[하우징헤럴드=김덕례 주택정책연구실장] 역전세는 단순히 전세가격이 떨어지는 상황과 다르다. 역전세는 재계약시점에 전세가격이 이전 가격보다 낮아진 상황이다. 최근 전세가격이 떨어지고 있다고 하더라고 이전 계약시점의 가격보다 높은 수준을 유지하고 있다면 역전세가 아니다.
역전세 상황이 되면 신규로 전세주택을 마련해야 하는 임차인에게 유리하다. 낮은 가격으로 전세주택을 마련할 수 있기 때문이다. 역전세로 인한 사회문제는 이미 임대차계약을 형성하고 있는 임대인과 임차인 사이의 재계약 시점에 나타난다. 따라서 역전세 문제가 생기면 임대인뿐만 아니라 임차인도 어려움을 겪게 된다.
역전세에 대한 진단은 매우 신중하고 조심해야 한다. 경기변동에 따라 전세값이 떨어지는 현상을 역전세로 과잉진단하면 안 된다. 시장에 불필요한 불안감을 조성해 정상적인 시장기재를 왜곡시킬 수 있기 때문이다. 반대로 역전세 위험이 커지고 있는 시장을 단순한 전세가격 하락현상으로 진단하고 간과해서도 안 된다. 역전세가 본격적으로 현실화 된다는 것은 임대인과 임차인이 모두 집 때문에 고통을 받고 있다는 것을 의미하기 때문이다.
임대인은 임차인으로부터 전세보증금을 받아서 다른 용도로 사용하거나, 주택구입을 위해 금융권으로부터 조달한 대출을 갚기도 한다. 특히나 목돈에 해당하는 전세보증금을 자기 돈으로 보유하고 있는 임대인은 많지 않다. 이러한 주택거래 구조 때문에 임대인은 임차인이 나간다고 했을 때 바로 전세보증금을 돌려주기 어렵다.
서울아파트 전세가격은 한 달 동안 0.69%가 떨어졌다. 서울지역의 아파트 전세가격 하락은 지난해 10월말이후 15주째 이어지고 있다. 15주 동안 1.44%가 떨어졌다. 하락현상은 강남, 서초, 송파 등 강남권지역에서 더 두드러진다. 15주 동안 강남권 아파트 전세가격이 3~4% 하락하자 역전세 위험 확산 논란이 커지고 있다. 그러나 현재 아파트 전세가격을 2년 전 가격과 비교해 보면, 서울 아파트 전세가격은 하락했다고 할 수 없다. 역전세 우려도 아직은 기우다.
올 1월을 기준으로 아파트 전세가격은 2년 전 대비 전국 2.7% 하락했다. 그러나 서울 여전히 평균적으로 1.8% 상승한 수준이다. 서울에서 아파트 전세 재계약을 하려면 전세보증금을 2년 전보다 더 올려 줘야 한다는 의미이다. 종로구, 중구, 관악구는 2년 전보다 아파트 전세보증금이 5%이상 올랐다. 송파구 헬리오시티 입주영향으로 전세값이 약세를 보이고 있는 일부 지역을 제외하면 대부분 지역의 아파트 전세가격은 2~3%이상 올랐다.
이처럼 일부지역에서 몇 개월간 전세가격이 떨어지고 있다고 서울을 역전세 위험이 있다고 진단하는 것은 과잉진단일 수 있다. 서울에서 나타나고 있는 전세가격 하락은 일부지역에 집중된 입주물량과 주택매매가격 조정에 따른 영향이 복합적으로 나타난 결과로 국지적 현상이다. 다만 2년 전보다 전세가격이 하락해 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환해줘야 하는 역전세 문제가 강남권 일부지역과 용산, 도봉, 노원 등 2년전 전세가격과 근접한 수준으로 하락세를 보이고 있는 지역에서 일시적으로 나타날 수도 있다는 점은 예의주시할 필요가 있다.
서울과 달리 경기도와 지방은 역전세 위험이 본격화 되고 있다. 향후 현재와 같은 추세로 전세가격이 계속 떨어지면 역전세 문제가 더 심각해질 수 있다. 지방은 4년째 아파트 전세가격이 떨어지면서 거제의 경우 35%가 하락하는 등 지방 대부분 지역은 역전세 위험에 이미 노출되어 있거나 가속화되고 있다. 집중적으로 살펴야 하는 이유다.
서울에 대한 과잉진단도, 지방에 대한 안이한 대응도 모두 위험하다. 실수요 기반의 전세시장에 대한 정확한 진단이 필요하다. 아울러 임차보증금에 대한 보증제도를 재검토하여 임차인은 보증금을 필요한 시점에 안정적으로 돌려받을 수 있고, 임대인도 보증금 하락에 대한 위험에 대처할 수 있도록 해야 한다. 또한 반복되는 역전세와 전세난 문제에 대한 해법도 마련해야 한다.
