서울시 '빈집·소규모주택정비조례' 주요 내용 분석

토지등소유자 100명이상 구역은 공공지원제 적용 문상연 기자l승인2019.02.21 10:51

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가로주택정비사업, 최고 7층 제한... 임대주택 건립땐 최고 15층까지
소규모주택정비조합, 기반시설 설치비 지원... 사업비는 최대 절반까지 

[하우징헤럴드=문상연기자] 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법이 시행되면서 서울시가 ‘서울시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례’ 를 제정하고 지난해 12월 31일부터 본격 시행에 돌입했다.

특례법은 지난해 2월 9일부터 시행됐지만, 조례제정까지는 상당한 시간이 걸렸다. 지난해 6월 박원순 서울시장이 제출한 조례안이 소규모주택정비사업을 활성화하기 위한 상위법의 취지와 달리 규제 위주의 내용을 담고 있어 서울시의회에서 보류됐기 때문이다. 이에 오랜 기간 끝에 마련된 서울시 조례가 서울시내 소규모정비사업에 힘을 실어 줄 수 있을지 업계의 관심이 몰리고 있다.

▲토지등소유자 100명 이상인 구역은 공공지원제 적용

시는 일정 규모 이상인 소규모 정비사업의 경우에도 공공지원제도를 적용키로 했다. 서울시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 제24조에 따르면 “토지등소유자 수가 100명 이상으로서 조합(조합이 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)이 시행하는 가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업에 대하여는 도시정비법 제118조 제1항 및 도시정비조례 제73조에 따른 공공지원 대상사업으로 본다”고 정했다.

공공지원제도란 재개발·재건축 등 정비사업의 계획 수립단계에서부터 사업완료 시까지 사업시행 과정을 공공에서 지원하는 제도로 해당 구역의 구청장이 공공지원자가 된다.

공공지원제는 주민들이 추진위원회 구성, 조합임원 선출, 시공자나 설계자와 같은 주요 용역업체의 선정 등 정비사업의 주요 결정을 합리적이고 투명하게 할 수 있도록 도와주는 도우미 역할을 수행한다는 취지로 도입된 제도이지만 그 실효성에 대해서는 논란이 끊이지 않고 있다.

▲가로주택정비사업은 최고 7층으로 제한…임대주택 건립하면 최대 15층까지 완화

제2종일반주거지역내 가로주택정비사업은 층수가 7층으로 정해졌다. 가로주택정비사업이란 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 소규모주택정비사업으로 도시계획도로로 둘러싸인 1만㎡ 이하의 가로구역에서 노후 건축물이 20가구 이상일 경우 사업을 시행할 수 있다.

시 조례 제34조 제1항에 따르면 “시·도조례로 정하는 제2종일반주거지역내 가로주택정비사업의 건축물 층수는 7층 이하로 한다”고 정했다.

다만 임대주택을 건립할 경우 최대 15층까지 층수가 완화된다. 시 조례 제34조 제2항에 “임대주택을 건설하는 경우에는 시 도시재생위원회의 심의를 거쳐 건축물 층수를 15층 이하로 정할 수 있다”고 규정하고 있다. 층수 규제를 완화받기 위해서는 전체 연면적 20% 이상을 공공과 민간지원임대주택으로 건립해야 한다.

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따르면 제2종 일반주거지역의 경우 15층 범위에서 가로구역의 규모와 도로 너비 등을 고려해 시·도조례로 층수를 정하도록 규정하고 있다.

이에 시는 재개발·재건축 등 정비사업과 마찬가지로 층수 규제를 적용했다. 가로주택정비사업에 대한 층수 규제는 서울시가 유일하다. 다른 지자체들은 대부분 층수에 대한 규정 자체가 없거나, 법적 상한인 15층으로 규정하고 있다. 이에 서울시 조례의 층수 규제에 대한 반발이 크다.

실제로 지난해 7월 최초로 제출된 조례제정안에 대해 서울시의회에서는 층수 규제 등을 이유로 소규모주택정비사업 활성화라는 상위법의 입법 취지와 맞지 않는다며 보류 결정을 내렸다. 임대주택을 공급하는 경우에도 입법예고 당시 최고 10층까지 완화토록 했지만, 기존 10층으로는 상한용적률 적용이 어렵다는 지적이 나오면서 15층으로 완화됐다.

▲정비기반시설 설치비용 지원, 사업비는 최대 절반까지 시가 보조

시 조례에서는 소규모정비사업 활성화를 위한 지원책이 포함됐다. 먼저 사업시행자는 정비기반시설 등의 설치비용을 시로부터 지원받을 수 있다. 시 조례 제43조는 “시장은 소규모주택정비사업으로 설치되는 임시거주시설·주요 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치비용의 전부 또는 일부를 사업시행자 또는 구청장에게 예산의 범위에서 지원할 수 있다”고 정했다.

또한, 조합은 사업비의 최대 절반까지 시로부터 보조 받을 수 있다. 시 조례 제45조에 따르면 “시장은 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업을 시행하는 구청장이 아닌 사업시행자에게 다음 각 호의 사항에 필요한 비용의 각 50% 이내에서 보조할 수 있다”고 규정하고 있다.

사업비를 보조받을 수 있는 항목은 △주민 이주비 융자에 따른 이자 △빈집의 개량비용 △도시경관 향상을 위한 설계 개선비용 등이다. 구청장이 직접 사업을 시행하는 경우에는 △기초조사비 △정비기반시설 및 임시거주시설의 사업비 △빈집의 안전조치에 소요되는 비용 △빈집정비계획, 빈집실태조사 등 빈집정비사업에 소요되는 비용을 시로부터 절반까지 보조받을 수 있다.

이밖에도 사업시행자는 시로부터 융자를 받을 수 있다. 사업시행자는 시 조례 제46조에 따라 △기초조사비 △정비기반시설 및 임시거주시설의 사업비 △세입자 보상비 △주민 이주비 △주민합의체 및 조합의 운영자금 △설계비 등 용역비 △건축공사비 등에 필요한 비용의 각 60% 이내에서 시에 융자를 받거나 알선 받을 수 있다.

토지주택공사 등과 공동으로 시행하는 경우에는 최대 80%까지 가능하다. 융자금에 대한 대출 이율은 한국은행의 기준금리를 고려하여 정책자금으로서의 기능을 유지하는 수준에서 시장이 정하되, 주민합의체·조합의 운영자금 및 용역비 등 융자 비목에 따라 대출이율을 차등 적용할 수 있고, 융자금 상환 기간은 준공인가 신청 전이다.


문상연 기자  msy@houzine.com
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