추진위설립 이후 단계 일부 단지들 ‘초과이익 눈덩이’
시공자와 계약 미루거나 사업 전면 재검토 … 눈치보기 

[하우징헤럴드=문상연기자] 정부가 올해 본격적으로 주택 공시가격 인상 카드를 밀어붙이자 재건축 추진 아파트단지들의 희비가 교차하고 있다.

아직 추진위원회를 설립하지 않은 재건축 단지의 경우 공시가격이 인상될 경우 올해가 재건축 부담금 규모를 대폭 줄일 수 있는 기회가 된다. 반대로 추진위 설립 이후 단계인 단지들에게 공시가격 인상은 재건축 부담금 상승으로 이어지게 된다. 이에 재건축 단지마다 재건축 부담금을 최소화하기 위해 고심이 깊어지고 있다.

▲공시가격 상승으로 재건축 부담금 희비 엇갈려

올해 공시가격이 상승될 것으로 예상되면서 재건축사업의 가장 큰 걸림돌인 재건축 부담금을 최소화하기 위해 단지마다 고심하고 있다.

지난해 8월 김현미 국토교통부 장관은 공시가격을 올리겠다는 취지의 ‘공시가격 현실화’를 공언했다. 이에 발 맞춰 한국감정원은 2019년 공시가격을 시가의 70% 선에 맞춘다는 내부 방침을 세운 바 있다.

여기에 작년 부동산 가격이 급등한 탓에 오는 4월 발표 예정인 공시가격이 큰 폭으로 상승할 가능성이 높다. KB국민은행 통계에 따르면 2018년 서울 아파트 평균가격 상승률은 강남 23.6%, 강북 22.9%로 급등했다.

재건축 초과이익환수금은 준공 시점 조합원 분양가, 일반분양가, 소형 임대주택 등을 고려한 새 아파트 가격에서 추진위 승인 당시 공시가격 및 개발비용, 정상 주택가격 상승분 등을 뺀 금액으로, 초과이익이 조합원 1인당 평균 3천만원을 초과할 경우 최고 50%의 부담금을 부과하는 제도다.

개시시점인 추진위 승인 당시 공시가격이 높을수록 부담금 규모가 줄어들고, 반대로 종료시점인 준공시 공시가격이 높아질수록 부담금 규모는 증가한다.

따라서 아직 추진위를 설립하지 않은 단지들은 재건축 부담금을 최소화하기 위해 공시가격 인상을 반기는 분위기다. 반면 올해 이전에 추진위가 이미 설립된 재건축 사업장 대부분은 공시가격 인상에 따라 부담금이 기존 예상치보다 오를 전망이라는 점에서 재건축 부담금에 대한 불안감이 커지고 있다.

▲추진위 설립안한 단지들 재건축 부담금 최소화 위해 사업속도 높여

아직 추진위원회를 설립하지 않은 재건축단지들 사이에서는 공시가격 상승을 기회로 삼아 올해 추진위 승인을 받기 위해 본격적으로 사업 속도를 올리고 있다.

강남구 개포주공 5·6·7 단지들은 올해 초 추진위설립을 신청하며 사업에 속도를 내고 있다. 추진위에 따르면 올해말 조합설립을 목표로 사업을 추진 중이다. 2017년 12월 정비구역으로 지정받은 송파구 가락동 상아아파트 역시 올해 추진위를 설립하고 사업에 박차를 가할 계획이다.

한편 최근 서울 강남권을 중심으로는 단지의 가치를 더욱 높이기 위해 통합재건축을 추진하는 움직임이 늘고 있다. 통합재건축을 통해 추진위 설립 시점을 늦춰 사업 속도를 조절함과 동시에 대단지의 지역 랜드마크 건립으로 단지가치를 더욱 높이겠다는 전략이다.

지난해 12월 5일 서울 강남구 개포동 ‘개포우성8차’와 ‘현대3차’가 주민들을 대상으로 통합 재건축 설명회를 열고 동의서 징구에 나섰다. 두 단지는 각각 지상 9층 높이의 소규모 단지로, 재건축 연한인 30년을 모두 넘겼다.

1987년 준공된 개포우성8차는 지상 9층 아파트 3개 동 총 261가구 규모, 1986년 준공된 개포현대3차는 지상 9층 아파트 5개동 총 198가구 규모다. 통합재건축을 통해 약 900가구 규모의 신축 아파트를 건립할 예정이다.

개포경남1·2차와 현대1차, 우성3차 등 3곳도 통합재건축 사업을 추진 중이다. 최근 ‘통합재건축 추진 준비위원회’ 설립을 마치고 통합재건축을 골자로 한 주민동의를 받고 있다. 3개 단지 모두 한 블록 안에 자리 잡고 있다. 이미 재건축 연한인 30년을 넘겼고, 지난 2014년 정밀 안전진단을 통과했다. 각 단지별 가구 수는 △개포경남1·2차 678가구 △개포우성3차 405가구 △개포현대1차 416가구 등으로 통합재건축시 3천가구 규모의 대단지로 탈바꿈하게 된다.

▲기존 재건축 추진단지들 공시가격 상승으로 재건축 부담금 공포 확산

이미 추진위 단계를 지난 사업 초·중기 재건축 단지들은 공시가격 상승으로 재건축 부담금에 대한 공포가 더욱 커졌다. 현재의 주택가격 상승 추세가 계속될 경우 작년까지 예상했던 것보다 재건축 부담금이 훨씬 늘어날 가능성이 크기 때문이다.

특히, 공시가격 현실화로 인해 개시시점보다 종료시점의 시세반영율이 높아지면서 실제 주택가격 상승에 비해 과다한 초과이익이 산정될 것으로 전망된다.

이에 업계는 올해 재건축 부담금 예상액이 지난해 국토부가 공개한 재건축 부담금 예상액 보다 더욱 높아질 것이라는 전망을 내놓고 있다. 지난해 정부가 발표한 서울시 재건축 단지들의 부담금 예상액은 가구당 평균 4억4천만원이다.

재건축 부담금에 대한 공포가 커지자 기존 재건축 추진 단지들은 시공자와의 계약을 미루거나 사업을 전면 재검토하는 등 사업 속도를 늦추며 눈치 보기에 들어갔다.

강남구 대치동 대치쌍용2차 재건축조합은 작년 현대건설을 시공자로 선정했으나 7개월째 정식 계약을 맺지 않고 있다. 바로 옆 대치쌍용1차 재건축조합은 대치쌍용2차의 재건축 부담금 예정액을 확인한 후 사업추진 여부를 결정하겠다며 사업 중단을 선언했다.

서울의 한 재건축조합 관계자는 “정부의 공시가격 현실화로 지난해 추진위 설립단계를 지난 기존 재건축 단지들은 최근 집값 하락세 속에 실제로 집값이 떨어져도 초과이익이 발생해 재건축 부담금 폭탄을 맞는 억울한 상황이 생기게 됐다”며 “현재 재건축 초과이익환수제는 객관적인 초과이익 금액조차 산정하지 못하는 제도가 됐다”고 불만을 토로했다.