부동산 증여와 증여재산가액 평가

이 우 진 대표세무사 / 세무법인이레l승인2018.12.04 13:24

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Q. 32평형 아파트를 아들에게 증여할 경우에 당해 아파트의 시가가 불분명하며 평가기준일 전후 3월내에 같은 동, 동일 평형이지만 층수가 달라 다른 아파트의 매매사례가액이 있는 경우에도 불구하고 국세청 기준시가로 증여재산가액을 평가할 수 있는지 궁금합니다.

A.
현행 상속세 및 증여세법 제60조에 의하면 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의하며, 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 한다고 규정되어 있습니다.

또 같은 법 시행령 제49조 제1항에 의하면 증여일 전후 3월 이내에 당해 재산의 매매사례가액을 시가로 인정하도록 규정하고 있습니다. 다만, 그 거래가액이 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 제외하도록 하고 있습니다.

위 규정을 적용함에 있어서 시가를 인정하기 어려운 경우에는 당해 재산과 면적, 위칙, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례계약이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 보고 있습니다. 위 규정과 관련해 유사한 매매사례가액에 의해 아파트의 증여재산가액을 평가해 증여세를 결정고지한 처분에 대해 국세심판원에서 당해 증여세의 부과처분을 취소 결정한 바 있습니다.

즉, 같은 단지내 동일한 동에 있는 아파트라도 층수가 다를 경우에는 증여재산가액 평가시 비교대상이 아니라는 것입니다. 국세심판원은 사실관계 및 심리를 통해 아파트의 경우 같은 단지내, 같은 동일 평형이라도 층에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적인 것으로 보았습니다.

국세심판원은 당해 아파트와 비교대상아파트는 층이 다르고, 고시된 국세청 기준시가도 비교대상 아파트의 가액이 높게 고시되고, 비록 3개월 내에 매매된 아파트의 시가를 기준으로 삼고 있으나 이는 면적, 위치 등이 유사한 다른 재산의 매매사례에 해당하지 않는다고 심판결정하고 있습니다.

위 결정은 매우 이례적인 것으로 판단되어지며, 구체적인 법 적용에 있어서 당해 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한지 여부 등 사실관계 및 정황을 판단해 신중히 결정해야 할 것으로 보여집니다.


이 우 진 대표세무사 / 세무법인이레  webmaster@housingherald.co.kr
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