아듀 2018, 재개발·재건축 10대 뉴스

정비사업 규제폭탄에 집단 반발… 건설사 수주형태 급변 문상연 기자l승인2019.01.02 10:53

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졸속 관리처분 후폭풍에 강남권 재건축 단지 소송전
재개발·재건축조합 학교용지 부담금 2배 인상 ‘비상’ 

[하우징헤럴드=문상연기자] 2018년 재개발·재건축 등 정비사업은 어느 때보다 힘든 시기를 겪었다. 주택가격이 상승하자 정부는 그 주범을 정비사업으로 지목, 규제 정책을 본격화 했기 때문이다. 재건축 초과이익환수제 부활, 안전진단 기준 강화, 대출규제 등 정비사업 전반에 걸쳐 정부가 고강도 압박에 나섰다. 이에 열악한 주거환경을 감내하며 버텨온 주민들의 반발이 점점 거세지고 있다.

한편 정부는 시공자 처벌규정을 강화하고, 불법 수주행태를 근절하기 위해 경찰 수사 등을 통해 건설사들을 정조준하고 나섰다. 이에 건설사들은 저마다 몸을 사리며 지난해 과열됐던 수주전과는 다른 양상을 보였다. 2018년을 마무리하며 올해 재개발·재건축 10대 뉴스를 선정해 올 한해를 되짚어봤다.

▲재건축 초과이익환수제 부활

=작년까지 관리처분인가를 신청하지 못한 재건축사업들은 올해부터 재건축 초과이익환수제를 적용받게 됐다. 이에 올해 5월부터 지자체에서 재건축 부담금 예정액이 통보되고 있다. 현재까지 서울에서 재건축부담금 예상액이 통보된 사업장은 총 5곳이다. 지난 5월 서울 강남권에서 처음으로 서초구 반포현대아파트가 재건축 부담금 예정액으로 1인당 1억3천569만원을 통보받았다. 7월에는 은평구 구산동 연희빌라가 1인당 770만원을, 9월에는 송파구 문정동 136번지 일원 재건축사업이 1인당 5천796만원을, 11월에는 광진구 자양아파트가 1인당 320만원을 각각 통보받았다.

▲재건축 안전진단 기준 강화…구조안전성 비중 50%로 상향

=국토부가 지난 2월 21일 구조안전성 가중치 상향(0.20→0.50) 및 주거환경 가중치 하향(0.40→0.15) 조정 등이 골자인‘안전진단 정상화 방안’을 발표한 뒤, 단 10일간의 행정예고를 거쳐 3월 5일부터 기습 시행에 돌입했다. 이에 서울 양천·노원·마포·강동·은평·서대문구 등 비강남권 노후아파트 주민들 사이에서는 공동투쟁 여론이 형성되며 집단반발로 이어졌다.

안전진단 강화 여파는 현실에서 나타나고 있다. 업계에 따르면 서울에서 현재까지 강화된 안전진단 기준을 통과한 재건축단지는 서초구 방배삼호 아파트와 구로구 오류동 동부그린아파트 단 2곳으로 두 단지 모두 조건부 재건축(D등급) 판정을 받아 공공기관 재검증 관련 절차를 밟고 있다.

▲전부 개정된 도시 및 주거환경정비법 시행

=전부 개정된 새로운‘도시 및 주거환경정비법’이 본격 시행됐다. 지난해 2월 8일 공포된 개정법이 1년의 유예기간을 거쳐 지난 9일부터 시행에 돌입했다. 전부 개정이 진행됐다는 점에서 정비사업 전반에 적잖은 변화가 예고되고 있다. 개정 내용의 큰 틀은 법률을 단순화시키고, 체계를 재정비했다. 또한 하위규정인‘계약업무 처리기준’을 통해 시공자를 포함, 조합이 발주하는 일정 규모이상 모든 협력업체 선정 시 일반경쟁입찰과 전자입찰 제도가 의무 적용 됐다.

▲전방위 대출규제 재개발·재건축 추가 이주비 대책마련에 전전긍긍

=지난해 정부가 8.2대책을 통해 주택담보인정비율(LTV)을 30~40%로 축소하면서 이주비 대출 금액이 줄어 당장 관리처분인가 이후 이주를 계획하고 있던 재건축·재개발구역 내 조합원들의 발이 묶이고 있다. 일부 조합들은 증권사와 투자은행을 통해 추가 이주비 대출을 계획했지만 금융당국의 제동으로 모두 무산됐다. 한편 서초구 신반포3차·경남아파트는 도정법 조항을 근거로‘세입자에게 보증금을 반환하기 위한 대출’이라는 해법으로 이주비 대출 문턱을 넘어 지난 11월 30일 이주를 완료했다.

▲재개발 재건축조합 학교용지부담금 2배 이상 ‘폭탄’

=교육부가 지난 6월 29일 발표한 학교용지부담금 산정기준 변경 때문에 일선 정비사업 조합들의 학교용지부담금 부담액이 대폭 증가할 전망이다. 사업계획 내용에 따라 종전 대비 2배 이상의 부담금 증액이 예고되면서 논란이 되고 있다. 문제는 교육부가‘기존 가구수’에서‘세입자 가구’숫자를 제외하기로 한 것이다. 부담금 산식에 따르면 세입자 가구를 제외하게 되면,‘기존 가구수’전체 숫자가 줄어들어‘증가하는 가구수’가 증가하게 되면서 학령인구 증가폭이 늘어나는 만큼 개발사업자가 학교 설치 및 증축 비용을 부담해야 한다는‘학교용지 확보 등에 관한 특례법’논리에 따라 부담금이 증액되게 된다.

▲재개발·재건축 처벌기준 강화…건설사들 수주 형태 급변

=시공자 선정과정에서 금품·향응을 제공하다 적발된 건설사는 해당 시공권을 박탈당하는 것과 동시에 2년간 정비사업 수주가 금지된다. 또한 건설사와 계약한 홍보업체(OS)가 이를 위반할 경우에도 건설사가 동일한 책임을 지게 된다. 내용을 골자로 한‘도시 및 주거환경정비법’일부 개정안이 지난 10월 13일부터 시행에 들어갔다. 이에 재건축·재개발 처벌수위 강화 이후 건설사들의 입찰 참여 몸사리기가 본격화되고 있다. 입찰 참여는 최대한 줄이고 시장 상황을 관망하자는 분위기가 형성되고 있다.

▲전자입찰 적격심사제도 개선 시급

=재건축·재개발조합들의 업체 선정 비리를 막기 위해 도입된 전자입찰제도가 오히려 조합과 업체간 담합을 부추기는 제도로 전락하면서 세부기준 마련에 대한 요구가 빗발치고 있다. 대부분의 조합이 전자입찰 시 일부 조합들이 특정업체에 유리한 적격심사 배점기준을 내세워 과거의 제한경쟁과 유사한 입찰이 진행되고 있기 때문이다. 실제로 한 재건축조합은 변호사 선정 과정 중 배점기준에 세부조건을 내세워 교묘하게 특정업체 몰아주기 행태를 보였다.

▲졸속 관리처분 후폭풍...강남 재건축단지 곳곳 소송 난타전

=지난해 재건축 초과이익환수제를 회피하기 위해 사업속도를 내면서 일명‘졸속’관리처분계획을 수립해 신청했던 재건축단지들 사이에서 잡음이 끊이질 않고 있다. 올해부터 본격적으로 진행된 조합과 시공자간 협의과정에서 이견을 보이며 소송전까지 벌어지고 있다.

서초구 반포주공1단지 1·2·4주구의 경우 지난 1월 반포주공1단지 조합원 380여명이 관리처분계획 총회 결의 무효 확인소송을 제기했고, 지난 7월 3일에는 조합원 16명이 서울중앙지방법원에 조합을 상대로 지난해 9월27일 현대건설을 시공자로 선정한 총회 결의 무효 확인 소송을 제기했다. 이들은 현대건설이 스카이브릿지 등 5천억원 규모의 특화안을 제안했지만 특화계획이 포함되지 않은 원안으로 계약이 체결됐다고 주장했다.

▲‘주민동의 재개발·재건축 구역해제’수도권 일부 조례 규정으로 존속

=도정법에서 삭제된‘주민동의를 통한 정비구역 해제’규정이 일선 지자체 조례에 여전히 남아 있어 부적절한 조례 운영이라는 논란이 일고 있다. 실제로 서울을 제외한 수원·부천·안양 등 수도권 주요 도시들이 주민동의에 의한 구역해제 방식을‘도시 및 주거환경정비 조례’에 삽입해 여전히 시행 중이다. 특히 주민들 대부분이 재개발사업 추진을 원하고 있음에도 지자체가 편파행정 의혹을 사면서까지 구역해제를 밀어붙이고 있어 비판이 점점 커지고 있다.

수원시의 경우 도시계획위원회와 시의회에서 주민의견을 조사하라고 했음에도 불구, 조례규정을 이유로 계속 구역해제 절차를 진행하자 분노한 팔달115-3구역 주민들은 지난 11월 13일 수원시청 앞에서 시위까지 벌였다.

▲경찰, 강남 재건축 시공자 선정 비리 수사결과 발표

=재건축사업의 시공자 선정 과정에서 건설사들이 조합원들에게 수억원의 금품을 살포하는 등 불법 수주행태를 벌였던 것이 경찰수사를 통해 밝혀졌다. 지난 12월 11일 서울지방경찰청 지능범죄수사대는 시공자 선정과 관련해 재건축 조합원들에게 현금과 명품가방, 호텔숙박 등을 제공한 혐의로 현대·롯데·대우 건설사와 건설사 임직원, 홍보대행업체 대표 등 총 334명을 불구속 입건해 기소의견으로 검찰 송치했다고 밝혔다.

경찰 조사 결과 현대건설은 반포주공 1단지(1·2·4주구) 수주전 조합원에게 1억천만원 상당의 고급 가방과 현금을, 롯데건설은 신반포15차와 잠실 미성·크로바아파트 조합원에게 2억원을, 대우건설은 신반포15차 조합원들에게 2억3천만원 상당의 금품을 제공했거나 제공하려고 시도한 혐의를 받고 있다. 또한 경찰은 강남 재건축과 관계된 조합원 2천292명 중 조합원 1천400여명이 금품 수수한 혐의가 인정되는 부분이 있다고 발표했지만, 과잉수사가 우려되 입건하지는 않았다.


문상연 기자  msy@houzine.com
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