되는 점,

④이러한 결과는 주택임대차보호법 등에 정한 임차권 보호의 취지와 부합하지 아니할 뿐 아니라, 사업시행자로 하여금 임대인의 무자력 등으로 구상을 하지 못할 위험까지 부담하도록 하는 것이어서 정비사업의 원활한 진행이라는 이 사건 조항의 입법취지에도 어긋나는 점 등에 비추어 보면,

도시정비법 제70조 조항에 따라 임차권자가 사업시행자를 상대로 보증금 등의 반환을 청구하기 위해서는 당해 임차권자가 토지등소유자(즉 임대인)에 대해 적법하게 보증금반환채권을 가지는 경우에 한정된다고 할 것이다.

그리고 토지등소유자에게 보증금반환채권을 행사할 수 없는 무단 전차인의 경우에는 도시정비법 제70조가 정하는 임차인의 범위에 포함되지 않는다고 할 것이다. <문의 02-596-9400>

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