신월곡1구역, 무능과 밀실운영·정비업체 사리사욕… 멈춰버린 ‘사업시계’

김상규 전문기자l승인2019.01.15 18:01

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용적률 600%의 알짜 사업장 ‘식물조합’ 상태
추진위서 CM·분양대행 용역 관여 … 논란 소지
한국씨엠과 예헌은 구역내에 부동산 다량 소유 

[하우징헤럴드=김상규 전문기자] 성북구의 신월곡1구역 도시환경정비사업이 멈춰선 지 오래다. 거기에는 조합 사업을 합리적이고 투명하게 추진해야 할 조합장의 무능과 밀실운영 등이 큰 이유였다고 보는 견해가 우세하다. 또한 조합업무를 지원하고 보조해야할 정비업체가 조합원들의 이익보다 사익을 채우는데 급급하다는 지적도 있다.

현재 조합장은 사표를 냈다. 한 법무법인의 대표변호사가 직무대행자로 투입되어 조합정상화를 위해 노력하고 있다. 오는 29일 2시 조합장을 선출하는 총회가 예정되어 있다. 조합원들이 총회장에 직접 참여해 자신의 의사를 적극적으로 표현하는 것이 부정을 예방하고 조합을 빠르게 정상화시키는 최선책으로 보인다.

▲한국씨엠 임원이 총회 사회… 한국씨엠 선정

신월곡제1구역 도시환경정비사업은 소위 ‘미아리 텍사스촌’을 개발하는 사업으로 용적률이 600%에 육박한다. 하지만 지금 이 사업이 멈춰서 있다. 조합장은 사퇴했고 조합임원들 전원의 업무는 정지됐다. 이런 일련의 과정에 대해 행정용역을 대행하는 정비업체 한국씨엠이 한몫을 했다고 지적하는 조합원들이 많다.

구역의 한 조합원은 “한국씨엠이 있는 한 조합사업이 제대로 가기가 쉽지 않다. 조합임원들의 업무가 모두 정지된 상황에서도 조합사무실에는 한국씨엠과 관련된 사람들이 직원으로 있다”며 “이번 29일의 임원선출 총회에도 특정후보를 지원한다는 얘기가 파다하다”고 말했다.

또 다른 조합원은 “2009년 한국씨엠이 선정되는 총회에서 사회를 한국씨엠에 근무하는 황OO전무가 맡았다. 해당 총회 안건 중에는 정비업체를 뽑는 안건과 설계자를 뽑는 안건이 상정되어 있었다”고 말했다. 그는 이어서 “총회의 사회는 공정성이 중요한데 업체후보로 올라온 회사의 임원이 사회를 봐 의아했다”고 당시를 떠올렸다.

해당 총회에서는 한국씨엠을 정비업체로, 건축사사무소 예헌을 설계자로 각각 선정했다. 건축사사무소 예헌은 한국씨엠 김◯◯ 대표이사의 부인이 대표이사를 맡고 있는 회사다.

▲정비업체 용역계약서에 수백억원에 이를 수 있는 추가 용역 삽입

현재 클린업시스템에는 한국씨엠이 추진위원회와 맺은 계약서가 올려져 있는데 그 내용에 대해 논란이 일고있다. 한국씨엠은 2007년 2월 13일 추진위원회와 ‘정비사업전문관리 용역계약서’를 체결했다. 평당 2만6천원으로 총 용역비는 35억원이 넘는다.

그런데 계약서에는 정비업체 용역비 외에 다른 용역업무도 포함되어 있다.

계약서 제3조(계약기간 및 업무용역범위) 제3호에는 “정비사업전문관리용역으로서 기본계획 변경 시 업무용역의 범위는 별도 협의하기로 하며, 기 수행된 각종 인허가 변경, 정비계획, 국공유지 무상양도 수행업무, 관리처분 인가 후 기본 자문 외 관리용역 수행업무, 건설관리(CM) 등 계약 외 업무는 제외되며, 필요시 ‘갑’은 ‘을’과 업무범위를 별도로 협의하여, 건설관리 및 감독업무 용역, 아파트 및 상가 분양대행 업무용역 등은 별도로 계약하여 업무를 수행한다. 단 4항의 유치계약을‘갑’은‘을’에게 위임하며,‘을’은 입점유치에 차질이 없도록 최선을 다하여야 한다”라고 명시돼 있다.

소위 말하는 CM용역과 분양대행은 별도로 계약해 용역한다는 내용이다.

업계의 한 전문 변호사는 “업체선정은 일반경쟁에 의해 공정하고 투명하게 진행되어야 한다. 해당 업무들은 수십억에서 수백억원에 이를 수 있는 엄청난 규모의 용역이다”며 “그런 큰 용역을 일반경쟁 없이 정비업체가 별도 계약으로 수행할 수 있다고 한 계약 자체가 무척 위험해 보인다”고 말했다.

그는 이어서 “이런 식이라면 정비업체가 한 현장에 깃발을 꽂고서 못할 일이 없을 것이다. 그렇기 때문에 정책이나 제도도 정비업체가 그렇게 하지 못하도록 규제하고 있는 것"이라고 말했다.

계약서 제3조 제4호에는 “‘을’은 상기 3항에 의거 대형마트의 입점자를 사전에 협의하여 계약서(MOU 체결 및 매매계약서 작성) 등을 체결하여 ‘갑’에게 제시하고 입점에 차질이 없도록 책임을 다하여야 하며, 세부사항은 ‘갑’과 ‘을’이 별도 협의하여 본 계약 체결토록 한다. 또한 업무시설, 문화집회시설 및 판매시설의 활성화를 위하여 사옥, 영화관, 패밀리 레스토랑 등 키스토아(Key store) 유치계획 업무(MOU 체결 등)를 성실히 이행하여야 하며, 세부계획은 ‘을’이 ‘갑’에게 별도로 제시한다”고 되어 있다. 구체적인 내용까지 포함되어 있어 향후 계속 논란거리가 될 것으로 예상된다.

분양대행수수료는 조합에서 예상하는 예산만도 약 150억원에 이른다. CM용역비도 수십억원에 이를 전망이다.

국토교통부의 한 사무관은 본지와의 인터뷰(인터넷 하우징헤럴드 2018.9. 11. 기사)에서 “현행법상 추진위에서 할 수 있는 업무가 구체적으로 정해져 있다. 법령에서 정하지 않은 사항을 계약한 것은 모두 무효다”고 말했다.

이에 대해 한국씨엠의 김OO대표이사는 “CM업무와 상가 분양대행업무는 정비업체 용역업무의 범위에 포함되어 있지 않으며, 이와 관련하여 추진위원회나 조합과 별도의 업무협의 및 계약을 체결한 사실이 없다”고 주장했다.

업계의 한 전문 변호사는 “추진위원회라는 단체는 조합설립을 위한 한시적인 임의단체다. 따라서 추진위원회에서 필요한 일만하고 필요한 업체만 한정해서 뽑아야 한다”며 “해당 계약서는 추진위원회에서 필요하지 않은 CM용역과 분양대행용역까지를 포함하고 있어 향후 문제로 비화될 소지가 다분하다”고 말했다.

구역의 한 조합원은 “그들에게 우리 조합원은 손쉬운 먹잇감에 불과한 것 같다. 아무리 발버둥 쳐도 이 늪에서 빠져나올 수 없을 것 같아 두렵다”며 “어려운 상황이지만 조합원들이 무관심해서는 안된다. 오는 29일 총회에서 조합원들이 단합해서 소중한 재산을 빼앗기지 않는 결정을 하기를 바란다”고 말했다.

▲설명회 및 총회진행 용역약정서도 맺어

한국씨엠은 2015년 3월 5일 신월곡제1구역 도시환경정비사업조합과 설명회 및 총회 진행용역 약정서를 체결했다. 협력업체와의 계약서는 모두 클린업시스템에 올려야 하는데 해당 계약서는 아직도 클린업시스템에 올라와있지 않아 일반 조합원들이 그 계약내용을 알기는 어렵다.

약정서에 명기된 용역명칭은 ‘정비사업 추진 및 결합개발 관련 설명회 및 총회 개최 및 진행업무 용역’으로 돼있다. 용역업무를 보면 △설명회 및 총회 사전 준비업무 △설명회 및 총회 일정계획 수립 △도시및주거환경정비법 변경에 따른 조합정관 검토 및 수정 △설명회 및 총회 자료(안) 작성 △홍보요원 및 경호요원 외주용역 관리 △설명회 및 총회 조합원 홍보 및 안내 △조합원 안내 및 설명회를 위한 홍보요원 투입, 교육, 관리 등 △설명회 및 총회 진행 △설명회 및 총회 후 관련 서류 및 외주용역업무 등 정리 △기타 회의 진행을 위한 준비 등 관련 업무 등이다.

향후 조합의 모든 총회를 한국씨엠에서 진행한다는 내용이다. 총회 한번 하는데 드는 비용이 수천만원에서 수억원에 이르는 점을 감안할 때 해당 용역비만도 수십억원이 넘을 것으로 짐작된다. 그런 계약을 입찰절차 없이 체결한 것이다.

정비업계의 전문 변호사는 “최근 재개발·재개발 현장에서 OS(홍보요원)의 문제가 집중 거론되고 있다. 정비업체의 총회 독식은 총회에 안건에 대한 조합원들의 선택(투표)을 왜곡할 수도 있어 조합원들의 지속적인 감시와 관심이 필요하다”며 “향후 해당 계약의 유효성에 대해 문제제기가 따를 것"으로 내다봤다.

한국씨엠은 정비업체 계약서를 맺은 당일인 2007년 2월 13일 용역비 ‘정비계획수립 및 구역지정업무 계약’을 별도로 체결했다. 하지만 용역내용 중 상당부분이 정비업체의 고유 업무와 중복된다는 지적이 많다.

업계의 한 임원은 “해당 용역은 선정된 정비업체 고유의 업무다”고 말했다. 실제로 정비사업전문관리용역계약서의 제3조 제2호 제나목에는 정비업체의 수행업무 중 ‘정비구역지정업무’가 들어가 있다.

▲한국씨엠과 예헌, 구역 내 부동산 다수 소유

한국씨엠과 예헌은 신월곡제1구역 내에 있는 부동산을 여러 건 소유하고 있다. 그 소유 형태는 한국씨엠과 예헌의 공유분, 한국씨엠 단독 보유분, 예헌 단독 보유분, 대표이사 명의, 친인척 명의, 지인 명의 등 다양한 것으로 알려지고 있다. 본지가 확인한 구역 내 부동산만도 △한국씨엠 소유 2건 △예헌 소유 2건 △한국씨엠과 예헌 공동소유 1건 △한국씨엠 대표이사 1건 등 이다.

이렇게 많은 부동산을 소유하고 있는 것에 대해 정비업계의 한 대표는 “정비업체가 자기가 용역을 수행하는 현장에 이렇게 많은 부동산을 소유한 것을 들어본 적이 없다. 매우 이례적인 일이다”며 “의결권을 확보하려는 의도와 투자 목적 등이 복합적으로 작용했을 것이다”고 말했다.

한국씨엠 김◯◯ 대표이사는 한 워크샵에 참석해 공무원과 대화하는 과정에서 ‘공공지원제도’의 아이디어를 냈다고 말한다. 정비사업전문관리업무 분야의 최고 전문가이자 CM전문가라고도 말한다.

하지만 신월곡제1구역의 많은 조합원들은 한국씨엠에 “과연 누구를 위한 전문가인가”라고 되묻는다. 한국씨엠과 관련한 논란은 김◯◯ 대표이사의 부인이 운영하고 있는 건축사사무소 예헌의 선정과정으로 이어지고 있다.


김상규 전문기자  adbin03@houzine.com
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