1대1 대토에 신축까지 모든 비용 떠안는 구조
홍제3, 교회 110억이상 요구에 조합원들 난감 

[하우징헤럴드=문상연기자] 서울시가 지난 2009년에 발표한 ‘뉴타운지구 등 종교시설 처리방안’ 으로 종교시설에 과도한 특혜를 주고 있다는 지적이 잇따르고 있다. 종교시설의 이전부터 신축비용까지 모두 조합에 부담시키도록 하고 있기 때문이다.

나아가 명확한 보상기준이 없어 종교시설 건축비용 등을 조합이 수용하기 어려울 정도로 과도하게 요구해 원활한 정비사업 추진의 걸림돌이 되고 있다는 지적이다.

이에 업계에서는 종교시설에게만 과도한 특혜를 주고 있는 종교시설의 처리방안의 대한 개선과 건축비용 등에 대한 정확한 보상 기준마련이 시급하다는 지적이 나오고 있다.

▲1:1 대토에 건축비용까지 조합이 부담…‘뉴타운지구 등 종교시설 처리방안’

조합과 종교시설간 갈등은 끊이지 않고 이어져 왔다. 이를 우려해 서울시는 지난 2009년 9월‘뉴타운지구 등 종교시설 처리방안’을 발표했다. 서울시의 처리방안이 법적인 효력을 가지는 것은 아니지만, 인허가청인 서울시의 지침인 만큼 관할구청과 조합에서 이를 토대로 종교시설과 협의가 이뤄지고 있다.

서울시의 뉴타운지구 등 종교시설 처리방안에 따르면 재정비촉진계획 수립시 존치여부 등을 사전에 판단해 ‘존치’를 원칙으로 계획하고 불가피한 경우 이전계획을 수립해 관리처분을 실시해야 한다.

또한 ‘이전’이 불가피한 경우 존치에 준하는 이전계획을 수립해야 한다. 이전계획 수립 기준은 △이전계획 수립시 관련 종교단체와 협의 △기존부지와 이전 예정부지는 ‘대토’ 원칙 △현 종교시설 실제 건물 연면적에 상당하는 건축비용 조합 부담(성물 등 가치가 큰 종교물품에 대한 제작 설치비 고려) △사업기간동안 종교 활동에 지장이 없도록 임시장소 마련, 이전비용 등 조합 부담 등이다.

▲이전부터 건축비용까지 모두 조합이 부담…종교시설에 대한 과도한 특혜

업계에서는 서울시의 종교시설 처리방안이 구역 내 조합원들과는 비교가 안될 정도로 종교시설에 과도한 특혜를 주고 있다고 지적하고 있다. 서울시 지침에 따라 종교시설이 이전을 하게 될 경우 재개발사업시 종교시설을 소유한 조합원은 막대한 경제적 이익을 누리게 된다는 지적이다.

모든 조합원들은 구역 내 종전자산을 평가받아 종후자산을 분양받고 종전자산과 종후자산의 과부족액을 정산하게 된다.

하지만 종교시설은 건축비용을 조합이 부담하고, 이전비용 및 종교활동을 위한 임시장소 역시 조합의 부담으로 마련하도록 하고 있다. 또한, 1대1 대토를 원칙으로 하면서 대토하는 종교부지를 대로변 등 재개발 구역 내에서 가장 좋은 위치로 배정하는 경우가 많다. 

정비업계 관계자는 “종교시설은 존치를 택하더라도 정비사업 후 땅값이 오르기 때문에 경제적 이득을 누리게 된다”며 “서울시 지침상 이전을 택할 경우 종교시설은 어떠한 비용도 들이지 않고 더욱 좋은 위치에 새로운 건물을 짓게 되면서 그야말로 특혜를 누릴 수 있는 구조”라고 말했다. 

▲건축비용 기준 없어 종교시설 과도한 비용 요구에 재개발사업 난항

업계에서는 명확한 건축비용 산출 기준을 확립해야 한다는 주장이다. 서울시 지침상 종교시설 실제 건물 연면적에 상당하는 건축비용을 조합 부담하도록 하고 있지만, 건축비용에 대한 명확한 기준이 없는 상태다. 이에 조합과 종교시설간 보상금 협의 과정에서 종교시설이 건축비용을 과도하게 요구하면서 사업의 발목을 잡고 있다.

실제로 서울시 서대문구 홍제3구역 재개발사업의 경우 구역내 위치한 교회와의 보상금 갈등이 수년째 이어지고 있다. 조합은 지난 2017년 서울 서부지방법원에 명도소송을 제기했고 법원에서 65억원 선에서 합의를 보라고 조정을 권고했다.

하지만 교회측은 수용할 수 없다며 더 높은 금액의 비용을 요구하고 있는 상황이다. 업계에 따르면 조합은 교회 측에 교회 신축 비용으로 84억원을 제안했지만 교회 측은 110억원 이상을 요구하고 있는 것으로 알려지고 있다.

조합 관계자는 “대토부지로 인해 이미 교회 측은 기존 부지 및 건물 대비 약 30억원 이상의 차익이 발생했지만, 신축 비용으로 100억원이 넘는 비용을 요구하고 있다”며 “구역 내에서 이주 및 철거가 거의 완료됐지만 교회와 보상협의가 이뤄지지 않아 분양이 지연되는 등 사업일정에 차질이 생기게 됐다”고 말했다.

송파구 거여2-1구역 재개발조합은 구역내부에 위치한 교회와 보상 협의가 제대로 이뤄지지 않으면서 주민들의 이주가 한창 진행 중일 때 관리처분계획 인가가 취소되는 등 난항을 겪은 바 있다.

이 과정에서 조합은 보상금액으로 44억7천만원을 제안했고, 교회 측은 총 164억3천6백만원을 요구한 것으로 알려졌다. 이후 조합은 새롭게 1대1 대토와 아파트를 포기하는 대신 보상비용으로 61억6천만원을 제안해 교회와 협상에 성공했다.

강신선 거여2-1 재개발 조합장은 “건축비용 등 보상금액에 대한 명확한 기준이 없어 종교시설에서 무리한 보상을 요구할 경우 사업지연 부담 등으로 결국 조합이 들어줄 수밖에 없는 구조”라며 “종교시설이 조합에 과도한 요구를 하지 못하도록 명확한 보상기준이 마련돼야 한다”고 말했다.