시공권 소송 휘말린 강남권 재건축… 조합원들 시공자 무효 ‘줄 소송’

문상연 기자l승인2018.11.22 10:52

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관리처분계획인가 자동 무효 가능성에 불안감 확산
전문가들도 의견 갈려 … 조합들 결과에 촉각 곤두 

[하우징헤럴드=문상연기자] 지난해 재건축 초과이익환수제를 회피하기 위해 약식으로 관리처분계획을 수립한 강남권 재건축 단지들에서 시공자 선정 무효 소송이 제기되자 조합과 조합원 모두 불안감에 휩싸였다.

시공자 교체의 경우 관리처분인가는 유지되지만 시공자 선정 총회결의 자체가 무효가 될 경우 관리처분인가 무효로 이어져 재건축 초과이익환수제 적용대상이 될 수 있기 때문이다.

해당 단지들이 재건축 초과이익환수제 적용대상이 되면 조합원당 수억원의 재건축 부담금이 부과되기 때문에 사업자체가 좌초될 수 있어 시공자 무효소송 관련 조합원들의 문의가 빗발치고 있다.

▲건설사의 공약 미이행으로 강남권 재건축단지 곳곳에서 소송 잇따라

현재 강남권 단지에서 시공자 선정 총회결의 무효소송이 제기되고 있는 이유는 수주전 당시 일부 건설사들이 시공권 확보를 위해 내세운 파격적인 조건들을 제대로 이행하지 않으면서 조합원들의 불만이 커졌기 때문이다.

서초구 반포주공1단지, 신반포4지구(구 한신4지구), 신반포15차, 잠실 미성크로바 등에서 선정된 건설사들이 수주전 당시 제안한 스카이브릿지 등 수천억원 규모의 무상 특화안이 제대로 반영되지 않자 일부 조합원들이 조합을 상대로 시공자 선정 총회결의 무효소송을 제기했다.

특히, 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구의 경우 지난 7월 3일 조합원 16명이 서울중앙지방법원에 조합을 상대로 지난해 9월27일 현대건설을 시공자로 선정한 총회 결의 무효 확인 소송을 제기했다. 이에 조합은 소송에서 조합을 대변할 법무법인 선정에 나섰다. 조합 측은 조심스러운 반응을 보이고 있지만, 기본적으로는 당시 시공자선정총회가 관련 법령에 따라 적법하게 진행돼 절차상의 하자는 없다는 입장이다.

조합 관계자는 “지난해 시공자 선정 과정은 적법한 절차에 따라 이뤄졌다”라며 “다만 소송이 제기됐기 때문에 사업일정에 차질이 생기지 않도록 철저히 대비하고 있다”고 말했다.

▲시공자 선정 무효시 관리처분계획까지 자동무효될까 노심초사

소송을 제기한 일부 조합원들은 법원에서 시공사 선정을 위한 총회결의에 하자가 있다는 판단이 내려진다면, 지난해 진행한 관리처분계획 인가 신청 역시 무효화될 가능성이 있다고 주장했다.

정비사업에서 조합설립인가 혹은 사업시행인가 처분이 당연 무효이거나 취소가 된 경우 종전에 인가처분이 유효함을 전제로 인가된 관리처분계획은 소급해 효력을 잃게 된다. 같은 맥락에서 시공자 선정이 무효가 될 경우 관리처분계획도 무효가 될 가능성이 있다는 주장이다.

이에 시공자 무효소송이 제기되자 조합과 조합원 모두 불안감이 커져가고 있다. 업계에서는 시공자 선정 및 계약이 무효이면 관리처분계획도 무효인지에 대해 의견이 나뉘고 있다.

먼저 시공자 선정이 무효가 된다면 관리처분계획 역시 무효가 된다는 해석이다. 조합이 관리처분인가를 신청하기 위해서는 시공자 선정, 조합원 평형 배정까지 모두 정상적으로 마친 경우에만 자격이 주어진다는 입장이다.

도정법 제72조에서는 조합이 분양공고 기간을 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에로 정해 조합이 분양신청 공고 및 통지를 하기 위해서는 시공자와의 계약체결을 전제조건을 하고 있다.

또한 같은 법 제74조 제1항에서는 사업시행자로 하여금 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립해 인가를 받아야 한다고 규정하고 있다.

이에 시공자 선정 또는 계약이 무효라면 적법한 분양신청 및 통지가 없는 것이고, 위법한 분양신청을 기초로 수립된 관리처분계획도 무효라고 볼 여지가 많다는 입장이다.

김향훈 법무법인 센트로 대표변호사는 “시공자선정이 효력이 없게 되면 그것을 핵심적 내용으로 하는 관리처분계획도 무효로 된다고 보여진다”며 “시공자와의 공사도급계약은 관리처분의 중요한 핵심내용을 이루기 때문”이라고 말했다.

또한 그는 “도정법에서 시공자와의 계약을 체결할 것을 전제로 분양신청을 받는다고 규정하고 있고, 공사도급계약 내용에 따라 공사단가가 정해지고 그것은 추가부담금에 지대한 영향을 미친다”며 “시공자 선정이 효력이 없게 되면 추가분담금과 종후자산이 불명확하게 된다는 점에서 그것을 핵심적 내용으로 하는 관리처분계획도 무효가 될 가능성이 크다”고 말했다.

한편 시공자 무효소송과 관리처분은 별개라는 주장도 제기되고 있다. 시공자도 일종의 협력업체기 때문에 사업시행자인 조합설립이나 사업시행계획 무효와는 별개로 봐야한다는 주장이다.

또한 조합이 시공자를 교체할 경우 관리처분인가는 유효하기 때문에 시공자 선정 무효가 관리처분인가에 소급해 적용하긴 어렵다는 분석이다. 조합의 시공자 교체 과정은 기존 시공자와 계약 해지 후 새롭게 시공자를 선정하기 때문에 기존 시공자의 계약이 취소 및 해제가 되지만 기존 관리처분인가의 효력은 유지된다.

진상욱 법무법인 인본 수석변호사는 “협력업체 중 하나인 시공자 선정이 무효가 될 경우 관리처분계획 또한 소급해 무효가 된다고 보긴 힘들다”며 “사업시행자인 조합이나 사업시행계획 자체의 근간이 흔들린 것이 아니고 관리처분계획에 맞춰 다시 시공자를 선정할 수도 있기 때문이다”고 말했다.


문상연 기자  msy@houzine.com
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