신탁등기와 재건축조합의 법인세

윤승철 공인회계사 / 한울회계법인 이사l승인2018.11.29 11:31

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[하우징헤럴드=윤승철 공인회계사] 재건축조합의 조합원은 재건축조합의 설립 인가가 나면 조합규약에 의해서 일반적으로 현물출자 의무를 부담하게 된다. 이러한 현물출자 의무에는 조합의 재건축사업의 원활한 수행을 위해 신탁 목적으로 조합원 소유의 토지를 조합에 이전할 의무가 포함된다(대법원 1997.5.30. 선고 96다23887 판결).

그런데 재건축조합이 조합원으로부터 현물출자 받는 토지와 건물의 취득시기와 그 가액평가를 두고 과세당국과 조세심판원 간에 견해의 대립이 있다.

과세당국은 현물출자를 받는 시점을 조합설립인가일 또는 신탁등기접수일 중 빠른 날로 보고 있으며, 그 가액에 관하여는 사업시행인가 고시를 한 날을 평가기준일로 하여 평가한 종전자산가액으로 하는 것도 적정하다는 입장이다.

그러나 조합설립인가를 받은 날에는 아직 현물출자를 이행하지 않았으므로 그 취득시기가 도래했다고 할 수 없을 것이고, 재건축사업에 출자된 부동산의 시가는 재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 개발이익이 포함된 가격으로 평가되어야 함에도 불구하고(대법원 2009.3.26. 선고 2008다21549 판결) 종전자산 감정가액은 개발이익이 포함되어 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어 종전자산 감정가액은 현물출자 시점의 부동산의 시가로 인정하기 어렵다(조심-2015-부-4909, 2018.3.14.).

조세심판원은 관리처분계획 인가일과 신탁등기일 중 빠른 날을 부동산의 취득시기로 보고 있으며, 그 시점에서 개발이익이 반영된 시가 감정가액을 재건축조합의 부동산 취득가액으로 할 수 있다는 입장이다(조심-2015-부-4909, 2018.3.14.). 그러나 관리처분계획 인가일 또는 신탁등기일 중 빠른 날에 재건축조합이 부동산을 취득한 것으로 볼 수 있는지는 의문이다.

재건축조합이 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 하게 되면 당해 재건축조합은 사법(私法)상으로 소유권을 완전하게 취득하게 된다.

반면에, 법인세법상으로는 신탁재산에 귀속되는 소득은 그 신탁의 이익을 받는 수익자가 그 신탁재산을 가진 것으로 보기 때문에(법인세법 제5조 제1항), 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 하더라도 재건축조합의 고유재산으로 되는 것이 아니다. 신탁의 해지, 신탁목적 달성의 불능 등으로 신탁이 종료되어야 재건축조합의 고유재산으로 되는 것이다.

그런데 이전고시가 있으면 조합원은 관리처분계획에서 정한 바에 따라 조합이 분양하는 대지 및 건축물시설에 대한 권리를 취득하거나 청산금을 지급받게 되고 동시에 종전 토지에 대한 권리를 상실하게 된다.

따라서 이전고시를 한 날의 다음 날에 신탁재산은 재건축조합의 고유재산으로 되는 것이고 고유재산으로 되어야 당해 재건축조합의 수익사업 원가에 투입되었다고 할 수 있을 것이다.

그렇다면, 이전고시를 한 날의 다음 날이 속하는 사업연도 이전에 신고, 납부한 법인세액은 환급되어야 할 것이고 이전고시를 한 날의 다음 날을 평가기준일로 하여 보류지 등을 시가 감정한 가액을 그 취득가액으로 하여야 한다고 생각한다.

한편, 재건축조합의 조합원이 당해 재건축조합에 기존 건물(그 부수되는 토지를 포함한다)을 제공하고 기존 건물의 평가가액과 신축 건물의 분양가액에 차이가 있어 청산금을 수령하는 경우에는 이전고시를 한 날의 다음 날을 양도시기로 하며(소득세법시행령 제162조 제1항 제9호), 재건축조합이 재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 소유권 이전고시를 한 날의 다음 날에 당해 재건축조합이 그 토지를 취득한 것으로 본다(지방세법시행령 제20조 제7항).


윤승철 공인회계사 / 한울회계법인 이사  webmaster@housingherald.co.kr
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