합법 전매요건 까다로워 소수 매물이 집값 상승 촉발
2020~2021년 거래 풀리는 강남·서초 재건축에 ‘주목’
[하우징헤럴드=김병조기자] ‘도시 및 주거환경정비법’에 규정된 현행 ‘재건축 조합원 지위양도 제한’을 폐지해야 한다는 지적이 제기되고 있다. 재건축 조합원 지위양도 제한 규정으로 인해 되레 집값 상승이란 역효과가 발생할 수 있다는 주장이 최근 주목받고 있다.
강남·서초 등 주요 지역 재건축아파트 거래를 인위적으로 막아 놓은 상태에서 각 단지별 조합원 지위양도 제한 규제가 시간차로 풀리면 수요-공급 원칙에 의해 가격 상승으로 이어진다는 논리다.
현재 이중삼중의 규제와 거래절벽 현상이 계속되고 있다는 점에서 ‘재건축 조합원 지위양도 제한’ 제도가 가격 상승의 도화선이 될 수 있다는 것이다.
▲재건축 조합원 지위양도 제한 예외 단지 2020년 이후 줄줄이
현행 재건축 조합원 지위양도 제한 예외 규정에 따르면 요양·취학·결혼 등 특수한 사정에 포함되지 않더라도 일정 요건을 충족했을 때 합법적으로 조합원 매물의 거래가 가능하다. 현행 ‘도정법’ 제39조에서는 “투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후 (중략) 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다”고 명시하고 있다.
한편 예외 규정을 명시한 ‘도정법 시행령 제37조 제2항 규정에서는 “조합설립인가일로부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 사업시행인가 전에 양도하는 경우”, “사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우”의 조건을 통해 합법적인 재건축아파트 거래를 허용하고 있다.
이 예외 규정 내용에 따르면 조합이 갖춰야 할 ‘3년’조건과 개별 조합원이 갖춰야 할 ‘3년’조건이 충족되면 매수자가 조합원으로 인정받을 수 있어 합법적인 재건축아파트 매매 거래가 가능하다.
예컨대 A재건축조합이 2017년 1월 1일에 조합설립인가를 받은 후 이로부터 3년이 지난 2020년 1월 1일까지 사업시행인가 신청을 하지 못하고, 이 시점을 기준으로 조합원이 해당 재건축아파트를 3년 이상 소유하고 있다면‘도정법 시행령’예외 규정의 조건 두 가지 모두를 충족한 셈이 돼 매매가 가능하다.
▲업계 “규제 상황에서 합법 매물의 폭발력 배가”
문제는 집값을 잡자는 재건축 조합원 지위양도 제한 규정이 되레 집값 상승을 촉발하는 도화선으로 작용할 수 있다는 점이다. 강남·서초 등 진입 대기수요가 풍부한 곳에서는 공급 물량이 시세를 좌우한다는 점에서 이 같은 매커니즘이 작동할 수 있다는 것이다. 현재는 강력한 정부 정책의 충격으로 매수-매도자 간 눈치보기가 이어지고 있지만, 집권 3년차 이후 정책 뒷심이 약해지면서 충분히 가능한 시나리오라는 얘기다.
특히 지금처럼 정부가 온갖 규제를 통해 거래를 못하게 막아 놓은 상황에서는 이 예외 규정으로 인해 가뭄에 콩나듯 나오는 소수의 합법적 매물은 그 폭발력이 더욱 배가될 수 있다는 지적이 나오고 있다.
한 업계 관계자는 “강남구 영동대로 개발사업, 송파구 올림픽주경기장 리모델링사업에 이어 용산·여의도 개발사업 등 초대형 개발사업이 대기하고 있는 현 시점에서 강남·서초 등 도심 내 재건축아파트의 가격 상승은 피할 수 없는 대세”라면서 “지금은 눈치보기 장세여서 티가 나지 않지만, 시장이 조금만 제자리를 찾으면 지위양도 제한에서 벗어난 재건축단지 내 소수의 합법 매물이 가격을 급등시킬 가능성이 충분히 있다는 점에서 부작용이 큰 조합원 지위양도 제한 규제를 폐지해야 한다”고 말했다.
▲강남·서초에서 2020년 줄줄이 규제 벗어난 매물 증가 예고
실제로 강남·서초 등 주요 핵심지역에서는 2020년부터 재건축 조합원 지위양도 제한에서 벗어나는 재건축단지들이 속속 등장하게 된다. 재건축초과이익환수제의 파장이 재건축단지에 충격을 준 가운데 사업 추진이 지지부진한 곳들이 많기 때문이다.
2017~2018년 주택가격 급등기에 강남·서초에서 본격적인 사업에 나선 재건축단지들이 상당수라는 점에서 3년 뒤인 2020~2021년 순차적인 합법 매물이 시장 조건만 맞아떨어지면 가격 상승의 첨병이 될 수 있다는 지적이다.
실제로 강남·서초 지역의 주요 재건축단지의 조합설립인가일 및 사업시행인가일을 살펴보면 상당 수 조합들이 내년과 내후년에 조합원 지위 양도 허용 시점이 도래한다.
▲조합 사업 진척도 따라 예외 적용 여부 가변적
현행 재건축 조합원 지위양도 제한 예외 규정은 조합의 사업추진 진척도에 따라 예외 가능 여부가 가변적이라는 점에서 합법적 매물의 출현은 쉽지 않을 전망이다. 그만큼 매물 한 채가 시장에 미치는 파급력이 커질 수 있다는 것이다.
가령, 2013년 12월 19일에 최초 조합설립인가를 받아 3년이 훌쩍 지난 잠실주공5단지 조합의 한 조합원이 3년 이상 소유했을 경우 해당 조합원은 합법적 매매가 가능하다. 하지만, 잠실5단지 조합이 사업에 속도를 내 사업시행인가를 받게 되면 해당 조합원은 그 날로부터 3년 간 지위양도가 불가능해진다.
사업시행인가 후 착공까지도 똑같은 상황이 발생한다. 허용이 됐다가도 조합의 사업 진척도에 따라 매매가 불가능한 상황이 도래하는 것이다.
한 구청 관계자는 “조합설립 후 3년이 지났고, 해당 조합원의 소유기간 역시 3년이 지나 조합원 지위양도가 가능했더라도, 그 이후 조합이 사업시행인가를 받게 되면 새로운 규제가 효력을 발생시켜 해당 조합원은 지위양도가 불가능해진다”며 “2017년 9월 시행령 개정 당시 경과규정을 적용받았던 조합원들 중 다수가 이미 매매 거래를 했다는 점에서 당분간 합법 매매 사례가 나오기는 힘들 것”이라고 말했다.
