도정법 70조 '지상권 계약해지' 재건축 재개발 이주비 해법되나

“주택담보 아닌 세입자 보호 위한 대출”… 금융위도 공식 인정 김병조 기자l승인2018.12.12 11:24

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도정법 70조2항 ‘임차보증금 조합청구 가능’ 적용
이주 100% 완료 … 재건축사업 추진 돌파구 ‘기대’ 

[하우징헤럴드=김병조기자] 서울 서초구 신반포3차·경남아파트 재건축조합이 정부의 견고한 이주비 대출 규제 옹벽을 뚫고 이주비 부족분에 대한 대출을 받아 무난히 이주를 완료해 주목 받고 있다.

해결의 단초는 현행 ‘도시 및 주거환경정비법’ 제70조 제2항 조문에서 찾았다. 임차보증금을 집주인 대신 조합이 대신 변제할 수 있고, 추후 조합은 집주인에게 구상권을 행사할 수 있다는 규정이다.

도정법 제70조 제1항은 “정비사업의 시행으로 지상권ㆍ전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다” 는 내용이며, 제2항은 “제1항에 따라 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금ㆍ보증금, 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있다” 는 내용이다.

▲금융위 “규제 대상인 주택담보대출이 아니라 세입자 보호 위한 대출이므로 허용”

도정법을 통한 이주비 대출 해법은 현행 정부의 대출규제 컨트롤타워인 금융위원회의 공식 인정을 받으며 완성됐다.

금융위는 지난 10월 24일 국민신문고를 통한 민원 답변에서,“(도정법의) 취지와 목적을 감안했을 때 해당 대출을 임대인인 조합원의 주택담보대출이 아닌 임차인의 권리보호를 위한 조합의 대출로 인식할 필요가 있다”고 해석했다.

금융위는 “또한 동 대출구조상 조합이 차주로서 시공자의 지급보증을 제공받아 은행으로부터 대출을 실행하기 때문에 은행이 임대인(조합원)에게 직접적인 대출채권을 갖지 않아 동 대출을 임대인(조합원)에 대한 대출로 보기 어렵다”고 밝혔다.

금융위는 “도정법 제70조 각 조항의 취지는 임대인이 아닌 사업시행자가 임차보증금 반환청구 의무를 부담하게 함으로써 임차인의 임차보증금 반환청구 권리를 보호하고 원활한 정비사업의 시행을 가능하게 하기 위한 것으로 이해할 수 있고, 이에 따라 임차인은 조합에 임차보증금 반환청구 및 조합은 그 반환의무를 부담하고 있는 바, 동 대출의 목적은 조합이 임차보증금 반환의무를 이행하기 위한 것으로 보여진다”고 말했다.

▲금융위 “주택담보 대출 아닌 사업비 대출”

금융위는 답변서에서 이번 대출은 조합원의 주택담보대출이 아닌 조합 대상의 사업비 대출이라는 점을 강조했다. 그러므로 LTV 규제 대상에 해당되지 않아 대출이 가능하다는 것이다. 금융위는 또한 이 같은 판단을 근거로 은행에 대한 규제도 완화했다.

금융위는 민원 답변서에서 “종합적으로 판단하면, 은행이 조합에 도정법 상 임차보증금 잔여금(조합원이 이주비 대출로도 반환하지 못한 부족한 보증금) 반환청구 이행을 목적으로 대출을 실행하고 조합이 대출자금을 적절한 통제구조 하에 임차인에게 직접 지급하는 경우, 이는 임대인에 대한 대출이 아닌 조합에 대한 사업비대출로 사료돼 ‘은행업 감독규정’ 별표6 ‘주택담보대출에 대한 리스크 관리기준’상 LTV 적용대상으로 볼 수 없으며, 또한 은행이 동 대출을 취급함에 있어‘은행업감독규정’별표6에 따른 제한사항이 없다”고 해석했다.

아울러 금융위는 “조합은 도정법 제70조에 따라 임차인에게 지급한 임차보증금을 임대인인 조합원에게 구상할 수 있으며, 동 구상금을 피담보채무로 하여 임대인(조합원)의 담보물건에 대한 후순위 근저당 설정이 가능하다”고 부연했다.

나아가 금융위는 “이후 임대인(조합원)의 추가분담금에 대한 중도금 대출 시 동 후순위 근저당권 설정액이 중도금대출채권에 대해 우선변제권을 가질 경우 ‘은행업 감독업무 시행세칙’ 별표18 1장 3호의 선순위채권에 해당돼 임대인(조합원)의 추가분담금에 대한 중도금대출 시 선순위채권을 고려한 LTV 산정이 필요하다”고 덧붙였다.


김병조 기자  kim@houzine.com
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