[하우징헤럴드=김우진원장] 정부는 서울과 수도권 일부지역의 집값 상승에 대응해 지난 12월 3기 신도시를 발표했다. 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 경기 과천 등에 택지지구를 지정하고 총 12만2천가구의 공급 계획을 밝혔다. 이에 더하여 남은 3기 신도시 후보지는 오는 6월말쯤 발표할 것으로 알려지고 있다.

신도시 건설은 주택부족 문제에 대처하는 공급 정책인 반면, 도시재생은 낡고 노후된 침체지역에 말 그대로 새로운 활기를 불어 넣는 사업이다. 주택의 신규 공급 측면에서는 신도시 건설이 도시재생보다는 훨씬 효과적이다.

그러나 신도시 건설은 부득불 그린벨트와 같은 자연을 훼손할 수밖에 없고 도로, 상하수도 등 신규 인프라 구축에 막대한 재정이 소요된다.

일부에서는 신도시 건설은 건설경기부양, 나아가 국민경제 활성화 측면에서의 긍정적 효과도 봐야 한다고 주장한다. 그러나 인천에서 보는 바와 같이 청라, 송도와 같은 신도시가 건설되자 구도심 가구들이 신도시로 이주하면서 원 도심은 점차 쇠퇴해지고, 공가는 늘고, 재생사업은 추진되지 못하고 있다. 즉, 지역의 주택 부족 문제가 해결되고 나면 신도시 건설과 같은 신규주택 공급은 도시 내의 지역 간 제로-섬 게임이 되고 있는 것이다.

반대로 일본의 신도시 사례는 우리에게 또 다른 교훈을 주고 있다. 지난 70~80년대 주택 부족을 해결하기 위해 건설된 대도시 근교 베드타운형 신도시들로 인해 주택 보급률이 100%를 넘어서자 빈집은 늘고, 갈데없는 노인들만 거주하는 유령도시처럼 변한 것을 보게 된다.

주택 보급률이 100%라는 의미는 질적인 문제는 차치하고 양적인 면에서 가구수와 주택수가 같다는 의미이다. 따라서 인구나 가구가 증가하지 않는 한 신도시 건설로 공급되는 주택에 대한 수요는 낮을 수밖에 없고, 향후 일본에서 겪은 바와 같은 문제를 야기시킬 것이다.

반대로 살기 좋은 신도시를 건설하기 위해 신도시에 교통 등 각종 인프라 공급과 자족기능의 부여는 역으로 기존 도시 내 노후 낙후지역의 쇠퇴를 가속화시키는, 다시 말해 기존 도시의 재생을 더욱 힘들게 만드는 결과를 초래할 것이다.

서울시의 인구는 지속적으로 감소하고 있다. 반면 가구수는 1인가구나 2인가구의 증가에 힘입어 2017년 378만7천319가구에서 2022년 379만7천395가구로 정점을 찍은 후 지속적 감소하는 것으로 통계청은 추계하고 있다. 이에 따르면 2017년부터 2022년까지 가구 수는 약 1만 가구 정도 증가할 것으로 보인다.

반면 서울시에서 지난 10여 년간 신규 공급된 주택은 매년 적게는 4만호에서 많게는 9만호에 이른다. 따라서 2017년말 현재 서울시 주택보급률이 96.3%이나 지금과 같은 추세로 주택이 공급된다면 2022년에는 주택보급률이 100%를 넘을 것으로 전망되며, 이후는 공가문제 더 나아가 서구에서 보는 슬럼 문제를 고민해야 될 것으로 보인다.

특히 서울시의 경우 도시발전의 정점을 지나 많은 주택단지는 물론 도시기반시설들이 노후화되고 있고 경제기반의 쇠퇴현상이 심화되고 있다.

결론적으로 지금은 신도시 건설을 통한 대규모 주택공급보다는 본격적 도시재생 사업을 시작해야 하며, 당분간은 쇠퇴지역의 재생과 신규주택 공급 효과를 동시에 가지고 있는 주택 재정비사업을 활성화시켜야 할 시점으로 판단된다.

김우진 / 원장 주거환경연구원 다른기사 보기