주택 거래는 활성화돼야 한다

김학환 / 숭실사이버대학교 부동산학과 교수l승인2018.11.19 11:14

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[하우징헤럴드=김학환 교수] 주택가격 특히 서울의 아파트 가격은 종부세 강화, 신DTI(총부채상환비율)와 DSR(총체적능력상환비율) 도입, 분양가상한제 적용 주택 확대, 재건축 초과이익환수, 무주택자 우선 청약제도 개편 등 각종 대책에도 불구하고 2017년 9월부터 상승세를 이어왔다.

일부 지역의 단지에서는 아파트가격 올리기에 대한 주민들의 담합행위도 있었다. 그러나 가격상승의 근본 원인은 투기적 수요가 가세한다고 하더라도 역시 주택수급의 불균형이라고 볼 수 있다.

아무튼 정부에서는 치솟는 주택가격을 잡기 위해 또 다시 9.13 부동산대책을 내 놓았다. 9.13대책은 투기수요 차단 및 실수요자 보호와 더불어 양질의 주택공급을 포함했다. 이는 종래 수요억제만으로는 정책적 한계가 있었음을 인정한 셈이다.

그러나 9.13 대책은 여전히 수요억제 측면에서 종부세 등 세제강화, 임대사업자 혜택축소, 대출규제 등을 담고 있다. 그 내용을 보면 이전의 어떤 대책보다도 매우 강도가 높은 대책이다.

주택을 구입하기 위해서는 주택구입 자금이 필요하다. 대출을 강하게 규제하면 현금 여력이 있는 사람이 아니라면 사실상 주택구입을 하기가 어렵다.

그런데 9.13대책에서는 2주택 이상 세대의 규제지역내 주택구입, 규제지역내 비거주 목적의 고가주택 구입에 대한 주택담보대출을 금지한다. 1주택세대가 규제지역내 주택을 신규 구입하는 경우에도 주택담보대출이 원칙적으로 제한된다. 또한 조정대상지역 일시적 2주택자의 양도세 비과세기준을 강화해 종전주택 처분기간을 3년에서 2년으로 단축했다.

이러한 고강도 대책에 따라 주택가격은 진정되는 효과가 나타나고 있다. 한국감정원에 따르면, 전국 월간 주택매매가격(10월)은 지난달 대비 상승폭이 축소됐다.

주택가격은 진정되고 있지만 분양시장의 양극화 현상은 더욱 심화되고 있으며, 주택거래량이 급격히 감소하고 있다. 일시적 2주택자에 대한 규제는 좁은 1주택자가 다소 넓은 주택으로 옮겨가는 사실상의 실수요자에 대한 규제가 될 수 있다. 다주택자 및 주택임대사업자에 대한 규제는 주택거래에 대한 허들을 설치하는 결과가 된다.

물론 폭등하는 주택가격을 잡는 것은 필요한 정책이지만, 주택거래 자체는 활성화되어야 한다. 특히 기존 주택에 대한 거래가 활성화될 수 있도록 해야 한다.

미국의 기존 주택에 대한 거래량을 보면 2015년부터 2018년까지 약 525만호에서 약 550여만 호로 안정되고 있다. 미국의 기존주택의 유통 규모는 연간 약 50만호로 추정되는 한국의 기존주택 거래량과 비교하면, 약 11배 정도의 규모이다.

미국과 한국의 총 인구, 총 주택 수, 세대 수의 차이 등을 감안하더라도 미국에서는 하나의 가구가 일생동안 구입하는 주택 수(회전율)가 한국의 약 2배에 달하고 있다.

미국의 유통 규모가 큰 이유는 부동산 신화의 존재, 대국적 측면의 주택가격 상승을 들 수 있지만, 세제 혜택에 의한 측면도 크다. 주택 구입 대출상환액 중 이자 부담분에 소득공제, 재산세에 대한 소득공제 등의 인센티브를 주고 있다. 중개보수를 제외하면, 취득세 및 대출 관련 비용 등 거래비용도 한국이 상대적으로 높은 편이다. 또한 미국은 부동산거래에 다양한 player들의 참여로 각자의 역할을 함으로써 부동산거래의 안전성과 투명성이 확보되고 있다.

물론 미국과 한국의 부동산시장과 주택거래를 단순 비교해 어떤 시사점을 도출하는 것은 무리가 있다. 하지만 냉탕과 온탕 정택에 의해 가격폭등과 거래절벽이 반복적으로 회자되는 것은 바람직하지 않다.

특히 기존주택에 대한 거래를 활성화시키기 위해서는 주택을 상품화해 유통시키려는 선진적인 미국의 부동산거래 관행과 거래과정, 관련제도나 정책 등에 대해서 우리가 다시 한 번 살펴볼 필요가 있다.


김학환 / 숭실사이버대학교 부동산학과 교수  webmaster@housingherald.co.kr
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