조합장 시세차익 얻고 주택 매매 … 파장 확대
전문가 “소유주택 판 순간부터 조합원 자격 없어” 주장

성남 최대 재개발조합인 OO구역 조합이 조합장 K씨의 조합장 무자격논란으로 시끄럽다.

K씨는 지난 9월 10일 자신의 집을 P씨에게 7억1천만원에 매도했다. 이어서 그는 10월 4일 구역 내에 있는 다른 주택 한 채를 5억5천500만원에 매수하고, 11월 27일에 자신 명의로 소유권을 이전했다. K씨가 구입한 주택에 대해 소유권을 이전하고 나서 K씨의 주택을 구입한 P씨도 자신 앞으로 등기했다.

K조합장이 P씨에게 판 주택의 토지면적은 66.1㎡다. 또한 K씨가 새롭게 구입한 주택은 65.5㎡다. 0.5㎡의 면적차이를 보인 주택의 매매차액이 약 1억5천만원이 됐다는 얘기다.

설마 하는 조합원들도 있다. 조합장이라는 위치에 있는 사람이 시세차익을 얻고 매매행위를 한 것에 대해 믿기지 않는다는 반응이다. 하지만 조합장 K씨는 매매로 인한 자신의 소유상황 변화에 대해 조합원들에게 알리지도 않아 많은 조합원들로부터 빈축을 사고 있다.

구역의 한 조합원은 “우리 조합은 사업시행계획인가를 기다리는 과정에 있다. 이러한 중요한 시기에 조합장이라는 사람이 시세차익을 얻고 자신의 집을 팔았다”며 “9월에 집을 팔고 10월에 집을 샀다. 이대로라면 매도가 빠르게 되어 조합원의 자격이 없어지고 조합장으로서의 지위도 자동으로 상실하게 된다”고 말했다.

그는 이어서 “K씨는 이를 피하기 위해 시간을 바꾸어 등기하는 치밀함을 보였다”고 주장했다. 도시정비법 제2조 제9호 가목에서는 재개발사업의 경우 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 토지등소유자로 규정하고 있다. 또한 법 제39조 제1항에는 조합원의 자격을 규정하고 있다.

그 내용을 보면 정비사업의 조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우 재건축사업에 동의한 자만 해당된다)로 하되 같은항 각호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 명시되어 있다. 같은 항 각호는 △토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때 △여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때 △조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 된 때 등이다. 

정비사업 전문 변호사는 “도시정비법 제39조 제1항 제3호에서는 ‘조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 수인이 된 때’ 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하고 있는데 이는 1인의 토지등소유자가 조합설립인가 후에 건축물 등의 소유권을 양도하여 이를 수인이 소유하게 된 경우를 요건으로 하고 있을 뿐이다”며 “토지등소유자는 해당 건축물의 소유권 등의 취득 경위를 불문하고 조합설립인가 후 이를 제3자에게 양도하여 1인이 소유하던 건축물 등을 수인이 소유한 사실만으로 같은 항 제3호의 요건을 충족하여 대표자 1인을 조합원으로 보아야 할 것이다”고 말했다.

이 법리라면 K씨와 P씨 중 대표자로 지정된 1명만이 조합원이라는 얘기다.

또 다른 변호사는 “도시정비법 제39조 제1항 제3호는 조합설립인가 후 건축물의 소유권 등을 양수한 자의 조합원 자격의 단독취득을 제한함으로써 투기세력 유입에 의한 사업성 저하를 막고 기존 조합원의 재산권을 보호하기 위해 2009년 2월 신설되었다”며 “당시 입법 과정에서도 투기목적이 없는 선의의 양수인 등이 피해를 입을 수 있다는 점이 지적되었음에도 불구하고 예외를 규정하지 않는 이유는 조합설립인가 후 양도로 인해 1인이 소유하던 건축물 등을 수인이 소유하게 되었다는 객관적 사실만 있으면 해당 규정을 일률적으로 적용토록 하기 위해서다”고 말했다. 투기세력을 차단하고 조합원들을 보호하기 위해 예외규정을 두지 않았다는 설명이다.

또 다른 한 변호사는 “조합설립인가 후 별개의 조합원 자격이 있던 2채의 건축물을 조합원 간 양도, 양수로 인해 1명의 조합원이 되어 조합원의 자격이 1개로 되었다가 이후에 그 2채의 주택 소유자가 달라진다고 하여 한번 소멸되었던 조합원 자격이 다시 살아나서 2개로 되는 것은 아니다”고 말했다.

전문가들은 조합장 K씨가 소유주택을 판 순간부터 조합원자격이 없어 조합장 지위가 상실된다는 주장과 함께 K씨와 P씨 중 대표자 1인만이 조합원이라는 주장까지 다양한 의견을 내고 있다.

이 내용을 알게 된 일부 조합원들은 소송을 준비 중인 것으로 알려지고 있다. 공방은 법원에서 결론이 날 전망이다. 하지만 그 이전에 조합장으로서 주택을 사고팔며 1억5천만원의 시세차익을 얻었다는 지적은 피할 수 없어 보인다.

또 다른 한 조합원은 “논란거리가 될 것이라는 것을 예측하지 못했던, 시세차익을 바라고 한 행위든 조합장으로서 적절치 못한 처신이었다. 또한 조합의 업무를 진두지휘하는 엄중한 위치에 있는 조합장으로서 조합원들에게 자신의 신상변화에 대해 적기에 제대로 알리지 않은 점도 지적받을 만하다”고 말했다.

한편 P씨가 조합원 자격논란에 대해 인지했더라면 거액을 주고 조합장 K씨의 주택을 샀을지 의문도 생긴다. 만약 조합원 자격이 없다면 조합원 분양을 받을 수 없는 소위 ‘물딱지’를 구입한 셈이 될 수도 있다. K씨가 이 내용을 알면서 P씨에게 알리지 않고 팔았다면 더 큰 문제로 비화될 소지도 있다.

대의원회의 정족수 부족에 따른 대의원회 결의 무효 논란으로 소송전이 예고되고 있는 해당 재개발 현장에 때 아닌 조합장 무자격 논란이 겹쳐 조합은 혼란스러워지고 있다.