1주택자 청약시 입주 6개월내 기존 주택 팔아야
청약 가점 낮은 무주택자 85㎡초과 물량에 집중 

[하우징헤럴드=김하수기자] 부동산 투기 수요 차단을 위한 9·13대책에 이어 무주택자의 새 아파트 청약 추첨 확률을 높인 청약제도 개편안이 이달 말부터 시행될 예정이다. 이에 따라 무주택자들은 내 집 마련을 위해 취할 수 있는 선택지가 다양해진 반면, 1주택 이상 보유자들은 청약 당첨 가능성이 현저히 줄어들면서 새 집으로 갈아타려는 계획에 차질을 빚을 것으로 전망된다.

▲분양권 당첨자, 주택소유자로 간주…무주택자서 제외

국토교통부는 지난달 11일 무주택자들의 신규아파트 청약문턱을 크게 낮춘 ‘주택공급에 관한 규칙(국토교통부령) 일부개정안’을 입법예고했다. 이번 개정안에 따르면 우선 분양권 소유자는 무주택자에서 제외된다. 현재는 청약(조합원 관리처분 포함)에 당첨된 경우 소유권 이전 등기시부터 유주택자로 간주되고 있으나, 앞으로는 분양권·입주권을 최초 공급받아 공급계약을 체결하는 날 또는 해당 분양권 등을 매수해 매매잔금을 완납하는 날(실거래신고서상)부터 주택을 소유하고 있는 것으로 본다.

이는 주택공급규칙 시행일 이후 계약 또는 취득한 분양권 등부터 적용하며, 미분양 분양권을 최초 계약한 경우는 예외다. 그러나 미분양 분양권을 최초 계약한 자에게서 매수한 경우는 유주택자로 간주한다.

또한 추첨제 공급시 무주택자에게 우선 공급하는 방안도 제도화된다. 기존에는 추점제 공급시 유주택자도 1순위로 청약할 수 있고 주택소유 여부에 관계없이 동등한 기회를 제공했다. 앞으로는 투기과열지구, 청약과열지역 및 수도권, 광역시 지역에서는 추첨제로 입주자 선정시 추첨제 대상 주택의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급해야 한다. 잔여 주택은 무주택자와 1주택 실수요자(기존 주택 처분 조건)에게 우선 공급하고 이후 남는 주택이 있는 경우 유주택자에게 순서가 돌아간다.

기존 주택 처분 조건으로 주택을 우선 공급받은 1주택자는 입주가능일부터 6개월 이내에 처분을 완료해야 한다. 이를 이행하지 않는 경우 공급계약이 취소되는 한편, 500만원 이하의 과태료 처분을 받거나 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 처벌을 받게 된다.

아울러 이번 개정안이 시행되면 분양권 전매제한도 강화될 전망이다. 개정안에 포함된 ‘분양가상한제 적용주택 전매제한 기간 및 개선안’에 따르면, 수도권 공공택지(공공분양, 민간분양) 내 분양가상한제 적용주택은 분양가격 책정 범위에 따라 3년에서 최대 8년까지 전매가 제한되며, 공공택지 내 공급 주택 일부는 거주의무기간도 강화됐다.

민간택지의 분양가상한제 적용주택 역시 분양가격 책정 범위에 따라 최대 4년까지 전매가 제한된다.

이 외에도 개정안에는 △사전 공급신청 접수 허용 △세대원의 배우자에 청약자격 부여 △신혼기간 중 주택 처분 신혼부부 특별공급에서 제외 △주택 소유 직계존속, 부양가족 가점 부여 제외 △전매제한 등 제한사항 공급계약서에 표시 의무화 등의 내용이 포함됐다.

개정안은 오는 21일까지 40일간 입법예고를 마치고, 관계기관 협의 및 법제처 심사 등을 거쳐 이달말 경 공포·시행할 계획이다.

▲당첨기회 확대된 무주택자, 청약 적극 나서야

현재 85㎡ 이하의 민영주택은 청약과열지구에서 공급물량의 25%만 추첨제로 공급된다. 85㎡ 초과의 경우 수도권 공공택지에선 지자체 결정을 통해 가점제 50% 이하에서 비율이 결정된다. 투기과열지구에선 50%, 청약과열지역에서는 70%, 이외 지역에서는 100%가 추첨제로 공급된다.

하지만 이번 개정안이 시행되면 추첨제 대상 물량의 75% 이상이 무주택자들에게 우선 공급된다. 나머지 25% 물량은 낙첨된 무주택자와 기존주택을 처분하는 조건의 1주택자에 돌아간다. 이 과정을 거친 잔여물량만이 유주택자 몫이다. 결국 첫 번째, 두 번째에서 청약이 마감되면 유주택자들에게는 기회조차 돌아오지 않는 셈이다.

이와 관련 전문가들은 무주택자들의 경우 관심단지가 있었다면 청약시기에 연연하지 말고 적극적으로 청약에 임하는 것이 좋다고 조언한다. 관심단지가 개정 규칙을 적용 받게 된다면 당첨기회가 확대될 가능성이 높기 때문이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “청약가점이 낮은 무주택자라면 85㎡ 초과 추첨제 물량에 집중하는 것이 유리하다”며 “추첨제 물량의 75%가 무주택자에 우선 공급되는 만큼 상대적으로 분양가가 높고 경쟁률이 낮은 물량일수록 당첨 가능성이 커지기 때문”이라고 말했다.

▲유주택자, 규칙 개정 이전에 청약 서둘러야

유주택자는 규칙 개정 시행 이전에 공급되는 물량을 노려야 할 것으로 보인다. 법 시행 이후에는 무주택자와 다시 경쟁해야하기 때문이다.

1주택자의 경우 추첨제 물량 가운데 무주택자 우선 공급 이외에 잔여물량 청약 시 기존주택 처분 조건으로 청약, 당첨이 가능하다. 기존주택 처분 미행 시 과태료 또는 징역형(3년 이하), 3천만원 이하 벌금 처벌 규정이 생기긴 했지만 팔고자 노력한 사실이 입증되면 실제 처벌을 면할 수 있다.

이 또한 기존주택 처분 조건이 분양 받은 주택의 입주가능일로부터 처분기간(6개월)이 산정되기 때문에 실제로 처분할 수 있는 기간은 분양 받은 시점부터 준공 후 6개월까지 이므로 최소한 2년 이상 처분할 수 있는 시간이 있는 만큼 큰 부담을 가질 필요는 없다.

권 팀장은 “유주택자라고 해서 처벌 조건 때문에 청약을 주저하기보다 그만큼 가치가 있다고 판단되는 물량이라면 청약하는 것이 좋다”며 “특히 85㎡초과 물량의 경우 분양가 자체가 부담이 될 수 있어 일찍 청약을 포기하는 무주택자가 있을 수 있어 걱정하는 것만큼 유주택자가 불리하지 않을 수 있다”고 말했다.