"재건축·재개발 이젠 황금알 아니다" 영세한 조합들 공적부담 줄여야

김병조 기자l승인2019.03.08 11:43

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[하우징헤럴드=김병조기자] 공적비용 부담 의무를 정비사업 조합에 떠넘기는 정부 및 공공의 시각이 바뀌어야 한다는 지적이 높다. 정비사업이 이들 공적 비용을 부담할 만큼 더 이상 ‘황금 알 낳는 거위’가 아니라는 것이다.

2000년 중반 뉴타운사업의 활성화로 대거 정비사업이 진행되면서 구역별 옥석가리기가 진행됐다. 사업성이 있는 주요 입지의 현장은 이미 정비사업이 완료된 반면 현재 남겨져 정비사업을 추진하는 곳들은 당시 개발열풍에서 배제된 곳이다.

실제로 최근 진행되고 있는 여러 재개발구역들의 입지를 살펴보면 △비강남권 △소규모 △비역세권 △구릉지 △개발곤란지역이란 공통점을 갖는다. 이들 사업성이 낮은 정비구역의 조합원들은 소위 경제적 형편이 어려운 영세조합원들이 대부분이라는 점을 참고해야 한다.

그러다보니 일각에서는 영세조합원과 세입자의 경제 여건이 역전되고 있다는 얘기까지 나오고 있다. 영세조합원들은 자산 규모도 작고, 월수입 액수도 일천한 반면, 세입자들은 중대형 자동차를 소유하는 등 자산규모가 크고 월수입도 조합원보다 많아 사회적 계층 구조가 예전에 비해 달라졌다는 것이다. ‘조합원은 부자, 세입자는 약자’라는 이분법적 시선으로 정책을 마련해서는 안 된다는 얘기다.

특히 공적비용 부담을 공공이 직접 해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 정비업계에 오래 몸 담아온 전문가들일수록 정비사업으로 인해 가장 큰 수혜를 받는 측은 공공이라고 지적한다.

서경대 이승주 교수는 2011년 내놓은 ‘주택재개발사업에서의 주체별 개발이익의 추정’ 논문에서 정비사업과 관련된 이해당사자 중 가장 많은 이익을 가져가는 주체가 공공이라고 분석했다. 이 교수는 정비사업에 참여하는 이해당사자는 △분양조합원 △청산조합원 △세입자 △일반분양자 △시공사 △공공으로 나눴는데, 사업시행 후 발생한 이익 중 공공이 가장 가져간다고 밝혔다.

특히 사업구역 1㎡당 개발이익 분석에서는 △분양조합원 104만원 △청산 및 세입자 9만원 △시공사 24만원 △기타 46만원으로 나타났지만, 공공은 무려 160만원이 넘는 이익을 가져가는 것으로 분석했다. 특히 이 교수는 정비사업으로 인해 공공이 얻는 이익으로 임대주택, 기반시설 기부채납, 국공유지의 매각 차액 그리고 각종 부담금을 가져간다고 봤다.

따라서 전문가들은 자본주의 시장의 한 부문인 민간아파트 주택시장에 의해 작동하는 정비사업에 과도한 공적부담을 지우는 것을 지양해야 한다고 지적한다.

진희섭 주거환경연구원 부장은 “정책 의지만 있다면 정비사업 조합이 아닌 비용 조달 방법을 찾을 수 있을 것”이라며 “정부 및 국회의원들은 정비사업 조합원이 부자라는 선입견에서 벗어나 좀 더 정밀한 정책 도입을 해야 한다”고 말했다.


김병조 기자  kim@houzine.com
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