Q.
서울에서 1세대 1주택을 소유하고 있던 중 부모님이 살고 있던 집을 상속받아 1세대 2주택자가 되었습니다. 이때 상속받은 주택 외 종전부터 소유해 오던 일반주택을 양도할 경우 1세대 2주택으로 보아 중과세를 하는지 여부가 궁금합니다.
A.
상속개시 당시 별도 세대인 피상속인으로부터 상속받은 주택과 그 밖의 주택(이하‘일반주택’이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 양도소득세 1세대 1주택 비과세(소득세법 시행령제154조 제1항) 규정을 적용합니다(국세청 서오-964, 2008. 5. 2 / 부동산거래관리-15, 2013.1.11 예규 참조). 따라서 2년 보유 조건 등을 갖춘 경우에는 비과세대상 주택입니다. 이 경우 유의할 사항은 상속개시 당시 같이 거주하고 있는 피상속인(통상 부모 등 사망인)으로부터 상속받은 경우가 아니어야 합니다.
즉, 본인의 주택이 있는 상태에서 같이 살고 있던 부친으로부터 부친의 주택을 상속받은 경우는 상속이전인 당초부터 2주택자였으므로 먼저 양도하는 것은 비과세 받을 수 없습니다. 따라서 상속개시당시(사망일) 현재 동거가족이 아니어야 합니다.
위 규정은 따로 살고 있었던 가족이 상속으로 취득한 주택 때문에 본래 소유 및 거주했던 1세대 1주택이 과세되는 모순을 해결해 계속 비과세 받을 수 있도록 하기 위해 규정한 것입니다. 한편, 상속받은 주택을 먼저 양도할 경우는 비과세대상 주택이 아니고 양도세 신고납부 대상입니다. 이때, 양도차익은 실지 양도가액에서 상속세 과세가액을 공제해 산출합니다.
상속세 과세가액은 매매사례가액, 감정가액 등 시가를 우선 적용하고 시가가 없으면 공시가액으로 합니다. 상속재산이 약 10억원 미만으로 상속세 부담이 없거나 크지 않는 경우에는 사례가액 등을 찾아 신고하는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 나중에 양도시 취득가액이 높아지게 되므로 양도소득세를 줄일 수 있습니다. 배우자공제 5억원, 자녀공제 5억원 합계 10억원은 상속세 계산시 공제하므로 10억원 이상인 경우는 상속세 부담이 발생하게 됩니다.
