[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 구 도시정비법 제48조 제1항은, 사업시행자는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립해 시장·군수의 인가를 받도록 정하면서,
그 제4호에서 관리처분계획에 포함될 사항의 하나로 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2 제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)’을 들고 있다(이하 ‘종전자산가격’).
제2항은 ‘제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다’고 정하면서, 그 제1호에서 관리처분계획 수립 기준의 하나로, ‘종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용상황·환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다’고 규정하고 있다.
그리고 같은 법 제48조 제5항 제1호는 재개발사업 또는 도시환경정비사업에서 종전자산가격 등을 평가할 때에, “부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가업자 중 시장·군수가 선정·계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다”고 정하고,
제6항은 재건축사업에서 사업시행자가 종전자산가격 등에 대하여 부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자의 평가를 받고자 하는 경우에는 제5항 각호의 규정을 준용하여 할 수 있도록 정하고 있다.
위와 같은 관련 규정의 문언·취지·체계 등에 더하여 ①구 도시정비법에 따른 재개발·재건축 등 정비사업은 정비구역 내의 토지 등 소유자가 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입해 공동주택 등을 새로 건설한 후 조합원에게 배분되고 남는 공동주택 등을 일반에게 분양해 발생한 개발이익을 조합원들 사이의 출자 비율에 따라 나누어 가지는 사업으로서, 관리처분계획의 내용으로서 종전자산가격의 평가는 이와 같은 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것인 점,
②구 도시정비법 제48조 제1항 제4호가 원칙적으로 사업시행인가 고시일을 기준으로 종전자산가격을 평가하도록 정하면서, 구 도시정비법 제48조의2 제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수에게 허가받은 날을 기준으로 평가하도록 하고 있을 뿐, 사업시행계획이 변경된 경우 종전자산가격의 평가를 새로 하여야 한다는 내용의 규정을 두고 있지 아니한 것은 평가시점에 따라 종전자산의 가격이 달라질 경우 발생할 수 있는 분쟁을 방지하고 종전자산의 가격 평가시점을 획일적으로 정하기 위한 것으로 보이는 점,
③사업시행계획의 변경이 필연적으로 종전자산의 가격에 영향을 미쳐 그 평가를 변경인가 고시일을 기준으로 새로 해야 한다고 볼 수도 없는 점,
④최초 사업시행계획의 주요 부분에 해당하는 공동주택의 면적, 세대수 및 세대별 면적 등이 실질적으로 변경되어 최초 사업시행계획이 효력을 상실한다고 하더라도, 이는 사업시행계획 변경시점을 기준으로 최초 사업시행계획이 장래를 향하여 실효된다는 의미일 뿐, 그 이전에 이루어진 종전자산가격의 평가에 어떠한 영향을 미친다고 볼 수 없는 점,
⑤사업완료 후 총수입에서 총사업비를 공제한 금액을 종전자산의 총 가액으로 나눈 비례율에 조합원의 종전자산가격을 곱해 산정되는 조합원별 권리가액의 산정방식에 비추어, 종전자산의 가격이 사후에 상승했다고 하더라도 종전자산의 총 가액을 분모로 하는 비례율이 하락해 그 상승분이 상쇄되므로, 평가시점의 차이로 정비구역 내 종전자산의 가액이 달라져도 반드시 권리가액이 달라진다고 볼 수는 없어 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 종전자산가격을 평가하도록 한 것이 부당하다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 보면,
구 도시정비법 제48조 제1항 제4호가 정한 ‘사업시행인가 고시일’이란 ‘최초 사업시행계획 인가 고시일’을 의미하는 것으로 봄이 타당하다.
아울러 위에서 본 바와 같이 종전자산가격 평가는 조합원간 상대적 출자비율을 정하는 것에 불과하므로 그 평가시점의 하자는 경미한 하자로 관리처분계획의 취소사유가 되지 못한다 할 것이다.
