[하우징헤럴드=김향훈 변호사] 1. 청산자에 대해 재건축은 시가보상, 재개발은 공시지가 기준 보상
재건축은 대개 오래된 아파트를 대상으로 하고(정비기반시설 양호), 재개발은 노후화된 단독주택이 빼곡히 들어선 곳들(정비기반시설이 불량)에서 한다.
그러므로 재건축구역 주민들의 소득수준이 재개발구역의 주민보다 높은 것이 보통이다. 물론 예외는 있다.
그런데 사업미참여자에 대해 재산을 강제로 빼앗는 절차(매도청구, 토지수용)에서 비교적 잘 사는 재건축구역에서는 시장의 시세대로 부동산 값을 쳐주는 반면, 그보다는 소득수준이 떨어지는게 보통인 재개발구역에서는 공시지가를 기준으로 하여 개발이익이 배제된 금액만을 보상받는다.
이들은 통상 시세의 약 70%만 받고 떠나게 되는데 이렇게 손해를 보면서도 이들이 떠나는 이유는 추가부담금을 낼 여력이 없기 때문이다.
2. 보상에서 역전현상이 발생하는 이유? - 그냥 하다보니까 그리 된 것
왜 부자동네 사람들에게는 값을 많이 쳐주고, 가난한 사람들에게는 값을 왕창 깎아서 주는가? 이것은 그렇게 해야 할 필연적인 이유가 있어서 그런 것이 아니고 그냥 연혁적인 이유에서 그렇게 된 것이다.
그 연혁은 다음과 같다. 못사는 사람이 상대적으로 많은 동네인 재개발구역에 대해서는 어지러운 주거환경을 ‘공익(公益)’적인 차원에서 갈아엎어야 한다는 국가적 사회적 사명을 실현해야 한다. 즉 공익적 차원에서 도시환경을 개선하고 정비기반시설을 놓는 사업이므로 싼값에 빼앗는 것이 정당화된다.
반면에 잘 사는 동네인 재건축구역은 먹고 살만 하니까 그걸 강제로 갈아엎을 필요는 없는데, 구역 주민들이 스스로 자신들의 재산가치 증식을 위해 조합을 만들고 ‘자치적(自治的)으로’ 사업을 하면서, 반대하는 사람들의 부동산은 시세대로 쳐주고 빼앗는다는 거다.
3. 강제적으로 실현하는 사업이라는 점에서는 같다
이렇게 보면 뭔가 그럴싸해 보이지만, 사실 재건축이나 재개발이나 다 강제적인 사업이라는 점에서는 같다. 특히 2003년에 도시정비법이 시행되면서 양자는 성격이 거의 같아졌다. 모두 강제성이 있는 사업이기 때문이다.
그럼에도 불구하고 못사는 재개발이 잘사는 재건축보다 보상을 훨씬 적게 받는다. 재건축은 사적 민간사업이고, 재개발은 공익사업이라는 그 연혁적 체계적 논리는, 영세한 재건축 주민들에게는 도무지 이해되지 않는다.
그럼에도 불구하고 고쳐지지 않는 이유는 지금까지 그렇게 해왔기 때문이다. 이제 와서 재개발에 대해서도 현실적인 시가로 보상수준을 높이게 되면 조합의 부담이 늘어난다. 또한 시가보상을 하는 재건축을 공시지가 기준보상을 끌어내리자니 반발이 심하다. 그래서 그냥 원래 하던대로 유지 존속하는 거다.
4. 상가에 대해서는 재건축이 차별받아
한편으로는 상인(商人)들의 입장에서 보면 재건축이 재개발보다 불리하다. 정비기반시설이 불량하고 못사는 지역의 재개발에 대하여는 공익적인 차원에서 소액이나마 영업손실보상을 해주는데, 잘 사는 지역의 재건축아파트 단지내 상가에 대해서는 영업보상이 전혀 없다. 그런데 재건축구역의 상인이 꼭 부자라는 법도 없고, 세입자는 더 가난하다.
5. 재건축구역 상가에 대해 영업보상을 하지 않는 것은 위헌의 의심이 있다
이렇듯 재건축구역의 상인에 대하여 영업손실보상을 하지 않는 것에 대하여는 헌법상 재산권 보장의 정신과 관련해 위헌의 의심이 있다. 최근 서울지역의 재건축구역에서 명도소송 진행 도중에 재판부가 직권으로 이점에 대해 위헌법률심판제청신청을 한 바 있다.
재판부는 “정비기반시설이 불량한지 양호한지 여부에 따라 그 안에서 거주하거나 영업을 영위하던 임차인 등이 보호받는지 보호받지 못하는지는 논리필연적 관련성을 찾아볼 수 없다”는 등의 판시를 하였다. 위 사건의 귀추가 주목된다.<문의 02-532-6327>
