재개발사업의 제도는 왜 도입했을까?

박순신 / (주)이너시티 대표이사l승인2019.02.07 10:01

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[하우징헤럴드=박순신 대표] 도시가 생기고 시간이 흐르면 도시의 일부지역에서는 슬럼화가 진행되기도 한다. 그리고 이렇게 슬럼화가 진행되는 지구 혹은 지역의 거주민들은 대체로 저소득층이 모여 사는 결과를 만든다.

도시내에서 슬럼화된 지역 혹은 지구의 특징은 저소득층이 모여 산다는 사회적 현상과 더불어 기반시설이 노후화되거나, 혹은 적정한 기반시설을 확보하지 못하여서 도시 기능이 정상적으로 작동되지 못하는 현상이 발생한다.

동시에 건축물에 대한 보수도 원활하지 않아서 건물들도 노후화 되는 것이 일반적이다. 이렇듯 건축물의 노후화가 심각하고 도시기반시설이 부족한 곳에서 도시기능의 회복이 필요할 때 재개발사업을 하게 된다.

우리나라에서는 서울시내 4대문 안에 집중된 불량주거지 문제를 해결하기 위해 1971년 도시계획법에 재개발사업을 도입했다. 재개발사업을 제도로 도입할 때부터 약 10여년 이상의 기간에는 정부가 주도적으로 재정을 투입하는 공공사업이었다. 이는 토지등소유자에 대한 사유재산의 보호보다는 도시 기능을 정상화 하는 것이 더 중요한 것으로 인식하던 시대의 방식이었고, 이런 제도로 종로와 을지로 청계천주변의 대규모 불량 주거지의 재개발사업을 강력하게 시행했다.

슬럼화된 도시내 일부 지구와 지역에 대해 정부가 대규모 재정을 투자해 재개발하는 것이 신속하고, 공공이 필요로 하는 기반시설을 확충하기에는 효과적일 수 있지만, 이런 형태의 사업은 정부가 지속적으로 재정을 투입해야 하는 어려움을 갖고 있어서 지속적인 사업추진에는 어려움이 있었다.

이를 해결하기 위해 정부와 공공은 계획과 인허가권을 가지고, 토지등소유자가 사업시행을 하면서 필요한 자금은 민간 건설회사가 조달하도록 하는 현재와 같은 합동재개발사업을 1983년 도입하게 되었다.

합동재개발방식은 공공의 재정지원은 거의 없으면서, 토지등소유자가 구성한 조합이 국가를 대신해 기반시설을 조성하고, 이 기반시설 조성에 필요한 비용을 재개발사업으로 건설한 주택의 분양수익 중에서 메꾸는 방식인 것이다.

재개발사업은 부동산경기에 크게 영향을 받게 되고, 동시에 주택경기에 커다란 영향을 끼치는 결과를 보이기도 한다. 그래서 재개발사업은 주택시장 불안 시기에는 늘 중요한 타겟이 되고 있는 것이다.

재개발사업이 국가 또는 공공의 재정지원 없이 기반시설 설치와 주택을 새로 짓는 역할을 해온 긍정적인 측면을 부정할 수 없는 것임에도 불구하고 저소득층의 주거불안과 저렴주택의 감소 등의 문제점들을 크게 해결하지 못하고 있다. 우리 도시들이 처해있는 저층주거지의 노후화와 기반시설 부족문제들 그리고 이로 이한 도시경쟁력의 저하 문제들에 대한 개선대책을 종합적으로 고려한 정책에 대하여 정부와 공공영역에서는 청사진을 제시하고 있는지 살펴볼 필요가 있다.

물론 이런 맥락에서 도시재생뉴딜정책이 도입되기 했지만, 도시재생뉴딜정책이 노후하고 슬럼화된 도시내 지역 지구에 대한 문제해결의 수단으로 작동하고 있는지는 많은 의구심이 있다. 서울시를 비롯한 인천, 부산, 대구, 대전, 광주 등은 기성시가지의 70~80%이상이 20년이상 경과된 노후주택이고, 이 지역들이 급속하게 쇠퇴하고 있다. 재개발사업이 처음 도입되던 1970년대로 돌아가서 국가와 공공이 재원을 마련해 사업에 투자하고 사업을 시행하는 방식으로 한다면 모두가 환영할 것이다.

그런데 정부와 지자체의 정비사업과 관련한 재원은 빈약하기 이를 데 없다. 정비사업이 지속적으로 공공의 이익을 충분히 달성하면서 저소득층의 주거안정을 도모할 수 있도록 국가와 지방자치단체는 재원을 충분히 확보해야 한다. 만일 재원을 충분히 확보할 수 없다면 민간시장에서 재개발사업이 어떻게 작동하는 것이 바람직한 것인지에 대한 구체적인 정책제시가 필요하다.

그것은 아마도 공공과 민간의 적절한 역할 분담이다. 공공이 재정을 투입해 기반시설을 확충하고 저소득층의 주거안정을 위해서 재정적ㆍ행정적 지원을 아끼지 말아야 한다. 지금과 같이 정비사업에 대해 재정지원은 거의 없으면서, 또 도시재생을 위한 지속적인 재원마련이 요원한 현실에서는 급속한 주거환경 악화를 더욱 가속화하지 않을까 고민해야 한다.


박순신 / (주)이너시티 대표이사  webmaster@housingherald.co.kr
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