9.13대책에 폭탄 맞은 '1+1재건축' 단지

꽁꽁 묶인 대출에 세금폭탄까지 … 시름 깊어가는 조합원들 김하수 기자l승인2018.11.14 14:28

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잠실 진주아파트, 재건축 설계변경 적극 검토
재건축 후 1가구2주택 땐 양도세 혜택 못받아 

[하우징헤럴드=김하수기자] 정부가 9·13 대책을 통해 다주택자의 대출을 원천 봉쇄함에 따라 ‘1+1 재건축’ 사업장이 그 피해를 고스란히 떠안을 전망이다. 분양권을 주택으로 간주하면서 조합원이 1+1 분양을 받을 경우 다주택자가 되기 때문에 이주비 대출 등 개인 집단대출이 금지되는 것은 물론 주택합산 가격에 따라 강화된 종합부동산세까지 적용받기 때문이다.

이에 잠실 진주아파트 등 강남권 1+1 재건축단지들을 중심으로 설계 변경까지 검토하는 중 대책 마련에 분주한 모습이다.

▲1+1 조합원, 관리처분 이후 ‘다주택자’로 간주…개인 집단대출 어려워져

정부는 최근 9·13 부동산대책과 주택공급에 관한 규칙 개정안 시행을 통해 다주택자의 투기수요를 철저히 차단하겠다는 의지를 재확인했다.

우선 9·13 부동산대책에서는 서울 등 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상)에서 2주택 이상 보유자를 대상으로 신규 주택담보대출을 원천적으로 봉쇄키로 했다. 재개발·재건축에 따른 이주비 대출도 주택구입 목적의 대출로 간주하고, 분양주택에 대한 중도금 대출과 잔금 대출, 추가분담금에 대한 중도금 대출과 잔금 대출도 주택구입 목적 대출로 인정키로 했다.

아울러 지난달 12일 ‘주택공급에 관한 규칙(국토교통부령) 일부개정안’을 통해 분양권 소유자는 무주택자에서 제외키로 했다. 이와 관련 현재는 청약(조합원 관리처분 포함)에 당첨된 경우 소유권 이전 등기시부터 유주택자로 간주되고 있으나, 앞으로는 분양권·입주권을 최초 공급받아 공급계약을 체결하는 날 또는 해당 분양권 등을 매수해 매매잔금을 완납하는 날(실거래신고서상)부터 유주택자로 간주한다.

이같은 정부의 ‘다주택자 조이기’ 불똥은 ‘1+1재건축’ 사업장으로 번지고 있다. 1+1재건축은 대형평형 1가구를 보유한 조합원이 재건축할 때 새 아파트 2가구를 종전 주택의 전용면적 범위 내에서 분양받는 방식이다. 1인가구와 신혼부부 등 소형 면적에 대한 수요가 늘어나자 주택 공급 확대와 집값 안정화를 위해 도입됐다.

‘도시 및 주거환경정비법’ 76조 1항 7호 다목에 따르면 1+1재건축은 조합원이 기존 주택의 평가금액이나 전용면적 범위 이내에서 재건축 후 새로운 주택 2채를 받을 수 있으며, 대신 둘 중 한 채를 전용면적 60㎡ 이하로 하고 이전고시일 다음날부터 3년간 전매를 할 수 없다.

주로 자녀 독립 등으로 가구 구성원 수가 줄어 면적이 넓은 집이 필요하지 않거나 노후생활을 위한 임대 수익을 얻으려는 조합원들이 선호하고 있으며, 재건축조합들도 일반분양에서 좋은 성적을 거둘 수 있는 중소형 아파트 공급을 늘릴 수 있어 이같은 방식을 택했다.

문제는 9·13 대책 시행 이후 기존 1주택자였던 1+1재건축 조합원이 관리처분인가 후 입주권 두 개를 얻을 경우 다주택자가 됨에 따라 대출 규제에 묶여 개인 집단대출을 아예 받을 수 없게 된다는 것이다.

대책 발표 이후 일부 언론에서 “금융위가 1+1재건축을 통해 2주택자가 된 소유주에 한해 다주택자 대출 규제를 제외하는 방안을 검토 중이며 사실상 예외 규정을 둘 예정”이라고 보도한 것과 관련해 금융위원회 측은 이는 사실이 아니라고 즉시 해명했다.

금융위 관계자는 “9·13 대책에 따라 재건축 입주권, 분양권을 주택으로 간주해 다주택자 여부를 판단한다”며 “따라서 9월 14일 이후에 재건축사업 과정에서 주택 2채(입주권 2개)를 받은 차주는 2주택자로 분류돼 강화된 대출 규제를 적용받게 된다”고 입장을 밝혔다.

▲양도세·종부세 등 세 부담 늘어…입주권 매도도 쉽지 않아

늘어나는 세부담 역시 1+1재건축 조합원들에게는 큰 고민이다. 일단 1가구 1주택자의 경우 양도소득세(이하 양도세)가 3년여간 면제되고 있지만 재건축 이후 1가구 2주택자가 되면 양도세 비과세 혜택을 적용받을 수 없다.

아울러 정부가 개편을 예고한 재산세·종합부동산세(이하 종부세) 등 보유세도 더 늘어날 전망이다. 1주택자는 공시가격 9억원 초과 주택을 소유했을 때 종부세를 내지만, 2주택자의 경우 보유주택 두 채를 합산한 공시가격이 6억원을 넘으면 종부세 부과 대상이 된다.

아울러 정부는 9·13 대책을 통해 서울·세종 등 최근 집값이 급등한 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대해 종부세 세율을 현행대비 0.1~1.2%포인트 상향하고, 세부담 상한도 현행 150%에서 300%로 상향조정했다. 여기에 정부가 추진 중인 공시가격 현실화까지 실현되면 서울 강남권 재건축단지 1+1 신청자가 내야 할 보유세는 크게 늘어날 가능성이 높다.

더욱 큰 문제는 대출 문제와 세 부담 증가를 이유로 1+1재건축 신청자가 주택 두 채 중 한 채를 처분하려해도 쉽지 않다는 것이다. 1+1재건축을 통해 받은 전용 60㎡ 이하 주택은 이전고시 후 3년간 전매가 금지되기 때문이다. 다른 주택 한 채도 재건축사업의 마지막 단계인 이전고시 전까지는 개별적으로 팔 수 없어 1+1 재건축단지 조합원들의 시름이 깊어지고 있다.


김하수 기자  hskim@houzine.com
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