재개발 재건축교육 “분양계약 못했다면 현금청산 대상자 아니다”

(사)주거환경연구원, 정비사업전문관리사과정 강민교 객원기자l승인2019.01.29 11:03

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홍봉주 대표변호사, 소송실무 주제로 명쾌한 해설
이학수 대표법무사, 등기실무와 이전고시 등 강의 

정비사업 전문교육기관인 (사)주거환경연구원에서는 지난 15일 ‘관리처분단계에서의 소송실무’를 주제로 H&P법률사무소 홍봉주 대표변호사의 강의가 열렸다.

홍 변호사는 인가된 관리처분계획에 의한 권리변환은 종전의 토지 또는 건축물에 대한 소유권 등의 권리를 강제적으로 변환시키는 공용환권에 해당하는 점을 설명하며 관리처분계획을 수립하기 위한 일련의 과정에 대해서도 간략하게 요약 설명했다.

아울러 관리처분단계의 소송 중 대법원 판례를 중점적으로 설명했다. 판시사항 뿐만 아니라 판결요지를 통해 새로운 법리를 이해할 수 있다는 점도 강조했다. 분양계약 통지를 받지 못해 분양계약체결을 못한 경우에는 현금청산대상자에 해당하지 않는 점, 현금청산 목적물평가 기준시점은 분양신청기간 종료일 다음날, 이전고시 후 관리처분계획 무효 등 관련소송은 불가하다는 점 등 무려 20여가지가 넘는 판결에 대해 상세한 설명으로 이해를 도왔다.

이어 22일에는 ‘정비사업의 등기실무와 이전고시 및 해산·청산실무’에 대해 이학수 대표법무사의 강의가 있었다. 부동산등기의 종류와 효력과 실제 등기부를 예시로 제시해 등기부상에 기재되는 사항에 대해서도 설명해 이해를 도왔다.

아울러 정비사업에서의 조합의 설립등기와 총회에서 조합임원의 선임, 해임 및 보궐선임 시 반드시 공증담당 변호사를 참석시켜 그 총회의 결의에 대한 절차와 내용이 부합하는지 확인해야 한다고 강조했다. 이러한 일련의 과정에 문제가 없을 경우에 비로소 설립등기나 변경등기가 가능하기 때문이다.

정비사업에서 이전고시는 준공인가를 받아 사업시행이 완료된 이후에 관리처분계획에서 정한 바에 따라 소유권을 귀속시키는 행정청의 처분으로서, 이전고시가 있으면 조합원은 관리처분계획에서 정한 바에 따라 조합이 분양하는 대지 및 건축시설에 대한 권리를 취득하게 되고 동시에 종전토지에 대한 권리를 상실하게 된다.

만약 조합설립인가 처분의 취소나 무효확인 판결이 확정되기 전에 이전고시의 효력이 발생하였다면 더 이상 정비사업 결과를 원상으로 되돌리는 것은 허용될 수 없어 이전고시의 효력이 발생한 후에는 원칙적으로 조합설립인가처분의 취소 또는 무효확인을 구할 수 없다는 대법원 판결에 대한 설명도 이어졌다.

조합에서 분양처분이 있기 전까지는 조합원은 소유권을 자유롭게 양도할 수 있으며 조합원의 지위나 권리의무도 당연 이전, 승계된다. 하지만 이전고시 이후에는 조합원으로부터 양수한 소유권이외의 조합원 지위는 자동승계되지 않는다. 다만 양도양수시점에 조합원 지위의 승계여부에 대한 의사표시를 하고 조합으로부터 승낙을 얻은 경우라야 조합원지위도 승계된다.

즉 이전고시 후 종전 조합원이 제3자에게 소유권을 양도하고 양수인이 조합원 지위승계를 하지 않았다면 종전 조합원이 조합원이 된다. 따라서 해산총회 소집 대상자 및 총회참석자도 종전조합원이며 조합임원 또는 대의원 자격도 종전대로 유지된다고 강조했다.

재개발·재건축 관련 법령은 정비사업 추진중에도 끊임없이 개정이 이뤄지고 있다. 따라서 실무담당자들은 정비사업전문관리사과정과 같은 전문교육이 반드시 필요하다.

정부 정책이나 제도, 개정 법령과 실무사례, 주요 판결사례 등 실무전문가라면 반드시 알아야 할 주제를 교과목으로 다루고 있어 정비사업 담당자에게는 필수교육과정으로 정평이 나있는 정비사업전문관리사 제41기 과정은 오는 2월19일에 새롭게 개강을 앞두고 있다.


강민교 객원기자  webmaster@housingherald.co.kr
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