재개발 재건축사업의 대안은 있는 것인가

박순신 / (주)이너시티 대표이사l승인2019.01.23 10:46

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[하우징헤럴드=박순신대표] 서울시를 필두로 지난 몇 년 동안 재정비촉진사업과 재개발사업을 가능하면 하지 않도록 하는 정책을 실행해 서울시에서만 약 300여곳이 넘는 구역들이 해제됐다.

그 결과 서울시의 노후한 주거지의 주거환경은 어떤 결과를 가져오게 되었을까? 정비사업에 대한 부정적인 인식은 정비사업의 시행과정에서 나타나는 몇 가지의 부작용에 따른 것이다. 그 대표적인 부작용이 저소득층의 주거안정을 심각하게 해친다는 것이다. 토지등소유자와 건설업자 등 일부 이해관계자는 커다란 이익을 얻는 반면, 세입자와 같은 저소득층은 강제철거로 내몰리고 생존권의 위협을 받는다는 것이었다.

이런 재개발사업의 부작용을 완화하기 위해 대대적으로 실시한 정비구역의 해제는 저소득층의 주거안정을 확보했는가? 이에 대한 지표도 통계조사도 찾아보기 어렵다.

재개발사업과 재정비촉진사업의 과정에서 가장 격렬한 갈등을 야기하는 것은 세입자와 미동의한 토지등소유자에 대한 강제철거 단계이다. 강제철거는 내재되었던 갈등이 임계점에 다다르는 순간인 것이다.

서울시등 일부 지자체장과 일부 정치세력에서는 강제철거라는 제도를 통해서 분출되는 갈등의 표피만을 중요하게 바라본 것은 아닌가 한다. 왜냐하면, 강제철거로 분출된 갈등을 해결하는 수단으로 선택한 것이 재개발사업과 재정비촉진사업을 가능하면 하지 않도록 하는 정책을 강력하게 실행하기 때문이다.

재개발과 재정비촉진사업의 과정에서 분출되는 저소득계층의 주거불안 문제는 이 사업을 하지 않으면 해소되는 문제라고 인식하는 것 자체가 난센스라고 할 수 있다. 저소득계층의 주거불안이 대규모 정비사업 과정을 통해서 사회적인 공론의 의제가 되는 데, 이를 주택소유자의 개별 개발사업으로 전환하는 순간 저소득계층의 주거불안 문제는 지극히 개인적인 문제로 치환되는 것이다.

이를 두고 국가와 지자체 혹은 저소득층의 복지에 관심을 갖는다는 일부 정치인 혹은 정치세력은 마치 모든 일들이 잘된 것이라고 받아들이고 있는지 참으로 우려스럽다.

정비구역에서 해제된 다음에 서울시 등이 그 대안사업으로 제시한 것이 주거환경관리사업 또는 도시재생사업이다. 그리고 문재인정부는 국가정책사업으로 도시재생뉴딜사업을 추진하고 있다.

하지만 도시재생뉴딜사업 혹은 도시재생사업이 저소득층의 주거안정 및 주거환경개선에 어떤 기여를 하고 있는지 알려진 바가 없다. 그냥 대규모 정비사업에서 나타나는 시끄러운 민원과 갈등의 모습만 사라진 것이다.

재개발사업과 재정비촉진사업은 대규모의 사업이면서 전면철거를 수반하는 도심내 개발사업이다. 그래서 갈등이 극단적으로 나타날 수 있다. 하지만 전면철거를 통한 정비사업은 도심내 양질의 주택을 지속적으로 공급하는 중요한 수단이 된다.

아울러 재개발조합은 저소득층의 주거안정에 필요한 모든 수단과 비용은 아니어도 임대주택의 공급, 주거이전비 및 주거대책비 등의 비용을 부담하고 있다. 또한 기발시설 확충에 필요한 막대한 비용을 동시에 부담하면서 재개발사업을 하고 있는 것이다.

이와는 대조적으로 국가와 지자체는 세입자등 저소득층의 주거안정을 위해 비용부담을 거의하고 있지 않을 뿐만 아니라, 기반시설과 확충과 재개발구역내의 국공유지 매각 등으로 많은 수입을 확보하고 있다.

정비구역을 대대적으로 해제하면서 쇠퇴한 도시지역의 주거환경을 개선하는 정책적인 수단이 충분히 마련되어 있는 지 알 수 없다. 왜냐하면 대안사업이라고 하고 있는 주거환경관리사업이나 도시재생사업이 그 대안으로의 역할을 한다고 보기 어렵기 때문이다.

그렇다면 노후하고 불량한 주택에서 거주하는 저소득층의 주거안정과 주거불안을 국가와 지자체는 어떤 정책적 수단으로 해결하고자 하는 것일까? 지금쯤에서는 명확한 정책적 대안의 제시한 필요한 시점이라고 할 수 있다. 지금의 정책은 방치에 불과한 수준이라고 하는 이들의 지적을 피할 수 없는 정도이다.

2017년과 2018년은 서울시내 일부 지역의 아파트가격이 폭등양상을 보였고, 정부는 주택가격을 안정시키기 위해 총력을 기울인 해였다. 그러면서 자연스럽게 도심내 주택공급의 중요성에 대해서도 인식의 수준이 높아진 것으로 평가된다.

쇠퇴한 지역의 주거환경은 이미 한계상황을 넘어서는 지역들이 적지 않다. 이렇듯 주거환경이 한계상황에 다다라 있는 곳에는 전면철거방식의 재개발사업이 불가피할 수도 있다. 반면에 재개발사업과 같은 전면철거 방식의 사업이 아니어도 충분히 주거환경을 개선할 수 있는 지역들이 있을 수 있어서 지역의 상황에 따라 적절한 제도를 활용하도록 하는 탄력적인 접근이 필요하다.


박순신 / (주)이너시티 대표이사  webmaster@housingherald.co.kr
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