재건축시장 전망- 부담금 폭탄에 안전진단 강화… 당분간 한파 지속

문상연 기자l승인2019.01.16 15:37

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전방위 대출규제에 사업장 마다 전전긍긍
부담금 현실화 확산 … 지방까지 사업차질 

[하우징헤럴드=문상연기자] 작년부터 시작된 정부의 융단폭격식 정비사업 규제로 2019년 재건축시장 역시 위축될 것으로 전망되고 있다. 재건축 초과이익환수제 부활, 안전진단 기준 강화, 대출규제 등 정비사업 전반에 걸쳐 정부의 고강도 압박이 그칠 기미를 보이지 않고 있기 때문이다.

나아가 지난해 부동산 시세가 크게 오르면서 올해 재건축 부담금 예상액은 더욱 증가할 것으로 예상됨에 따라 재건축 초과이익환수제에 대한 공포가 더욱 커지고 있다.

▲작년 들끓은 부동산 가격에 재건축 부담금 공포 증가

현재 재건축사업의 가장 큰 걸림돌로 지목되고 있는 것은 재건축 초과이익환수제다. 지난해 예정액이 공개되기 시작하면서 전국의 재건축사업장에서 재건축 부담금 공포가 현실화 되고 있기 때문이다.

작년 서울에서 재건축부담금 예상액이 통보된 사업장은 총 5곳이다. 지난 5월 서울 강남권에서 처음으로 서초구 반포현대아파트가 재건축 부담금 예정액으로 1인당 1억3천569만원을 통보받았다. 7월에는 은평구 구산동 연희빌라가 1인당 770만원을, 9월에는 송파구 문정동 136번지 일원 재건축사업이 1인당 5천796만원을, 11월에는 광진구 자양아파트가 1인당 320만원을 각각 통보받았다.

지방 사업장도 재건축 부담금 예정액을 통보 받았다. 인천과 경기도에서는 △안산시 선부동 2구역 440만원 △인천 부평구 부평아파트 5만7천원을, 대구의 경우 △동구 동신천 연합 750만원 △수성구 지산 시영1단지 190만원 등을 통보받았다.

한편 지난해 규제에도 불구하고 부동산 시장이 과열돼 아파트값이 급등하면서 재건축 부담금이 더욱 높아질 것으로 예상되고 있다. 특히 올해 대치쌍용1·2차, 반포주공1단지 3주구 등을 시작으로 재건축 부담금 예정액이 공개되면서 지난해 정부가 발표한 가구당 평균 4억4천만원이라는 재건축 부담금 예상액이 현실화 될 것이라는 우려가 커지고 있다.

부산에서도 억대의 재건축 부담금을 통보받을 단지가 나올 것으로 관측되고 있다. 업계에서는 올해 사업시행인가를 준비 중인 남천2-3구역(삼익비치타운)의 경우 가구당 1억원 이상의 부담금이 부과될 것으로 내다보고 있다.

재건축 부담금에 대한 공포가 커지자 강남권 재건축 단지들은 시공사 계약을 미루거나 사업을 전면 재검토하는 등 사업 속도를 늦추며 눈치 보기에 들어갔다. 강남구 대치동 대치쌍용2차 재건축조합은 작년 현대건설을 시공사로 선정했으나 7개월째 정식 계약을 맺지 않고 있다. 바로 옆 대치쌍용1차 재건축조합은 대치쌍용2차의 재건축 부담금 예정액을 확인한 후 사업추진 여부를 결정하겠다며 사업 중단을 선언했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “올해 대부분의 재건축 단지들이 사업을 미루면서 다른 현장들의 사례를 보고 움직이려는 눈치 보기를 할 것”이라며 “전반적으로 재건축이 미뤄지면 아파트 공급이 부족해질 우려가 높다”고 말했다.

▲전방위 대출규제 재건축 추가 이주비 대책마련에 전전긍긍

이주비 대란은 올해부터 더욱 심해질 전망이다. 정부는 지난 2017년 8·2부동산 대책을 통해 이주비 대출 한도인 주택담보인정비율(LTV)을 종전 60%에서 40%로 축소시켰다. 또한 지난해 9·13 부동산 대책으로 2주택 이상 보유자의 대출을 원천봉쇄하면서 대출 문턱을 높였다.

특히, 1+1 재건축을 추진했던 조합들의 경우 2주택자로 간주해 이주비대출 자체가 어려워져 사업에 난항을 겪을 전망이다. 금융위는 지난해 9월 13일까지 관리처분인가 신청을 완료한 재건축 사업장까지는 이주비 대출을 받을 수 있도록 일부 완화했지만, 이후에 신청한 단지들은 1+1 재건축을 신청하면 이주비 대출이나 추가 한 채에 대한 대출이 금지된다.

업계에서는 1+1재건축단지 조합원들의 이주비 대출이 막히면서 해당 조합원뿐만 아니라 일부 세입자까지 피해가 확산될 것이라는 주장도 나온다. 나아가 1+1재건축 조합원을 다주택자로 규정해 대출 등을 규정할 경우 장기적으로 주택공급 부족 현상으로 이어져 서울지역의 주거불안을 부채질할 것으로 우려하고 있다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “정부가 주택공급수를 늘리기 위해서 장려하던 1+1 재건축 제도가 이제는 정부에 의해 애물단지로 전락해 버렸다”며 “1·2인 가구 증가로 소형주택 공급이 필요한데 반대로 축소될 경우 주택가격 상승 등 1·2인 가구의 주거불안을 야기할 수 있다”고 말했다.

▲안전진단 기준 강화 이후 통과한 단지 한 곳도 없어

국토부가 지난해 2월 21일 구조안전성 가중치 상향(0.20→0.50) 및 주거환경 가중치 하향(0.40→0.15) 조정 등이 골자인 ‘안전진단 정상화 방안’을 발표한 뒤, 단 10일간의 행정예고를 거쳐 3월 5일부터 기습 시행했다.

이후 안전진단을 통과한 단지가 단 한 곳도 없어 재건축 연한을 채운 노후아파트들이 사업 초기 단계에 진입할 수 있는 문턱조차 넘지 못하고 있는 상황이다. 그나마 서초구 방배삼호 아파트와 구로구 오류동 동부그린아파트 등 두 단지만 조건부 재건축(D등급) 판정을 받았지만, 추가로 공공기관의 적정성 검토까지 통과해야 재건축사업 추진이 가능하다. 두 단지의 공공기관 적정성 검토는 오는 2월 이후에나 결과가 나올 예정이다.

최재형 비강남 차별저지 국민연대 대표는 “안전진단 기준 강화로 쾌적한 주거 생활에 대한 국민의 권리를 근거도 없이 제한하고 있다”며 “주민들이 아파트 노후화로 인한 생활 고통을 건물이 쓰러질 때까지 감내하도록 하는 명백히 상위법에 위반되는 제도”라고 말했다.

한편 최근 5천540가구로 초대형 단지로 손꼽히는 송파구 올림픽선수촌아파트가 안전진단에 도전장을 내밀면서 얼어붙은 재건축시장을 녹여줄 원동력이 될지 이목이 집중되고 있다.

올림픽선수촌아파트는 지상 6~24층 아파트 122개동 5천540가구 규모다. 1988년 서울올림픽 당시 참가하는 선수들의 숙소로 사용하기 위해 지어진 것으로 올해로 준공 30년차다. 올림픽선수촌아파트 재건축 모임은 최근 주민 10분의1 이상의 동의를 받아 예비안전진단을 실시했다. 재건축 모임은 조만간 총회를 개최한 뒤 구청에 안전진단 신청서를 접수할 계획이다.


문상연 기자  msy@houzine.com
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