재개발 재건축사업에서 분양계약을 체결하지 않은 자의 지위
재개발 재건축사업에서 분양계약을 체결하지 않은 자의 지위
  • 봉재홍 변호사 / H&P법률사무소
  • 승인 2018.10.31 14:18
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[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] A라는 조합의 정관에 “조합원은 관리처분계획인가 후 60일 이내에 분양계약체결을 해야 하며 분양계약체결을 하지 않는 경우 현금청산 규정을 준용한다”라는 취지의 규정이 존재한다면, 이 규정은 어떤 의미를 가지며 분양계약을 체결하지 않은 자는 어떤 권리를 가지게 될까?

이에 대해 대법원은 2011.12.22 선고 2011두17936 판결 등을 통해 “사업시행자의 정관이나 관리처분계획에서 조합원들에 대해 분양신청기간 종료 후 일정한 기간 내에 분양계약을 체결할 것을 요구하면서 그 기간 내에 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여는 그 권리를 현금으로 청산한다는 취지를 정한 경우, 이는 사업시행자가 조합원이었던 토지등소유자에 대해 해당 기간에 분양계약의 체결을 거절하는 방법으로 사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가로 부여한 것으로 볼 수 있다.

이에 따라 당초 분양신청을 했음에도 분양계약을 체결하지 아니함으로써 추가로 현금청산대상자가 된 자에 대한 사업시행자의 청산금 지급의무는 ‘분양계약 체결기간의 종료일 다음날’ 발생하는 것으로 보아야 한다”라고 판시한 바 있다.

즉 정관에 앞에서 기술한 취지의 규정이 존재한다면 분양신청을 한 조합원이라도 분양계약 기간 동안 분양계약을 체결하지 않는 방법으로 현금청산을 받고 조합원의 지위에서 이탈할 수 있으며, 이 경우 조합은 분양계약 체결기간의 종료일 다음날을 변제기로 하는 청산금 채권을 가지게 된다고 할 것이다.

그런데 조합이 앞에서 기술한 취지의 정관 규정에도 불구하고 조합이 관리처분계획인가 후 60일이 경과했음에도 분양계약 체결 기간을 정하지 않고, 분양계약 체결절차도 진행하지 않을 경우, 분양계약 체결을 희망하지 않는 자들이 현금청산자가 되었다고 주장할 수 있을까?

나아가 조합의 부동산 인도요구에 대해 조합이 정관을 위반해 분양계약 체결 기간을 정하지 않고, 분양계약을 체결하지 않고 있으며, 자신은 분양계약을 체결할 의사가 없으므로 현금청산자에 준해 청산금을 지급받기 전까지는 인도를 할 수 없다고 주장할 수 있을까?

이에 대해서는 조합이 자의적으로 정관 규정을 위반해 분양계약을 체결 절차를 진행하지 않고 있으므로 분양계약 체결을 희망하지 않는 자들은 적극적으로 분양계약 체결의사가 없음을 표시해 현금청산자가 될 수 있고, 청산금을 지급받을 때까지는 부동산 인도를 거부할 수 있다고 보는 견해가 있을 수 있고, 실제 하급심 판결은 이와 유사한 취지로 부동산 인도 소송에 대해 조합 패소판결을 선고한 사례도 있다.

그러나 이에 대해 대법원은 2013.7.11 선고 2013다13023 판결을 통해 “사업시행자의 정관이나 관리처분계획에서 조합원들에 대해 분양신청기간 종료 후 일정한 기간 내에 분양계약을 체결할 것을 요구하면서 그 기간 내에 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여는 그 권리를 현금으로 청산한다는 취지를 정한 경우, 이는 사업시행자가 조합원이었던 토지등소유자에 대해 해당 기간에 분양계약의 체결을 거절하는 방법으로 사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가로 부여한 것으로 볼 수 있다.

이에 따라 당초 분양신청을 했음에도 분양계약을 체결하지 아니함으로써 추가로 현금청산의 대상이 된 자에 대한 사업시행자의 청산금 지급의무는 ‘분양계약체결기간의 종료일 다음날’ 발생하는 것으로 보아야 한다.

하지만 위와 같은 정관조항은 조합이 조합원들에게 분양계약체결을 요구하는데도 그 분양계약체결 의무에 위반해 분양계약을 체결하지 아니한 조합원을 현금청산대상자로 한다는 의미로 해석하는 것이 타당하고,

조합이 사업 진행상 여러가지 사정으로 조합원들에게 분양계약체결 자체를 요구하지 아니한 경우에도 그 규정에 따라 분양계약 체결기간 내에 분양계약체결이 이루어지지 않았다고 해서 모든 조합원들이 현금청산대상자가 된다고 볼 것은 아니다”라고 판시한 바 있다.

이와 같은 대법원 판결의 법리에 비추어 보면 정관에 “관리처분계획인가일 후 일정기간 이내에 분양계약을 체결하지 않을 경우 현금청산한다”는 취지의 규정이 존재한다고 하더라도 이는 분양신청을 한 조합원은 그 이후 분양계약체결의 종기까지 분양계약을 체결하지 않는 수동적인 방법으로 현금청산자가 될 수 있음을 의미하는 것일 뿐이고, 이 규정이 조합원들에게 조합원의 지위에서 탈퇴할 수 있는 적극적인 권리를 부여한 것은 아니라고 할 것이다.

그러므로 조합이 분양계약 기간을 정하지 않았다는 이유 등으로 조합원들이 적극적으로 현금청산을 요구할 수는 없고, 현금청산금 미지급을 이유로 부동산 인도 등을 거부할 수도 없다.<문의 02-2038-3828>

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