신탁대행방식 통한 재건축사업 추진의 원리

곽기석 대표이사 / 한국토지개발보상l승인2018.12.07 11:55

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[하우징헤럴드=곽기석 대표] 정비사업은 토지등소유자들이 사업시행자 자격을 갖추고 직접 시공사를 선정해 사업을 추진하는 방식이 일반적이다. 또한 도시정비법도 대부분 이러한 방식 위주로 구성되어 있다. 이러한 조합시행방식은 전문성만 확보된다면 가장 이상적인 방법이다.

그러나 사업마다 반드시 조합 직접 시행방식만을 고집할 필요는 없고 기존의 조합방식이 아닌 다른 방식도 검토할 필요가 있다. 지자체나 LH 등 공공기관에 의한 시행 또는 대행방법, 공공지원 민간임대사업과 연계하는 방법, 신탁방법 등을 말할 수 있는데, 이러한 사업방식중 최근에 여러 조합들이 관심을 갖는 신탁방식에 대해 말하고자 한다.

신탁방식의 사업에 대해 가장 부정적 의견은 과도한 신탁보수다. 이 문제는 조합의 수익성과 관련된 부분으로서 중요한 쟁점이 된다. 이 외에도 사업효율을 높이기 위해서 신탁방식을 적용하는 것이 유리하다고 말할 수도 있지만 이런 점만으로 신탁방식을 선호하는 사람들은 매우 적을 것이다. 왜냐하면 조합방식만으로도 효과적으로 사업을 추진하는 조합들이 많기 때문이다.

그러나 신탁방식은 적용하는 방법에 따라 효율성이나 수익성 면에서 조합시행방식보다 더 유리한 경우가 많다는 점을 살펴볼 필요가 있다.

첫째는 신탁보수의 문제이다. 통상 총사업비의 약 3%이상을 차지하는 신탁보수는 만만치 않은 금액이다. 그러나 신탁보수를 부담하더라도 이보다 더 많은 금액을 공사비에서 절감할 수 있다면 얘기가 달라진다.

조합방식에서의 공사비 지불은 소위 분양불이라 해서 조합원 및 일반분양에 의한 계약금과 중도금이 조합에 입금되는 비율에 따라 지불하는 방식이다. 반면에 순수 도급공사의 경우는 기성불이라 해서 실제 공사한 양만큼을 정기적으로 지불하는 방식인데, 이 방법은 지자체나 공공기관 시행 또는 대행방식사업, 공공지원민간임대 연계형 정비사업, 신탁방식 정비사업에서 적용된다.

그런데 이 두 가지 방식은 공사량이 동일하다고 해도 돈의 흐름차이에 따른 금융비용과 위험에 대응하는 비용 등의 반영여부에 따라 공사비 차이가 크게 발생한다.

분양불 방식은 분양금 수입 시기와 금액에 따른 금융비용을 공사비에 반영하는 한편 미분양에 따른 위험에 대응해야하는 비용도 공사비에 녹여서 반영하는 것이 일반적이다, 시공사 입장에서는 사업의 수익성 만큼 안전성도 고려를 해야하기 때문이다. 반면에 기성불 방식은 공사비를 기성률에 따라 지불할 수 있는 사업방식에서만 적용되는데, 분양불로 인한 금융비용 상승분이나 미분양 대책비용 등이 최소화되기 때문에 같은 품질이라도 공사비가 낮아진다.

결론적으로 말해서 신탁방식 사업의 경우 순수 도급공사 방법으로 시공사와 계약하기 때문에 공사비는 낮아지는 것이다. 실례로 공공지원민간임대 연계형 정비사업도 순수 도급공사에 해당하는데 공사비는 일반 방식의 정비사업보다 3.3㎡당 약 30만~50만원 이상 낮게 나타나고 있다.

물론 신탁방식의 경우 일정수준 이상의 미분양이 발생하면 그 만큼 기타 추가 융자를 통해 공사비를 조달해야하고 이에 대한 조달비용도 발생하기에 실질적 효과는 낮아질 수도 있으나, 일반 정비사업 방식이라해도 일정수준 이상의 미분양 발생시는 어차피 그 만큼의 추가 비용지출은 발생하게 된다는 점을 고려할 때, 큰 차이는 없다고 본다.

그러므로 신탁방식에서 신탁보수가 추가로 발생한다고 해도 시공사와의 공사비가 낮아지는 점을 고려할 때 수익성 면에서 일반 조합방식보다 불리하다고 볼 수 없다.

두 번째로 고려할 사항은 사업비 조달문제이다. 기존의 방식에 의하면 시공사(또는 시공사 신용을 통한 금융기관 차입이나 관리처분계획인가후 HUG보증을 통한 금융기관 차입)로부터 사업비를 차입하는 방식에 의하는데, 문제는 시공사 선정이 안 되면 사업비를 조달한 방법이 없다.

그런데 신탁방식의 경우 신탁사가 사업비를 조달하게 되어 이러한 문제를 해결할 수 있는 장점이 있다. 다만, 조달금리가 높다는 지적이 있었다. 그러나 최근 시공사가 조달하는 금리도 과거에 비해 크게 증가해서 신탁사 조달비용과 큰 차이가 없는 점을 고려하면 조달비용 문제는 큰 문제가 되지 않는다고 볼 수 있다.

세 번째로 시공사 참여도를 검토할 필요가 있다. 서울 일부 지역의 정비사업을 제외하고 대부분의 사업은 시공사가 참여하지 않아서 사업추진이 중단된 경우가 많다. 이러한 문제의 해결책으로 공공지원민간임대 연계형 정비사업을 추진하는 경우도 있지만, 이는 공모에서 선정이 되어야 하고 일정 조건이 충족이 되어야 하기에 모든 조합이 이를 기대할 수는 없다. 그러나 신탁방식을 선택한다면 공공지원민간임대 연계형 정비사업과 유사하게 시공사의 참여율을 높이는 효과가 있다.

위와 같이 세 가지 측면으로 신탁방식을 검토해 봤는데, 아직까지 신탁방식 정비사업이 정착되기에는 어려움이 많다. 도시정비법에서 보다 구체적인 기준들이 마련될 필요가 있고, 그 외에도 정비사업비 조달하는 방법 등에서 보증 기준들도 완화할 필요성이 있다. 또한 신탁사들 중에서 정비사업에 적극적으로 참여하는 회사들도 일부에 불과한 점도 아쉽다.


곽기석 대표이사 / 한국토지개발보상  webmaster@housingherald.co.kr
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