재개발 재건축사업시 시공자와의 수의계약

봉재홍 변호사 / H&P법률사무소l승인2018.12.05 14:33

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[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 정비사업 계약업무 처리기준(국토교통부고시 제2018-101호) 제26조 제2항은 “제1항에도 불구하고 일반경쟁입찰이 미 응찰 또는 단독 응찰의 사유로 2회 이상 유찰된 경우에는 총회의 의결을 거쳐 수의계약의 방법으로 건설업자등을 시공자로 선정할 수 있다”라고 규정하고 있다.

이와 같이 시공자 선정에 있어 원칙적으로 경쟁입찰 방식을 요구하면서도 일정한 경우 수의계약 방식으로 시공자를 선정하여 계약을 체결하도록 하는 것은 경쟁입찰 방식만을 고수할 경우 사업성 등을 이유로 사업에 참여하고자 하는 건설업자가 적을 경우 자칫 사업이 진행되지 못하고 좌초되는 것을 막기 위함이다.

그런데 이 계약업무 처리기준의 ‘미 응찰 또는 단독 응찰의 사유로 2회 이상 유찰된 경우’를 어떻게 보아야 할 것인가? 어떤 경우든 2회 이상 유찰이 되면 수의계약으로 시공자를 선정하고 계약을 체결할 수 있다고 보아야 할까?

견해에 따라서는 도시정비법이나 정비사업 계약업무 처리기준에 2회 이상 유찰될 것만을 요구하고 있을 뿐이므로 2회 이상 유찰될 것이라는 요건만이 충족된다면 수의계약이 가능하다는 주장도 가능하다.

그러나 이와 같이 볼 경우 특정한 건설업체와 수의계약을 체결하고자 1차 입찰공고 유찰 후 사업개요나 입찰참가 자격 등 특정 업체 외에는 입찰 참여가 어렵도록 입찰조건을 변경해 형식적으로 2차 입찰공고를 하고 이 입찰이 유찰이 되었다는 이유로 수의계약을 체결할 수 있게 되는데 이는 시공자 선정에 경쟁입찰 방식을 취하도록 한 취지에 정면으로 반하는 결과를 초래하게 된다.

또한 정비사업 조합은 행정주체의 성격을 갖고 있어 경쟁입찰에 관한 일반사항을 정하고 있는 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률이 규정하고 있는 법리가 준용되거나 유추적용될 수 있다고 할 것인데, 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제20조 제2항은 “입찰자나 낙찰자가 없는 경우 또는 낙찰자가 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 재공고입찰에 부칠 수 있다”라고 규정하고 있고, 같은 조 제3항이 “제1항 또는 제2항의 규정에 의한 재입찰 또는 재공고입찰시에는 기한을 제외하고는 최초의 입찰에 부칠 때에 정한 가격 및 기타 조건을 변경할 수 없다”라고 규정하고 있다.

같은 시행령 제27조 제1항이 “경쟁입찰을 실시한 결과 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 수의계약에 의할 수 있다”라고 규정한 후 제2호에서 “제20조제2항의 규정에 의하여 재공고입찰에 부친 경우로서 입찰자 또는 낙찰자가 없는 경우”라고 규정하여 1차 입찰이 유찰된 경우 기한을 제외하고 1차 입찰에서 정한 입찰가격 기타 입찰 조건을 변경하지 않은 재입찰을 실시하고 이 재입찰도 유찰된 경우에만 수의계약이 가능하도록 규정하고 있는 점을 고려하면'

정비사업에 있어 시공자 선정을 위한 입찰에 있어서도 1차 입찰에서 정한 가격과 기타 입찰조건이 변경되지 않은 경우에만 수의계약을 할 수 있다고 보는 것이 합리적일 것이다.

법제처 역시 2016. 7. 11.자 16-0305 질의회신을 통해 “조합이 시공자를 선정하는 경우가 국가를 당사자로 하는 계약은 아니지만, 조합이 시공자를 선정하고자 하는 경우에 원칙적으로 경쟁입찰 제도에 의하도록 규정하고 있는바, 경쟁입찰에 관하여 도시정비법이나 ‘정비사업의 시공자 선정기준’ 등 관련 법령에 별도의 규정이 없는 경우에는 경쟁입찰에 관하여 일반적으로 규정하고 있는 ‘국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률’에 따른 경쟁입찰 제도의 취지를 고려해 해석하는 것이 바람직하다고 할 것인데,

국가계약법 제7조 제1항 본문에서는 계약담당자들의 부정ㆍ비리의 소지를 차단하고, 더 많은 경제 주체들에게 공평한 경제활동의 기회를 부여하기 위한 취지에서 원칙적으로 일반경쟁에 부치도록 규정하면서,

같은 법 시행령 제20조 제3항 및 제27조 제2항에서는 최초 입찰부터 재공고입찰과 수의계약에 이르는 일련의 과정을 동일하게 취급하려는 취지에서 최초 입찰 시 정한 조건을 변경하지 못하도록 규정함으로써 동일성의 유지를 기본으로 하고 있는 점,

입찰이 3회 이상 유찰되고 그 유찰된 입찰 간에 동일성이 인정되지 않는 경우에도 수의계약을 체결할 수 있다고 본다면 입찰 시 과도한 조건을 제시하는 등으로 경쟁입찰 성립이 불가능한 형식적인 입찰 절차를 진행하고, 이후에 유찰을 이유로 수의계약을 추진할 수 있게 되어 도시정비법 제11조 제1항 및 ‘정비사업의 시공자 선정기준’ 제5조 제1항에서 경쟁입찰을 최소 3회 이상 하도록 함으로써 경쟁입찰의 원칙의 실효성을 확보할 수 있도록 한 입법취지가 몰각될 수 있는 점 등을 고려해 볼 때, 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다”라고 유권해석을 한 바 있다.

이와 같은 사정을 고려하면 수의계약을 위한 2회 이상의 입찰은 각 입찰 상호 간에 입찰조건(사업참여 조건, 입찰참여 조건 등)의 변경이 없는, 동일성이 인정되는 것이어야만 할 것이다. <문의 02-2038-3828>


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