‘문재인표’  공공지원 민간임대 연계형 정비사업 … 성적표는

김하수 기자l승인2018.12.05 14:36

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지나친 공공성 강화로 인한 인센티브 축소 영향
올 하반기 공모 사업지 선정에 인천·경기 2곳 뿐 

[하우징헤럴드=김하수기자] 장기간 정체되고 있는 재건축·재개발 현장들을 활성화시키기 위해 정부가 시행 중인 ‘공공지원 민간임대 연계형 정비사업’이 표류하고 있다.

공공성 강화로 인한 인센티브 축소로 정비사업 조합들의 참여율이 크게 줄었으며, 최근 시공자 선정에 돌입한 민간임대 연계형 정비사업장들은 건설사들의 외면으로 입찰에서 번번이 유찰의 고배를 마시고 있다.

여기에 이미 시공자와 기업형 임대사업자를 선정한 사업장의 경우 조합과 업체 간 갈등이 심화되며 교체 수순까지 밟는 등 사업 추진에 차질이 예상되고 있다.

▲‘뉴스테이’→‘공공지원 민간임대’…공공성 대폭 강화

공공지원 민간임대 연계형 정비사업은 재건축·재개발 등을 통해 공급되는 일반분양 아파트를 임대사업자가 사들여 기업형 임대주택(옛 뉴스테이)으로 공급하는 것이다. 정부와 지자체가 용적률을 상향해주고 기금을 지원하는 등 인센티브를 부여해 사업성을 높여주는 대신, 조합원 지분을 뺀 나머지 일반분양 물량을 기업형 임대사업자가 일괄 매입해 임대사업을 진행하는 방식이다.

현 공공지원 민간임대 연계형 정비사업이 과거 박근혜 정부의 ‘뉴스테이 연계형 정비사업’과 다른 점은 공공성을 대폭 확대하고, 사업 추진과정에서 조합원 의견수렴 부분을 강화한 점이다.

이와 관련 정부는 초기 임대료와 임대료 상승률을 각각 95%, 연 5%로 제한하고, 민간임대사업자가 매입하는 일정비율 이상을 사회적 취약계층에게 각각 임대료의 85% 이하로 공급토록 했다. 또한 정비구역 내 기존 주민들의 재정착을 위해 재정착임대주택(공공임대)을 공급함으로써 사업의 공적기능을 강화했다. 특히 전면철거를 반대하는 주민들의 요구를 고려해 필요시 주민의결 등을 거쳐 사업 추진을 철회할 수 있는 절차도 마련했다.

여기에 최근 국토교통부는 전국 시·도 지방자치단체를 대상으로 진행하는 공공지원 민간임대 연계형 정비사업의 정기공모를 수시접수 방식으로 전환키로 했다.

국토부 관계자는 “이번 후보지 선정 방식 개선에 따라 사업 참여 의향이 있어도 정기공모까지 기다려야 하는 조합의 사업 불확실성이 해소되고, 사업 참여를 위한 사전준비 부담이 완화될 것으로 전망된다”고 말했다.

▲최근 민간임대 정비사업 ‘찬바람’…올해 공모 사업장 7곳에 불과

현 정부 들어 민간임대 정비사업의 공공성이 강화되고, 사업 시행에 따른 인센티브가 축소되자 공공지원 민간임대 연계형 정비사업 공모 참여율 역시 감소하고 있다.

국토교통부에 따르면, 지난 2015년부터 현재까지 공공지원 민간임대 연계형 정비사업지로 선정된 전국의 재개발·재건축구역은 총 31곳으로, △인천 12곳 △경기 6곳 △부산 4곳 △충남 2곳 △대구 2곳 △광주·강원·서울·대전·경북 각 1곳에서 사업이 진행되고 있다. 

이중 올해 공공지원 민간임대 연계형 정비사업 공모를 통해 선정된 정비사업장은 7곳에 불과한 것으로 나타났다. 지난 2016년 공모 당시 22곳이 선정된 것과 비교하면 이는 월등히 낮은 수치다.

정비업계 관계자는 “민간임대사업자가 임대료를 저렴하게 책정하기 위해서는 조합의 매각가격이 낮아져야하고, 조합은 이를 보존하기 위해서 인센티브가 더 필요하다”며 “현행 연계형 정비사업 공모 평가지표에서는 지자체 등의 인센티브 제공과 사업인허가 지원 등에 대한 평가 배점이 대폭 축소돼 조합과 참여업체 입장에서 사업을 추진하기가 쉽지 않다”고 말했다.

사업성 향상을 위해 다시 재개발 방식으로 유턴한 사업장도 있다. 인천시 십정3구역 재개발구역은 지난해 뉴스테이 연계형 정비사업으로 추진하다 최근 기존 재개발방식으로 돌아섰다.

최영민 십정3구역 조합장은 “뉴스테이 연계형 정비사업으로 추진할 경우 기업형 임대사업자에게 매각하는 금액이 현 시세와 달리 너무 저평가돼 있어 사업성이 없다고 판단했다”며 “차라리 기존 재개발 방식으로 사업을 추진해 시세대로 받고 기부채납 비율을 줄이자는 측면에서 사업방식을 전환하게 됐다”고 전했다.

▲민간임대 정비사업장, 건설사 참여 저조로 시공자 선정 난항

지나친 공공성 강화로 인해 건설사, 임대사업자 등 민간사업자의 참여도가 낮아져 사업이 위축되고 있다는 지적도 나온다. 실제 최근 공공지원 민간임대 연계형 정비구역으로 선정된 사업장들은 시공자 선정에 애를 먹고 있다.

경기 평택시에 위치한 세교1구역 재개발사업은 지난 20일 시공자 선정을 위한 입찰 결과 참여 건설사 부족으로 유찰됐다. 앞서 시공자 현설 당시에는 7개사가 참여해 관심을 보였지만, 입찰 마감 당일 응찰사가 나타나지 않았기 때문이다. 이후 조합은 곧바로 재입찰 공고를 내고 연내 시공자 선정에 박차를 가하고 있다.

인천 숭의3구역 재개발조합도 유찰의 고배를 마셨다. 조합은 지난 13일 최초 시공자 입찰에서 유찰된 이후 곧바로 재입찰 공고를 내고 최근 현설을 개최했지만 이 역시 참여사 부족으로 자동 유찰됐다.

이처럼 시공자 입찰이 성사되지 않아 수의계약 방식을 통해 시공자를 선정하는 사업장도 늘어나고 있다. 파주 금촌2동제2지구, 인천 도화1구역 등은 시공자 입찰에서 2회 이상의 유찰을 겪은 후 수의계약으로 전환해 시공자와 계약을 체결했다.

정비업계 관계자는 “민간임대 주택사업 추진 과정에서 공공성이 강화될 경우 수익성을 담보하기 어려워져 사업에 참여하는 임대사업자나 건설사 입장에서는 사업성이 저하될 수밖에 없다”며 “기존 참여 업체들은 사업성이 더 떨어질 것이고, 신규 시장 참여건설사들은 굳이 참여할 필요성을 못 느껴 결국엔 민간임대사업에 등을 돌리게 될 것”이라고 우려했다.


김하수 기자  hskim@houzine.com
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